新加坡房产集体出售热潮会“退烧”吗

2021年新加坡房市涌现的集体出售市场热潮，在12月中旬的房地产降温措施出台后，可能出现哪些变化？

开发商一方面因为面对35%的额外印花税，不得不谨慎买地；另一方面，因为土地库存日益减少，不得不买地。他们将会如何做？

戴玉祥产业咨询公司在季度报告中指出，不少发展商还是会通过集体出售交易来填补土地库存！

第四季度六笔集体出售交易

回顾2021年新加坡房市，我们发现，随着新加坡房地产市场上未售出的私宅单位减少，土地库存减少，不少发展商通过集体出售交易来填补库存，因此集体出售市场异常活跃。

仅2021年第四季度就完成6笔交易，其中三笔交易的交易额，都进入全年前五投资额。

乔治街一号约13亿转售

其中，新加坡2021年房产最大笔交易额是在12月完成，凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）和富卫集团（FWD Group）以约13亿新元脱售23层甲级办公楼“乔治街一号”。

乔治街一号距莱佛士坊地铁站约400米，总净出租面积为44万5745平方英尺。

添寿道两永久地契售价8.15亿

而在私宅地段交易方面，海峡实业（Hoi Hup Realty）和双威发展（Sunway Developments）组成的合资公司以8亿1500万新元买下位于加东添寿道的两幅毗邻永久地契住宅地段。

这是新加坡自2018年7月以来的最大宗私宅地段交易。

建安大厦与公寓6.5亿成交

数次招标的建安大厦（Peace Centre）与建安公寓（Peace Mansion）组成的综合项目也以6亿5000万元成交。

买主是由集永成（Chip Eng Seng）子公司CEL Development、金成兴控股（KSH Holdings）旗下Ultra Infinity和新海逸集团（SingHaiyi Group）子公司Sing-Haiyi Crystal共组的财团，它们通过私下协议（private treaty）方式完成这项交易。

财团希望获得新加坡土地管理局的“原则上批准”，从而填补地契，也希望获得市区重建局的批准，使之重新发展为商业和住宅混合用途的房地产项目。

市建局2019年发出的初步策划准证显示，建安大厦与建安公寓所处地段，可重新发展成一个综合项目，总楼面面积达60万4578平方英尺，其中60％可用于商业用途，其余面积充作住宅之用。

华登岭5.5亿元售出

建于1983年的永久地契项目华登岭（Watten Estate），2021年9月再度推出市场招标，被华业集团（UOL）与新加坡置地（SingLand）联手，以合资公司United Venture Development No.4（UVD）的名义凭5亿5080万新元收购。

位于武吉知马的华登岭，共有104个共管排屋和公寓单位，所处地段面积为22万零241平方英尺，容积率为1.4。

集体出售仍有必要

新加坡政府在2021年12月中旬推出最新一轮降温措施，包括房地产开发商须支付的额外买方印花税（ABSD）从25%调高至35%。

这笔额外买方印花税可在满足印花税规定的条件下，退回给发展商。

此外，发展商仍须预先支付一笔5％印花税，而且无法退回。

这意味着，如果开发商无法在五年期限内开发并售完所有私宅单位，他们将无法收回预先支付的35%的额外买房印花税。

这一大笔的额外买方印花税，让发展商在购地时承受巨大的额外压力。

戴玉祥产业咨询公司在季度报告中指出，2021年第三季度数据显示，未售出的私宅单位环比大跌11.6%，只有1万7165个单位，创下2017年第四季度以来最低纪录。

若按过去四个季度的销售速度估计，这些未售出单位在1.7年内就会卖光。这从另一侧面反映了土地库存及未售出单位有限的状况。

发展商对土地仍有殷切需求，除了通过政府售地计划（GLS）取地外，戴玉祥产业咨询公司认为，一些发展商还是得转向集售市场。

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