居者有其屋——是新加坡组屋政策的宗旨。新加坡政府不遗余力的为普通大众建造负担得起的住房，这一点在世界范围内都绝无仅有。
组屋的优点无需多言，只是去除基本的居住因素，你对于房产别是二手组屋的需求再提高一层的话，你会发现他缺少了个重要的“资产”功能。
回首过去十年，比如你在2011年左右买入的二手组屋持有到现在，多半是几乎没有价格变化的。
我们从新加坡全岛组屋平均尺价就能看出，除了疫情之后的两个季度（Q3/Q4 2020）由于需求积压后释放急升了5%之外，之前的十年基本变化不大（每年0.5%）。
这和我们国内动辄3、5年翻倍来看简直不值一提。
而我的看法很简单：只要组屋的99年屋契到期归零这个初始设定在，就注定了他不会是个值得长期持有的“资产”！就好比你不会去买个不保本的理财产品。
为何组屋屋契是99年？来看下早报在2018年引用李显龙国庆大会讲话的解释：
总结下大概的要点是：
1. 99年是个很长的时间，足够你住到终老
2. 新加坡的现有购屋政策下，极少发生屋主活得比屋契限制长（不到2%）
3. 继承组屋的子女除非自己没有房产，否则也不必担心活得比屋契长的问题
4. 就算发生了屋契到期还给政府也不用担心，政府会帮你“取得”另一个组屋单位
5. 必须对后代公平，让新加坡的土地循环利用
6. 99年不止适用于组屋，新加坡所有的政府售地（GLS）下的私宅都是99年
7. 屋龄超过50年的房子，维护费用会激增
8. 很少有人愿意住进百年组屋，所以回收重建是个好方法
而政府有多大的决心来维持这个设定呢？来看下当初2018年大讨论的看法：
结合政府在2020年底第一宗土地到期《芽笼排屋地契到期，土地和产业归还给政府》收回国有的实际的做法来看，组屋地契到期政府无偿回收确实遵循了对所有人公平的出发点。
总理接班人王瑞杰的看法也很简单：组屋99年是个理性政策，能让下一代有机会买房。土地资源得到更新，对新加坡而言是未来的重要环节。
那么新加坡的组屋老龄化有什么后果呢？直接的影响就是组屋的价值！
来自海峡时报（The Straits Times）2019年的图片示例
而新加坡组屋的老龄化趋势是什么？
蛛丝马迹来自总理的脸书贴文，下图来自李显龙2018年8月19日的FB页面：
我们看到，1986年之前和1987-1997年满足HIP条件的组屋数字加起来就是68万，也就是会有68万间组屋在未来15年（2036）左右会超过40岁。
至于坡县一共多少HBD？随便Google一下就知道目前数字是107万左右。
而未来新建的组屋呢？我们来看过去几年官方的BTO数据：
可以认为是每年1.6万左右，这个数字其实很高了，而且HDB为了这些BTO进行了大量补贴，造成了巨大的财政赤字。
可以想像下这些赤字从哪里来，又是谁来买单？
假设每年1.6万的新增BTO可以连续持续15年（你认为可能嘛？），而且政府财政每年都要忍受这些逐年增加的赤字，15年的话一共24万个新组屋单位，那么到2036年新加坡一共会有130万个组屋单位；根据前面的数据：届时超过40年屋龄的组屋会有68万间！
那么结论挺明显了：15年后坡县过半组屋屋龄超过40年是板上钉钉的！
按照平均每户居住3人的话，届时估计有200万的人口住在超过40年屋龄的组屋里。想像下你会成为其中之一嘛？
来自晚报的调研数字挺有意思：年轻人愿意提升住房，老年人愿意原地养老。
如果目前的组屋是你唯一的房产的话，不妨灵魂拷问下：
15年后的你是年轻人还是老年人？
15年后你手上的组屋几岁了？
愿意在目前组屋住到退休并原地养老嘛？
15年后年轻人会有多愿意买超过40年屋龄的组屋？
不要以为15年之后的事情很遥远，其实这是近在眼前的！
前任国家发展部长黄循财在2018年的采访中透露了如下信息：
也就是新加坡目前1/5的组屋是在1984-1988短短四年间落成的！那么这些组屋在7年后（2028）肯定超过40年屋龄了，那么加上1984年之前落成的组屋呢？
不少人幻想着自己的老组屋拿到SERS，换成新组屋并且大赚一笔，来看下早报的冷水：
SERS的缺点很明显，就是缺乏公平性，用纳税人的钱让小部分人受惠。
这与新加坡政府一直持倡导的价值观是背离的，所以不排除会逐渐淡出市场。
那么面对老龄化组屋的激增，政府的解决对策是什么呢？
2018年的国庆群众大会给出了解决方向：自愿提早重建计划（VERS）
也就是说
1. 组屋屋龄到了70年左右的时候，屋主可以投票选择提早把组屋卖回给政府
2. 若大部分屋主投票支持加入新计划，政府会回收土地重新发展
3. 第一轮的VERS将于20年后实行
而政府的配套措施，比如组屋套现种类和CPF条例也已经到位：
可见新加坡政府是有所准备的，并不想“坐等”居民的组屋价值归零。
早报的这段其实话中有话，你自己体会下，关键词是居民的“选择”
当然你不必担心组屋到期了被赶出门睡大街，政府会给你解决方案的
目前政府还不会给出VERS的具体细节，但是从20年之后才开始执行可以看出一些端倪。
新加坡的第一代组屋应该是50年屋龄左右，假设当年20多岁住进去的现在也70多岁了，这些人很大概率会选择原地养老：
而从目前政府推广的“原地养老”政策来看，有不少人会选择卖出屋契的：
当然20年后这些人多半是不在了；而被套现的组屋根据政策是不能在公开市场卖出的，那么就只能卖回到政府手上，而卖出的价格可以参考上面两个连结的细节。
就算这些屋主没有选择套现的话，到时候组屋也都70多岁了，会有多少买家会去接手剩下20多年屋契的组屋？何况银行都不会贷款给你！
如果子女选择继承组屋，先不讨论复杂的继承法（有、无遗嘱和多个子女的复杂状况），子女必须处理掉手上其他的HDB房产甚至私宅——除非是2010年8月30日之前购买的非补贴（包括CPF Grant, priority schemes 和SERS）组屋可同时保留私宅。这当中有至少9种情况是不会满足这个保留条件的，有兴趣的可以查询HDB条例和新加坡的继承法。
所以我的看法是，在未来的20年以内：
1. 政府一定会出台政策专门“回收”这些老旧的组屋，这也符合VERS的第一条规则。
2. 不少老旧组屋会通过政策逐步回到政府手上，这就对于VERS政策第二条（投票）的执行带来了很大的便利性。
3. 政府会优先逐步重新发展高龄组屋扎堆地区（马林百列，大巴窑、宏茂桥，勿洛等）的土地，为成熟区带来新的活力——此乃一举多得！
就像部长说的，分二三十年来重新发展好过扎堆一起重建：
顺便提下，坡县虽然不像香港那样土地“匮乏”，政府规划其实也是够未雨绸缪的，比如最近国家发展部长短短一个月内多次谈到森林用地规划为住宅（包括ULU PANDAN的BTO）来看：
政府可能感受到了BTO的持续强劲需求和土地供应吃紧——也是大量组屋迫在眉睫的老龄化所赐，于是开始规划大片的森林作为住宅用地的储备。
综上所述，以下的系列问题是可以通过本文来寻找思路；
为什么要强调思路，因为思路重要性远远超过结论，所谓思路决定出路：
1. 你手上的组屋是不是个有效的资产？
2. 相比之下坡县的私人汽车是不是个有效资产？
3. 你手上的组屋过个10年价格会比现在更高嘛？
4. 你是否满足于像政府所规划的那样用组屋来养老终身？
5. 如果你手上持有>40年屋龄的组屋，未来有什么打算？
6. 如果你手上持有>30年屋龄的组屋，未来有什么选择？
7. 如果犹豫付ABSD保留组屋升级公寓，不如想想COE？
8. 如果你打算全款还完组屋，先想想问题3？
9. 组屋是升级资产的垫脚石还是绊脚石？
不服啊，我就是喜欢组屋咋么滴？不服来单挑啊
另外疫情之中弱势群体受到的影响远远大于普通人。比如中产阶级可以轻松负担得起的组屋对弱势群体来说遥不可及，又比如富人可全款买入豪华公寓，中产阶级还在为ABSD和贷款精打细算。
我的看法是新加坡房产的降温措施，尤其ABSD是为了保护普通大众不被掠夺的最佳工具！
不少夹心层阶级在叫嚣放松cooling measure，殊不知大把的富人黄雀在后。
但是政策是把双刃剑，如果你对坡县的组屋政策有“误判”，加上未来15-20年左右要退休的话，不妨Google下早报的这贴：99将至 高龄组屋“命运”如何？
和体会对资产的解读：
新加坡人应该认清组屋不能储值，也不是一件可以一直代代相传的资产，而难处就在于如何改变这个观念。
由于组屋非永久地契，它作为资产的概念，与它的地契形式其实存在矛盾。
35年后的5000元，还不到今天的2500元，那么35年后你的组屋价格会翻倍嘛？
到头来一场温水煮青蛙？
那么有朋友问了，同样是99年的Condo是不是资产呢？