在新加坡买第二套房产，有“漏洞”可走减少额外买方印花税

（联合早报）

作者 侯佩瑜

在推行“居者有其屋”的新加坡，想要拥有两套房子，是非常困难的事情。

新加坡公民买第二套房子须支付的额外买方印花税（ABSD）为17％，买第三套及以上则须支付数额相等于25%房价的ABSD。

新加坡政府2021年12月17日推出最新一轮的房地产降温措施。（联合早报）

打个比方，如果你是新加坡公民，已经拥有一套组屋或公寓，现在想要再购买一间120万新元的私人公寓，除了必须支付3万2600新元的买家印花税外，还得再支付20万4000新元（17%）的额外买家印花税。

换句话说，这间私人公寓的总价是143万6600新元。这个价格目前只能买到位于后港的悦湖苑（The Florence Residences）的两房一厕单位，面积仅有667平方米。

（互联网）

于是乎，很多本地屋主为了日后买第二套房子时能省下高昂的额外ABSD，一开始就铺好路（走“漏洞”）。

例如，有些夫妇在购买第一套私人屋子时，就让一人持有99％所有权，另一人则仅持有1%。往后，这联名屋主会把关系“脱钩”（decoupling）。

也就是说，原本联名购买一间房子的两名屋主，一人把名下持有的屋子所有权转卖给另一人。若他名下没有其他私宅房产，之后购买另一套房子就不必支付额外买家印花税。

有钱的蚁粉或许会有问，为什么一开始要联名购买房子，而不是一人买一套呢？那不就不必支付ABSD了吗？

说白了，会想到“先联名购屋后脱钩”的屋主，就是钱不够用。 红蚂蚁目前能想到的情况有两种（欢迎蚁粉提供更多）：

先买被誉为肯定能捞一笔的执行共管公寓（EC），但EC又必须联名购买，只好等到以后达五年最低居住年限（MOP）后，再把名下持有的屋子所有权转卖给另一人。到了那时，应该已经存够钱，一方可以去买第二套房子；

没有贷款能力各自买一间私人公寓，只能联名购买一间，日后有能力了，再把手上持有的屋子所有权转卖给另一人，再去买另外一间。

然而联名屋主脱钩的做法真能省下一笔吗？通过不平等的99比1的比例购买房产，又有什么风险？

（联合早报）

1、联名购房，只要有一方名下有房产，就得支付ABSD

据《海峡时报》报道，有购房者被不专业的房产经纪误导，以为只要让名下没有房产的子女持有99%的房子所有权，而名下有房产的自己只持有1%，就能几乎不用付ABSD。

他们误以为，最多只需根据自己持有的那1%的屋子所有权来支付ABSD。以价值100万新元的房产为例，购买价的1%也只是1700新元。

然而这完全是误区。这不是新加坡的国内税务局计算ABSD的方法。共同购房者，需要共同承担全部的ABSD金额。所有权的比例一直都不是ABSD的一个考虑因素。

也就是说，如果你名下已有一套房产，即使你只持有1%，要购买这套房子的ABSD总额，依旧是17万新元。

一名律师就说，最近他在几天内，就接触到约五名客户因被房产经纪误导可以通过“99比1的屋子所有权”方式付少一点ABSD。

其中一名已经拥有两间房产的妇女，就指示该名律师为她完成购买一套正在兴建中的公寓的文书工作。

后来该女士在律师的解释下，才恍然大悟自己得支付的ABSD是20万新元，所幸的是，该发展商出于好意，让她从这单交易中除名。

2、买第二套房子时，需要很多现金

位于基里玛路和惹兰茂列的新私宅项目Mori的建筑模型。（联合早报）

如果“卖方”已动用了公积金购买该房子，“卖方”在“卖掉”自己的权益后，还得填补等额的公积金外加利息，虽然“卖方”可以再用这笔钱买下一个房子，但需要先有足够的现金来填补。

若“卖方”是在55岁或以上，拿回的公积金将转入退休户头，确保该户头达到基本存款额。普通户头的多余款项才可用来购买下一个房地产及支付房贷。

如果第一套房子的贷款还未付清，“买方”也要确保自己的贷款能力，不会因为联合屋主的退出而受影响。

否则，“卖方”可能不得不继续作为该房产的共同借贷人，如果“卖方”没有足够的现金来减少贷款额度，可能会影响“卖方”为下一套房子获得贷款的能力。

目前，总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，TDSR）顶限为55%，即每月偿还贷款的数额不能超过个人月入的55％。

这也可能会因为个人收入的限制，而无法买到心仪的房子。

所以，要谨慎评估自己是否有充足的现金以及借贷能力这么做。

3、“脱钩”过程还涉及其他费用

滨海舫（The Sail @ Marina Bay，右边帆布状建筑）和滨海湾居（Marina Bay Residences，左）， 是滨海湾的私宅。（联合早报）

转移房子权益，不论是赠送或售卖权益，都当成是房屋交易，两个联名屋主顿时成为“买卖双方”。

1%所有权方得支付买方印花税（BSD）。房子若是在三年内转让，卖方也须按照不同年限支付卖方印花税（SSD）。另外，买卖双方各须聘请律师，加起来要好几千元。

若房子的贷款还未付清，还得通知银行重新作出贷款安排，当中也会涉及律师费，银行也可能要求“买方”承担这笔费用。

其次，房子或须估值，也将涉及估值费用。

4、以严重不平等的份额持有财产，矛盾纠纷出现时很麻烦

联名买房者若出现矛盾纠纷，上述“99比1”的安排，就会带来很多问题。

比较谨慎的做法是所有的财产拥有者都要立遗嘱，这样即使发生任何意外，他们的资产都可以转移给他们所选择的受益人。

那些选择以99%和1%的严重不平等份额持有财产者，更应该这么做。

如果没有遗嘱，两人没有血缘关系或婚姻关系，股份将会转给各自的家庭，而不是彼此。 即使他们已婚，如果关系破裂，对于谁真正拥有大部分财产，也存在争议的风险。

正如一位律师所说，买家应该考虑所有可能的风险，并决定是否值得为了节省仅仅几千新元的税款，而选择这种房产持有方式。

毕竟，两人各拥有一半权益，也可以选择脱钩。如果他们将价值100万新元的房产的一半转让给对方，只需要缴纳约9600新元的税款。

位于基里玛路和惹兰茂列的新私宅项目Mori的建筑模型。（海峡时报）

5、不断上升的房贷利率

金管局去年12月发布的《金融稳定评估》报告显示，以绝对值计算，家庭债务过去一年增加了6.8％。

该局也警惕说，利率即将上调，国人应确保自己有能力承担长期房贷，并在做出庞大开支决定时保持谨慎。

本地的一些银行的房贷利率目前已经比公积金的2.5％利息高。因此，借款人可能需要更多的公积金来偿还房贷，这将影响他们的退休储蓄。

所有贷款的成本预计将会增加，买家更应该注意的是，仔细计算金额，以确保有足够的现金来支付两个或更多的贷款。

蚁粉看完之后，还会想尝试以这种不平等的“99比1”的比例来分配房子所有权吗？