2022年4月月度“新加坡房托（S REIT）和地产商业信托分析报告”

2022年4月月度“新加坡房托（S-REIT）和地产商业信托分析报告”已发布，该报告总结了新交所REIT板块的关键数据和突出亮点。以下数据截至2022年3月31日（来源：彭博指数总回报率以新币计）：

2022年3月，S-REIT板块总回报率为5.3%。3月，机构投资者净卖出该板块约8210万新元，并获得了2.05亿新元的散户投资者净买入。

S-REITs在通胀上升和加息周期的背景下表现出抗压性。iEdge S-REIT指数在2022年第一季度总回报率为+1.3%，超过全球房托中心的平均水平（-4.9%）。

尽管利率上升，S-REITs平均股息收益率为6.3%，仍比新加坡10年期新加坡政府债券收益率高出约400个基点。债务水平仍然受到控制，板块平均负债率约为37.4%，平均75%的借款与固定利率挂钩。

表现最佳的5只新加坡房托和地产商业信托在2022年第一季度平均总回报率为14.1%，主要来自酒店和写字楼板块。

2022年3月新交所REIT观察亮点

零售、酒店和写字楼S-Reits随防疫政策放宽得以上涨。在政府宣布放宽新冠防疫措施后，在航空、运输、旅游和零售相关个股上涨的带动下，海峡时报指数 (STI) 在3月24日交易时段上涨1.1%。与新加坡有大量业务敞口相关的零售、酒店和写字楼资产信托的推动下，iEdge S-Reit指数在交易时段也同样上涨了1%。与此同时上涨的指数还有酒店S-Reits（上涨3.5%）以及零售S-Reits（上涨1.5%）。更值得注意的是，酒店和零售S-Reits在3月24日的交投活动激增，成交额分别达到2740万新元和2140万新元。

专注中国的S-Reits在2021年获得强劲增长

在新交所上市有4只纯中国资产的S-Reits和1只地产商业信托，资产涵盖零售商场、物流和工业以及写字楼、商业园区等。这5只信托均获得更强劲的租金收入，并宣布在2021年全年向单位持有人增加派息。全年财报的共同主题是具抗压性的投资组合入驻率、购物客流量和租户销售额的回升。尽管最近新冠疫情反复，其收购也有所贡献。

新加坡房托就利率上升进行对冲

鉴于受到收益率差和借贷成本的影响，利率一直是该板块的一个关键驱动因素，而S-Reits一直在积极管理其利率风险敞口。平均而言，近75%的S-Reits流动负债直接以固定利率计算，或通过浮动对固定的利率掉期进行对冲。目前S-Reits平均资产负债率为37.4%，远低于50%的监管上限。资产负债比率最低的五只S-REITs分别是砂之船房地产投资信托、纯数据中心房地产投资信托、新加坡报业控股房地产投资信托、全球房地产投资信托和Lendlease 全球商业地产投资信托。

S-Reits持续获得机构投资者净买入

iEdge S-Reit指数在过去5个交易日（至2022年3月3日）的总回报率反弹2.5%，而2月24日由于全球市场出现大幅波动，该指数也下跌2%。尽管出现下跌，iEdge S-Reit指数在2022年2月24日至3月3日整个期间的总回报率仍保持0.6%，表现优于同期下跌0.7%的富时EPRA Nareit亚洲 (日本除外）指数。在S-Reit的子板块中，涨幅排在前列的是医疗保健和写字楼的Reits，机构投资者一直是S-Reits资金流向的主要驱动因素，合计获得机构净流入3040万新元。

新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一，是亚洲（日本除外）最大的房地产投资信托市场。截至目前，共有44只房托和地产商业信托于新交所上市，总市值超过1,160亿新元，约占新加坡总市场市值的13%。10年总回报率为142.8%，10年的市值年复合增长率为13%，平均股息收益率为6.1%，平均负债率为37%。