张是之：新加坡组屋模式值得学习吗

近日，深圳市住建局有关负责人表示，新加坡是深圳学习榜样，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳 60% 的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。

这好像是内地城市官方首提“楼市学新加坡”，而且是在深圳特区成立 40 周年的时间窗口，颇有一番深意。

但是新加坡模式真的就值得我们学习借鉴吗？这个问题值得认真思考。

在回答这个问题之前，先要纠正一个经济学常识，那就是——价格与成本无关。

价格 = 成本+利润，这是会计上的计算方式，是对已经成交的历史数据的统计，但并不是未来价格的决定方式。

我们作为买房子的人，大多数时候并不关心那个历史成本。比如今天北上广深核心地段十万八万一平米的房子，那些高价却无法居住的学区房，没有谁会在购买出价的时候还去参考当年的修建成本是多少，当然也不会关心当年的土拍价格是多少。

一句话，房价与地价无关。

但这一点很容易被误解，几乎所有解读新加坡模式的文章，都会说新加坡模式的成功，得益于他们的土地国有制度和低价卖地模式。

说什么新加坡地小人多，接近 90% 的土地掌握在政府手中，这些土地以低价转让用于大规模建设组屋，从而保障了组屋的廉价优势。

而新加坡正儿八经的商品房价格也是一点也不便宜，全球住宅价格排名前十的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。

这些大城市的房价为什么居高不下？因为人聚财聚，房价是聚集到这些大城市的人一起把房价“炒”起来的。

所谓的“炒”，就是买房子的人和买房子的人相互竞争，买家和买家竞争有限的房产，结果必然是价格上扬。

所以这些大城市的土地即便是当地政府免费提供，在这些地价为零的土地上盖出来的房子，价格依然会涨到今天的局面。

因为价格是买房人竞争的结果，而这个竞争是面向未来的，是购买者在用价格展示著自己对这个城市的信心，当然也是展示他对自己的信心。

人聚财聚，房价因人而起，这个逻辑并不难理解，中国北上广深这些区域的人口流动图也可以说明为什么这四个一线特大城市的房价如此坚挺。

清晰的理解房价的逻辑，才有助于你理解新加坡模式。摁住了价格，必然要在其他方面付出代价。

在新加坡，“组屋”占比高达 80%，私人住宅 20%。组屋是典型的保障性住房，由政府兴建，优先保障中低收入群体的购房需求，因此得以严控售价，让房价收入比始终维持在 5-6 的水平。

组屋的供应量也相对充足，能够覆蓋大部分人群，再加上新加坡政府的专项财政补贴，所以新加坡的住房自有率很高。

组屋价格与人均收入严格挂钩，90% 的人能够买得起三房户型，70% 的人能买得起四房户型。

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既然价格低，又是保障型住房，所以不可能采用“自愿交易”的竞争方式，那楼层、户型、朝向这些细节问题怎么解决呢？

答案是不用考虑太多，等著分配就行了。

组屋的分配制度主要是三种结合，抽签制、订购制和直接选购。

抽签制，供不应求时使用，避免人为干扰；

订购制：先向建屋局提需求，等建房计划，适合住房需求不太迫切的人，但能满足个性化需求；

直接选购：分配滞销组屋。

与此同时，政府严控组屋转售，一个家庭只能拥有一套组屋，一生只有两次购买组屋的机会（一次服务基本自住，一次改善），只有住满一定时间方能转售，且只能转售给符合条件的人。

而组屋之外的私人住宅市场，则相对没有如此复杂的限制，所以价格也就飞涨。

可以看得出，新加坡模式基本上就是“一手抓计划经济，一手抓市场经济”。

组屋很明显带着浓浓的计划经济色彩，摁住价格，户型没有太多选择，一辈子只能购买两次，不能随意转售，差不多就类似于我们房改之前的福利分房。

比我们好一点的地方在于，新加坡其他地方经济管制少，所以有足够的财政收入来补贴住房这块。不像我们那会儿为了分个没厨房没卫生间的筒子楼，送礼都要削尖了脑袋送。

但问题是，这些都改变不了其计划经济思维的本质。即便是新加坡在其他地方的成绩非常亮眼，在“组屋”制度上依然是计划经济的模式。

我之前写过一篇文章《如何才能更好》，经济学分析的是因果关系，如果非要回答好与不好的问题，那也是应该回答如何才能更好的问题。

新加坡的住房模式就面临这样一个问题，看上去是“保障的归保障，市场的归市场”，该涨的就让它涨，不该涨的就把价格摁住。

但我们都知道，任何一个国家的政府本身并不直接创造财富，他所做的工作基本上就是在用政策进行财富的转移，无论以什么样的名义，这个本质并不会改变。

新加坡政府也不例外，建造组屋的那些资金终归还是来自于新加坡其他地方的市场经济成果。

问题是，那些被保障的人真的就愿意被如此保障吗？一辈子只能换一次房子，户型楼层朝向什么的都不能自己随便选，这真的好吗？

以中国的情况而言，虽然大城市房价高企，但还是有很多年轻人通过自己的奋斗，不断地从小房子换成大房子，而这个过程可能不止一次两次，三次四次也不是不可能。

再有，弹丸之地的新加坡，工作再怎么换都还是在那么大点的地方。但要是在深圳或其他城市，换工作了，想买离家近一点的房子，一想房子只能换一次，恐怕连工作都不敢轻易换地方。

另外，换房子不仅仅是自己居住条件的改善，也是自己家庭财产升值的体现。很多人误以为只有一套房子，房子再值钱也没用。

但只有房地产市场足够自由，房子的金融属性才能发挥出来，你只有一套房子的情况下，也可以让你获得更多的可能性。

而新加坡这边一手摁住了价格，同时严格去除了房子的金融属性，实际上是剥夺了新加坡人更多的可能性，而不是让他们拥有了更多的可能。

但这种更多潜在可能性的利好，如果是新加坡在其他方面的经济自由度足够高，人们的收入和生活水平也足够高的情况下，未必会引起大家的反感，毕竟还是有房子住而不是没房子住。

深圳如果想走新加坡模式，除非经济上能够凭借特区的地位获得更大的自由决定权，释放更大的经济活力，来冲抵“组屋”模式带来的负面效应，否则必然是一个坑。