新加坡组屋选择执行共管公寓还是二手公寓

您是否考虑把组屋换成执行共管公寓（EC）或者二手公寓？公寓和组屋的价格日益悬殊，这使组屋越来越难以向私人房产转移。

随着组屋转售价格的持续下降，预售组屋的持续供应，以及政府规定并非所有旧组屋都有资格进行选择性整体重建等因素，HDB组屋与公寓的价格差距会越来越大。

另一方面，由于集体销售市场活跃，开发商对土地出售竞价看涨，私人房产价格一直处于稳定的上升趋势。

对于那些预算有限的人来说，私人住宅价格的上涨可能会推动他们选择执行共管公寓（EC）或郊区的二手公寓，二手公寓的价格并不会像新项目那样迅速上涨。

选择执行共管公寓（EC）还是二手公寓？有哪些因素要考虑？

价格

执行共管公寓（EC）是新加坡一种介于组屋与公寓之间的物业品种。

EC申请人有资格获得某些公积金住房补助金。例如，作为新加坡公民并且正在申请EC的新婚夫妇，首次申请可以获得价值高达30,000新元的住房补助金（这里有完整的补助金清单）。

EC最吸引人的地方是，它的基础设施与私人住宅相似，比如游泳池，健身房等，且房价通常低于私人房产。

EC项目的优点在于它们在完工10年后会被私有化，之后将取消诸如买方资格和转售条件等限制。

资格

新的EC购买资格规定：只有新加坡夫妇和作为新加坡永久居民的夫妇才有资格购买新的EC，同时家庭收入不超过每月14,000新元。

买家在申请之前只拥有或拥有以下房产之一：从开发商购买的HDB组屋、EC或DBSS，以及使用CPF住房补助金购买的二手组屋。简而言之，符合资格规定的买家可共购买两种以上的房产，而不是每种房产两次。

对于二手EC：符合五年最低占用期（MOP）的EC所有者可以在市场上公开出售其EC房产。五年最低占用期根据临时占用许可证（TOP）的签发日期计算。

最低占用期之后的第六年到第十年，EC可以出售给新加坡公民或永久居民。与新EC不同，二手EC可以出售给个人（而不是家庭），前提是卖家是21岁以上的新加坡公民或永久居民。二手EC买家没有资格获得公积金住房补助金。

供应

根据市区重建局的数据，2018年第一季度共完建2,213个EC单位，还有1,917个单位在建。预计EC的完建数字将在2019年降至1,386，在2020年降至628。

随着新EC的供应需求增加，预计在不久的将来，想升级组屋的人可能别无选择，只能选择私人二手房。

位置

除了供应问题之外，希望居住在市区中心的人，在新EC的购买中选择有限。

在过去的五年中，大部分新EC都集中在新加坡北部和东北部地区，其次是西部和东部地区。上一次出现中部地区的EC，还是2001年第三季度推出的碧山苑(Bishan Loft)。

根据橙易地产咨询公司的研究，碧山苑是私有化EC项目高回报的成功范例。它在2008年最低占用期过后实现了约166％的利润增长，这都归功于该项目的地理位置和周边设施。

潜在的收益

由于EC和私人公寓之间存在巨大的价格差异，一旦EC完全私有化，买方就可以获得更大的资本增值。

根据橙易地产咨询公司的研究，在五年和十年后，EC的价格往往会赶上私人公寓。该研究考察了一些可比较的EC和公寓，发现新EC和公寓之间的平均价格差距在20％左右（或更高）。这也意味着新EC的价格通常比同类新私人公寓低20％。

价格差距归因于EC的各种销售限制以及土地和建筑成本差异。由于EC仍然属于政府管制范围，开发商必须对其定价保守。

橙易的研究指出，由于大多数EC的购买需求主要由新加坡公民或永久居民推动，EC的资本增值往往是在五年最低占用期过后才能实现。该研究表明，虽然EC可以在私有化后出售给外国人，但需求增长的并不明显，而且价格差距在10年后仅略微缩小。