新加坡市区边缘房价与市中心房价大幅缩小！多家银行集体调高定期存款利率

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部提供的数据显示，在2018年，核心中央区（CCR）新私宅的尺价中位数为2717元，对比其他中央区（RCR）的1736元尺价，高出981元或57％。过后，两者的价格差幅逐年缩小，到了2022年上半年，核心中央区的尺价中位数为2756元，其他中央区则是2204元，只相差552元或25％。

高纬环球研究部高级经理黄显洋受访时指出，其他中央区的房价以更快的速度增长，促使这个地区和核心中央区的新私宅尺价，近年出现价差缩小的趋势。

他说：“这可能反映市场负担能力正在收紧，降温措施让一些买家觉得核心中央区的房价太高。他们的需求转向位于市区边缘和郊区的房地产，因为价格相对较低且负担得起。”

与此同时，位于核心中央区的私宅向来吸引较多外国买家，买气也可能受到降温措施的影响。

2021年12月中，政府推出新一轮房地产降温措施，把外国买家的额外买方印花税（ABSD）从20％调高至30％。

因更多项目高价推出

市区边缘私宅价中位数上扬

橙易产业公司研究与咨询部总监孙燕清说，市区边缘的私宅价格中位数上扬更多，主要是这个地段近来有更多项目以高价推出。当中一些项目的地点优越也有美景，或是属于永久地契，价格因此比平均价来得高。

若不包括执行共管公寓（EC），其他中央区的整体私宅尺价2022年第二季环比上升10.6％，涨幅在三个地区中最大。核心中央区私宅价格在同期环比上扬6.2％；中央区以外（OCR）上升4.3％。

如果与一年前相比，市区边缘的私宅尺价2022年第二季的涨幅更是明显，激增了16.7％。中央区以外的尺价同比上涨8.6％，核心中央区上扬6％。

博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）指出，2021年第四季，核心中央区与其他中央区的非有地私宅平均尺价差距，从之前三个季度的600多至700多元，大幅度降至413元。这可能是位于市区边缘的康宁河湾（Canninghill Piers）项目在2021年11月以高价推出，使得价差显著缩小。

康宁河湾推出首个周末卖出77％的单位，每平方英尺的平均售价为3000元。

2022年第二季，核心中央区与其他中央区的尺价差距大幅度缩小的情况再度出现，该季度的价差为479元。5月推出的鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）和丽福苑（LIV＠MB），开盘首个周末的平均尺价分别为2150元和2387元，推高了其他中央区的房价。

鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）参考图。（城市发展, CDL）

伊斯迈认为，土地价格近期攀升以及成本增加，将让市区边缘的私宅房价保持坚挺。不过，由于处在市中心的心脏地带，核心中央区的房价始终会比其他中央区来得高。此外，许多核心中央区的项目属于永久地契，有助于支撑它们的价值。

他预测，核心中央区的私宅价格2022年预料上扬2％至3％；其他中央区上升4％至6％；中央区以外上涨5％至7％。

基准利率不断升高

新加坡银行接连调高定期存款利率

相隔三年，美国联邦储备局于2022年3月首次加息，接着在5月和6月扩大加息幅度，以抑制持续升温的通货膨胀。

辉立证券研究部（Phillip Securities Research）投资分析师谭鉫澄在一份报告中指出，三个月的新元银行间同业拆息率（SIBOR）和新元掉期利率（SOR）分别在6月份环比上升28个基点和33个基点，至1.49％和1.80％。

7月初，新加坡基准利率继续攀高，三个月的SIBOR截至7月8日报1.91357％，已高过2020年2月底冠病疫情暴发时约1.70％的水平；三个月的SOR截至7月8日报2.2796％，也显著高于2020年2月底约1.4％，回到疫情暴发前的水平之上。

近几个月，许多银行调高了定存优惠利率。大华银行集团个人财务服务部主管陈光钰说：“为了确保我们保护客户免受利率环境和通胀影响，自今年初，我们已经四次调高我们的新元优惠定存利率。”

大华银行最近将15个月的新元定存利率从每年1.2％调高到2％，10个月的定存利率从每年0.8％调高到1.4％，新存入的最低金额要求是2万元。

联昌银行（CIMB）在7月4日调高了定存利率。该行消费银行与数码业务主管蔡美玲受访时说：“自2022年3月以来，我们每个月都更新我们的定存利率。” 目前，联昌银行的线上定存优惠利率，为期12个月的年利率是1.75％、18个月的是1.95％。如果是优选客户，则分别有1.80％和2％，最低存款要求都是1万元。

其他银行也提供不同期限的优惠利率。华侨银行的12个月优惠利率介于1.40％至1.60％，24个月是2％，最低存款额2万元。

分析师：定存利率料会再涨

但速度较慢

中国银行7月5日最新公告，最低存款要求是5000元，最短期限为一个月、最长24个月，最低年利率为0.50％、最高2.10％。

Providend财务规划师曾志坚受访时说：“12至24个月的定存利率已经上升到了2％。这与疫情之前的水平相当。”

他指出，相对于股票和债券市场的动荡，在利率上升环境中，定期存款可能更具吸引力。“在这段时期，股市和债市大幅波动，许多客户带着大量现金和定存来见我们。这似乎和利率上升无关，更多的是他们不知道该把钱投资在哪里，或者对市场消息感到恐慌。”

曾志坚也说，联储局加息并缩减资产负债表，定存利率预计还会上升。

财务规划公司星融（SingCapital）执行总裁谢诏全受访时也说：“我估计定存利率会继续上升，但速度较慢。定存利率上升最终将带动个人到商业的各种贷款利率上升。”

谢诏全指出，定存利率虽然已经上升，但仍敌不过通胀。“从长远来看，由于通货膨胀，定存的回报会被侵蚀。投资者须要平衡他们的投资组合，回报至少要比通胀率更高。”

文：陈紫筠、 吕爱丽