集体出售是不是新加坡楼市的量化宽松（QE）?

今年以来，集体出售市场突如其来得旺热，今年首七个月已经有七宗私宅集体出售成交，总值达到25亿新元，远超过去年10亿新元的水平。

今年最大宗的交易是友诺士的私有化中等入息公寓（HUDC）友诺士雅苑（Eunosville），达到7亿6578万元，也是自2007年花拉阁（Farrer Court）和丽登岭（Leedon Heights）成交之后最大的一宗集体出售交易。

市场于是猜测，这股集体出售热潮，是否可以重新启动楼市走出低谷，让这个已经走下坡路三年的房地产市场重拾信心？在我看来，这股集体出售热潮，刚刚好像是一支提振楼市的强心针，尤其是对转售私宅和租赁市场带来曙光，可说是新加坡楼市中出现的量化宽松。

在2008年全球金融危机后，联储局先后推出三轮量化宽松以及零利率政策，导致流动性激增，推高了全球的资产价格，特别是新兴经济体的房地产。

新加坡从2013年中，推出总偿债率（TDSR）限制框架，才足以让楼市降温，出现软着陆。

过去三年，私宅价格指数下跌约12%，但由于国民的收入增加，房地产价格也愈变得合理。

国际住房可负担性调查（Demographia International Housing Affordability Survey）的数据显示，新加坡在2010年的价格－收入比率（以中位住房价格与中位家庭收入之比，是一种屋价可负担程度的衡量指标）为7.3倍，这个比率已经下滑到去年的4.8倍，几乎是全球各大金融大都会当中最低的。而香港是住房价格最昂贵的城市，其价格－收入比率高达18.1。这意味着，要支付中位价格住房的30年按揭，中位收入买房者需要花费超过一半的收入，这还是在不计利息的情况下。

这促使楼市在过去四个季度开始逐渐回弹，以成交量来看，楼市今年以来的整体交易已经上扬了五成，价格虽然仍在调整，但跌幅也已经比之前几个季度有所放缓。新加坡经济过去两个季度都保持良好增长势头，发展商也踊跃投标，这使得明年登场新项目的售价会向上调整。

再加上现在踊跃的集体出售，未来12个月内，市场估计会有至少25至30亿元的流资，会进驻私宅市场。这些资金来自目前集体出售项目的屋主，他们会在这段时期内寻找新住所，而且这些屋主现金充裕，相信总偿债率对于这些买家的作用不大，所以这股流资正如量化宽松的效果一样，极可能推高房价。另一方面，随着这些集体出售项目被重新发展，现有租户也被迫搬迁，到现有的项目内寻找住所。这对目前相对疲弱的租金市场，无疑是一大好消息，可以提升租用率，进而抑制租金市场进一步下滑。

总而言之，现在的楼市正如久旱逢甘雨，这股集体出售热潮将连锁带动的需求，正是终止楼市继续退跌的良药。新加坡楼市见底已经是个不争的事实。