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永恒的话题:永久产权 VS 99年产权

话说在新加坡,关于永久产权VS 99年租赁产权的争论永无止境!据小Li飞刀观察,大部分国内来的朋友都对新加坡的永久产权有着天然好感,可能出于对国内70年产权的不安?当然新加坡本地人特别老一辈也更是对永久产权(freehold)的房产情有独钟。

所以无所事事的我这次就来818细节分析下吧。

我们都知道,关于房产的重要功能就是保值和升值,所以就从这个角度来对比永久产权Freehold VS 99年租赁产权Leasehold。

对比1:究竟99年产权升值快还是永久产权升值快?

直接上图近十年(2009-2019)全新加坡公寓交易平均尺价数据:黄色的永久产权,蓝色的99年产权,对比如下:

哇~是不是挺惊奇?

新加坡99年产权的公寓近十年尺价升值超过永久产权呢(86.7% VS 60.8%)。

结论1:在过去的十年中,99年产权公寓的总体升值速度更快

虽然我们都知道,对比同等位置和屋龄的99年公寓,新加坡永久产权的公寓通常有着10%至15%的溢价,难道这是他们升值速度不如99年产权的重要原因?

而我思考的角度是:整个“永久VS 99”争论的本身就是个很抽象的概念?

从投资的角度是不是更应该关注公寓的地点、设施、质量、维护管理、租金收益等更重要的因素呢?

下面我们来看对比2:新加坡的“Enbloc狂潮”是否有助于永久产权物业升值?

从理论上讲,永久产权公寓在集体出售(Enbloc)交易中应该显现其价值,也就是或者更高的价格,因为其租约没有耗尽,而且业主们不会有被迫出售的情况。

我看到过去十年,特别是2017/2018年是个新加坡Enbloc集体出售市场的高峰,尤其当不少中资背景开发商2017年涌入市场之后,相当火爆。

此后政府于2018年7月5日采取降温措施,集体出售放慢了脚步,当时政府对房地产开发商征收了25%+5%的额外买家印花税(ABSD)。

为了了解集体出售市场上永久产权公寓是否真正显现优势,我们来观察下这个时期永久产权VS 99年的价格差距。

我们可以看到,在2017年,永久产权公寓与99年租赁产权公寓之间的差距有所缩小,2017年期间仅比99年产权溢价约12.2%。这一差距在前一年为13.6%,在后一年稍扩大为15.4%。

结论2:在Enbloc集体出售激增的时期,永久业权公寓升值似乎不如许多投资者所期望的那样多。

那么回顾过去几年的Enbloc市场,对比3:究竟是永久产权还是99年公寓更受开发商欢迎呢?

小Li飞刀用了手上的数据做了个表格

貌似永久产权FH在集体出售的数量上完胜?没错!

一方面因为新加坡政府出售地皮GLS没有永久地契的,另一方面要考虑到土地大小、地点、单位数、总收购金额等条件,这么直接比较数量不一定公平。

如果我们仔细比较地价、售价、后续产品受欢迎程度等,会有不同结论嘛?

这次就先不展开讲这些,有兴趣可以私聊: rammztein

结论3:开发商似乎更喜欢Enbloc(集体收购)永久产权的公寓

编者按:此结论只限于2018年10月18日之前,因为URA之后修改了公寓重建条例

有兴趣的衍生阅读前文分析:还在等Enbloc?先洗洗睡吧

对比4:下面我们再选几个特定地点来进行比较

如上所述,公寓地点、设施、便利程度等因素可能比地契更重要。因此,为了更公平地比较,让我们看一下新加坡乌节路D9地区的永久地契和99年公寓的尺价表现

之所以使用这个位置,是因为乌节路是一个相对较小的区域,并且大多数公寓(永久地契或者99)共享相同的便利设施(比如乌节路的中心位置和生活便利)。而且该地区的许多公寓建造标准都较高。

这是过去十年的尺价表现对比,黄色的是99年,蓝色的是永久产权:

我们惊奇的发现,在乌节路D9地区99年产权比永久产权公寓升值略多。

99年产权的价格每平方英尺上涨了近80%,而永久产权的单位仅上涨了约66.2%。

聪明的读者可能会指出:豪华公寓与大众市场公寓完全不同嘛。所我们再来选择非核心区域的永久产权和99年产权公寓进行了比较。

我们这次挑选了东海岸D15,一方面该地区的公寓特别多,另一方面第15区内的公寓在整个区域共享附近的海滩和美食天堂。

结果与我们刚刚在D9区看到的情况类似:在东海岸D15,与永久产权相比,99年产权物业的平均尺价升值更高!这次十年间两者差距约为15%。

结论4:不管是核心、非核心区域,99年产权公寓升值都可能超过永久产权

怎么样?是不是颠覆你的想像呢?

所以最后结论是什么?也许不应该让地契/产权对您的投资决定产生太大影响?

即使对于对价格升值“不感兴趣”的买家(还真有这种买家-_-|||),我也认为不该“无脑”选择永久地契。从成本考虑,要为永久产权支付额外10%到15%的溢价是不是值得?

此外,你还需要考虑这间公寓值不值得持有一辈子?

不少经验表明:在99年公寓的的剩余地契成为“问题”之前,许多屋主早就出手卖出了。。。比如要搬去其他区域生活、孩子们成家搬走后想换个较小的房子等等。在这些情况下,你是不是无缘无故为永久产权公寓支付了更高的价格呢?

综上所述:

1. 在过去的十年中,新加坡99年地契公寓的总体升值速度更快

2. 在新加坡的Enbloc周期中,永久产权物业升值并没有明显体现

3. 开发商倒是更喜欢集体收购永久产权公寓(2018年10月之前)

4. 不管是核心、非核心区域,99地契公寓升值都可能超过永久产权

5. 你真的考虑好要多付15%溢价买永久产权公寓嘛?