North Gaia 2022年第一个EC粉墨登场

项目速览

项目名称：North Gaia

开发商：星控股Sing Holding (Yishun) Pte Ltd

类型：高楼层住宅

地契：99年

总户数：616

占地面积：21,514 sqm

容积率：2.8

预计交房：2027年中

最近地铁站：无

邮区：D27

小区平面图：

户型分布：

户型图摘选：

3房

3+书房

4房

主要卖点：

1. 亲近自然，环境幽美

Gaia是希腊大地之神盖亚的英文名，项目取名North Gaia很好的概括了这个项目的特点。地处北部一隅，与马来西亚柔佛州隔海相望，距离最近的地铁站义顺1.5公里，这个距离在新加坡来说基本是不太可能步行到达了。要论地点便利程度，这个位置甚至谈不上良好。但远离市镇也意味着亲近自然，所以开发商索性大打自然牌，依托周边Khatib Bongsu 自然公园及北部柔佛海峡天然红树林，充分发掘城市中的自然之美，喊出口号“Nature lives with you, within you”。这在高度城市化的新加坡，反而形成其独树一帜的独特卖点。

2. 便宜大碗，设施齐全

根据政府土地规划情况来看，今明两年会有3个EC分别在义顺，登加和淡宾尼推出，这其中North Gaia的地价又是最低的，只有$576psf。按照现在的建筑成本测算，预计开盘均价大概在$1200左右，这在今天的新加坡新盘市场，绝对是绝无仅有的低价，要知道宏茂桥马上要开盘的新盘，拿地成本价就$1100了，而义顺到宏茂桥，不过三个地铁站距离。

在成本相对可控的情况下，开发商自然愿意多花点心思在配套设施上。这个小区有60多种设施，常规配套如烧烤台，健身房，Function Room这些就不多说了，肯定足额配齐。说几个小区特别的：

1、50米的游泳池，不是一个，而是两个，分别宽10米和8米；

2、网球场，这在新开盘小区里绝对是稀有货；

3、EV charging station. 这在电动车大趋势下正在变成必需品；

4、小型Flying fox, rock-climbing wall, maza garden等，这简直是把很多游乐场搬到了小区，小朋友们的福音啊。

3. 崇福小学学区，一公里内共4所小学。

福建会馆旗下的崇福小学就在一公里内，要进福建会馆的学校，也许这是最便宜的公寓选项了，说这是性价比最高的学区一点不为过。

比较佛系的家长也不用担心名校竞争激烈而无校可上，除了崇福，小区一公里内还有其他三所不错的小学，正所谓进可拼名校，退可保资格，入学问题不用愁。

4. 靠近北部工业区及义顺成熟社区，租客群体大

北部也是新加坡工业重地，而且义顺也是设施齐全的成熟社区，生活各方面还是比较方便的，以后要出租投资的话，这庞大的租客群体还是很可观的。

5. 知名开发商品质有保障

开发商星控股Sing Holding是本地知名开发商，1964年成立至今已有近60年，2007年上市，有过多个EC的开发经验，品质得到大众的认可。

对品质的要求从开发商配置的电器和卫具品牌就能看出。厨房电器用的是Brandt, 水龙头用的是Grohe, 马桶是American Stanadard，这些都是不错的品牌，甚至好过很多公寓的配置。

适合人群：

EC作为公民的福利，自住和投资属性均属上乘。从自住角度，EC除了位置稍微偏一点，其他几乎无懈可击，同样的价钱，同样的位置，能买到的单位可能比旁边小区能多一个房间出来。而且North Gaia本身的设计也是特点鲜明，对于喜欢下班后远离喧嚣，亲近自然的中产阶级来说绝对是不错的选择。

投资方面，因为EC开盘只能公民买，所以价格竞争不大，5年后可以卖个PR或公民；10年后fully privatize可以卖给外国人，购房群体进一步扩大，这利润空间想想就让人垂涎。反正目前我还没见过亏钱的EC单位，5年后赚个30-40万，10年后翻倍太平常不过了。

此外，符合条件的买家还可以拿CPF 津贴， 薅政府羊毛。至于怎么个薅法，参考下面一图全面了解CPF津贴。

另外，买EC还有一个好处，就是如果住的HDB，可以在EC交房后再卖掉HDB。对于HDB upgrader来讲，这点也是大大的诱惑，有做过upgrade的朋友对此应该深有感触。

North Gaia预计将于2022年4月7日盛大开盘，对这个项目有兴趣的朋友请留言或私信获取更多详情！

贷款参考

不同于公寓贷款，EC的贷款和HDB的贷款一样采用的审核制度叫MSR(Mortgage Servicing Ratio)，大概意思就是每月收入的30%可用于还房贷，利率按3.5%来算。简单来讲就是同样的收入，买EC能贷的款比买公寓要低，具体可以按下表做个大概的参考。

收入如果是工资+花红，可将花红乘以0.7再除以12加到每月工资作为月收入。如月薪7000，花红20000，则月收入为7000+(20000x0.7/12)=8166。

贷款年限为65减去你当前年龄。如今年35岁，贷款年限为65-35=30年。

如何判断是否符合EC购买标准

参考下图判断流程自我检查是否符合EC购买标准。