写在2022年，新加坡住宅市场的表现和机遇

2022年以及之后几年新加坡房市走上走下，什么时候产生拐点？什么时候房价会下滑，要不要即刻进场？这些问题连新加坡政府，银行和专业机构的分析师都拿不准，跑来问一个普通的房产销售？销售的回答并不一定靠谱，价值也并不一定大，不能也不应该左右买家购房的意愿。最重要的是买家根据自己的实际经济能力，量力而为就好。

新加坡房价现在已经在相当高的一个点上，非有地住宅转售价连续22个月持续上扬，也可以说持续创造历史高点，今年6月20号联合早报的一个财经新闻 - "本地抵押贷款利率年底或攀升至4%"，算是一个非常负面的新闻， 对需要贷款75%的购房者是个很大的警惕，加息肯定会有一批购房者被吓退。我深深怀疑TDSR里面3.5%的基线可能会被调整成为4.5%，变相减少买家的贷款额度，控制购房者的违约风险。

但是相比其他国际大城市，新加坡它的房价依旧属于可以负担得起的程度，12年内经历这么多波的降温措施，新加坡市场被公认泡沫小，政府强有力的控制着整个市场上绝大部分土地供给，本地买家（公民+PR）占据95%左右的份额，外国买家根本没有体量来左右新加坡房地产市场。按照新加坡紧张的房屋供需关系，房价继续上涨是在所难免，高房价下大众私宅市场交易量下滑也是必然的。值得注意的是高端市场交易量我反而倾向相信会继续爬升，很多预算高的本地买家看到大众市场可选择极少而且预算只需要再提升10-15%就可以入手市区核心地段的公寓单位，他们会不由自主的做出向上提升的选择。整体上新加坡私宅市场量跌价升或者量低价平应该是接下来这2-3年最有可能发生的情况。再一个值得注意的是新加坡政府可能会继续采取一些小手段来拉低Price index, 最简单的就是大批量推出受津贴的EC项目，这也就是为什么最近这几年每年都有2-3个EC项目推出。

什么时候导致新加坡政府出重大政策调整措施，出现房地产市场拐点？ 个人觉得只有两种直接的情况 - 政府判定房价增长幅度远高于薪金增长，新加坡失业率上升超过5-8%的幅度.

2022年新加坡地产市场哪些方面还值得投资？ 新加坡豪华地段乌节路上大面积的高端公寓，新加坡甲级办公楼，shophouse 会被大批海外富豪们追捧，入手快的买家应该还能赶上这一波。 赚钱的是那些财团和富裕人士，需要本钱才能成为玩家。

2022年对普通人来说，新加坡大众型公寓新盘，一开盘70-80%的销售额不足为奇，大中型新盘会被买家疯狂扫货，但是我个人极其不推荐目前新盘里的一房以及2房一卫小型单位，他们在二手市场的表现让人失望。按照这几年还有接下来几年的购房趋势，3房4房户型会是最欢迎的。屋龄短的5-25年的二手公寓会被大批买家盯上，尤其是二手EC表现尤其令人惊喜，最后就是屋龄大的永久地契大户型大面积的公寓突然变成香饽饽。二手组屋市场高端组屋价格会居高不下，越来越多的提升者会放弃公寓的选项，掉头寻找靠近市区的高端组屋。百万组屋的数量会居高不下，有可能会继续创造新奇迹。