香港的房地产情况（vs 新加坡） （连载二）
一、 香港和新加坡两个“城邦”的背景比较：
人口：香港740万 vs 新加坡 560万
面积：香港1,106平方公里 vs 新加坡 719平方公里
人均GDP：香港 4.6万美元 vs 新加坡 5.8万美元（2017年）
收入中位数：香港1.5~1.6万港元/月，新加坡：4000~4400新元/月（2.0~2.5万港元/月）
二、 香港和新加坡房地产格局比较
1、 存量套数
1）香港：一共约280万套房，每套人均2.6人
2）新加坡，一共约130万套房，每套人均4.3人，新加坡的房子比香港大很多，后面再讲
2、“公营”对“私营”比例
公营即由政府主持投资开发的住房（public housing）；
私营即民间开发商开发的住房（private housing）。其中政府主持投资开发的住房还可以包括PPP类的，即和民间合作开发。
1）香港：
公营和私营，按套数和居住人口比大概为（四比六），即40%多的人住在政府盖的房子里，60%住在民营开发商的房子里。（确切比例大概为45:55）
2）新加坡：
公私营是八比二，80%的人口住在政府盖的房子里（组屋、HDB flats）。20%的人口住在民营开发住宅。按套数计算比例也差不多。
3、供给
1）香港：大数是，每年公营房屋两万套，供应相对稳定，私营房屋在一到两万套间波动，私营市场里发展商主要看市场，会挑好的时机入市，会控制供应，会捂盘惜售，维持房价在高位。
2）新加坡：2017/2018财年（12个月），仅政府开发的组屋部分，交钥匙新房即达2.69万套。考虑到新加坡人口小于香港，这是一个相当大的供应量。新加坡组屋都是按需（built-to-order）建设，完全和本地人口增长的趋势相符。供应出现了，政府就建设。并且能够保证占80%的人口住在政府组屋中。
4、“公营”住房中的租赁 及自有产权比
1）香港：
124万套公营房屋里，大数是，80万套是租赁的（“公屋”），40万套是可买下产权的（“居屋”），2:1的概念。公屋和居屋是两种并列的、完全面向不同市场和功能的公营房屋。
从《房屋统计数字2019年》公布的建设计划看，未来居屋的占比还在下降，就是整个公营房屋的五分之一到四分之一水平。即每年该两万套公营房屋，其中就几千套是“居屋”。
简单的说，香港整个公屋体系主要提供的是租赁住房，类似中国的廉租房、公租房。居住者不掌握产权。并且需要符合条件才能入住。
2）新加坡：
新加坡认为最关键不光要解决住的问题，而且是房屋自有产权（home ownership），因此是在贯彻居者有其屋理念的。新加坡的公营房屋（即组屋）在香港标准看，都属于“居屋类别”。看大数，80%的新加坡人口居住在组屋里，其中90%的拥有产权，也就是七成的人通过公营房屋拥有自主产权。
新加坡的整个公屋体系基本提供的是自有产权房，类似我国的经济适用房、公用产权房等。这和香港有着本质性区别。
5、租赁房（廉租房）的政策及定位
1） 香港的“公屋”
公屋80万套左右，占香港120万公营房屋的三分之二，是香港最主要的公共住房。公屋都是蜗居，47%为30~40平方米，23%为20~30平方米，13%小于20平方米，其中只有17%大于40平方米。租金非常低，大概就2000港元，是市面上私营住宅租金的四分之一左右。
另外公屋中还有极小单位者，人均居住面积少于5.5平方米。
到2019年3月底，约有15万宗一般公屋申请，以及约11万“配额及计分制下非长者一人申请”。其中一般申请者平均等候时间似乎5.5年，与政府“三年上楼”的目标差距很大。
入住资格：公屋是面向低收入群体的，有严格的收入及资产上限，超出即要求搬出。根据2019年4月1日起实施的最新公屋申请“入息”（即收入）及资产限额是，一人家庭的月收入不能超过1.18万港元，总资产不超过25.7万港元；两人家庭月收入不超过1.87万港元，总资产不超过34.8万港元。伴随家庭人口数量增加，相应限额也会累加。（注，入息为剔除5%公积金缴纳后的净得）。
姑且不论申请等候时间是5.5年，在香港，新人月薪一般在1万港元以上，大学生大概1.5万港元，社会中位数一般1.5~1.6万港元。年轻人如以自己的名义申请，收入水平就超了，无法满足公屋对的收入的限额。因此，对于绝大多数人群特别是年轻人而言，公屋门槛“太高”，产品又差，又没有产权，完全不能满足实际需求。
难怪乎特区政府在说推出公屋时，很多市民认为这与自己毫无关系。与新加坡完全不同。香港人家里非常小，年轻人就业后在家里住得非常难受，非常不方便，摩擦也大。但申请公屋不符合条件，居屋抽不到签，私人住宅则买不起，为了搬出去就只能租赁私人住宅。私人住宅租金又非常昂贵，44%的的房屋租金超过2万港元，占到了香港平均家庭收入中位数（约2.8万港元）的70%。人们面临的选择是搬出去，缴纳高昂租金，把自己的薪水都贡献给业主供楼，或挤在父母家人的蜗居里。
评论