详解新加坡独特的组屋制度

只要耐心等上一年，新婚燕尔的瑞拉就可以和丈夫搬进一套属于自己的组屋了。尽管婆婆家有多余的房间给儿媳居住，但这对小夫妻还是迫不及待地想住进一个更大的独立空间。

组屋是新加坡政府专门建给新加坡人居住的公共房屋。与我国的政策性住房一样，新加坡组屋制度的产生，也是为了保障本国居民享有平等的居住权。有99年产权的新加坡组屋吸纳了八成以上的新加坡人生活其中。

都说新加坡“居者有其屋”，究竟是如何实现的？记者近日在新加坡采访了相关部门和市民，对这一问题进行了详细了解。

82%新加坡人住组屋

刚刚参加工作的瑞拉，今年与新婚丈夫在距离市中心不远的宏茂桥区买到了一套属于自己的四房组屋，套内面积接近100平方米，总价约为40万新元。这片新建组屋附近分布著许多成熟的组屋小区。记者在现场看到，这些老组屋的楼层普遍不高，布局紧凑，四周没有围墙，外来人员可以随意出入。在走街串巷中，可以看到成片的公共住房，其实与综合商城、学校和公共休闲场所几乎是连成一片的，地铁、巴士等公共运输网络出门就可以进入。

新加坡建屋发展局是组屋的唯一开发者和售卖者。该局的一位相关负责人后来告诉记者，新加坡组屋价格普遍在30万新元至70万新元之间，还有极端案例会低于或高于这个幅度。价格变动幅度受地段、大小、朝向、楼层等综合因素影响。

由于私有房屋的价格普遍比同地段组屋的平均价格起码高一倍以上，所以新加坡人更愿意住进政府提供的组屋。根据新加坡建屋局提供给记者的数据显示，目前有82%的新加坡人生活在组屋，在这其中，又有90%的业主拥有房屋产权。

为了改善家庭关系，政府对孝顺子女申请与父母就近居住，不仅有专门财政补贴，而且还有专门的各种特殊组合计划，如多代同堂住屋计划，可以让组屋配对出售。为了鼓励年轻人组建家庭，还有“未婚夫妻计划”，订婚男女可在婚前预定一套组屋，只要在交房后3个月出示结婚证明即可。政府还有第三胎优先抽签计划。为了让不同社会阶层的人群在同一组屋小区相互包容，政府还规定一个小区内贫困人群不能超过某个比例，以让居民对彼此不同的生活方式相互理解。

购买组屋规则严格明晰

“听说有这么多人住在组屋里边，别人很可能觉得申请购买一套组屋是非常随意的事情。”瑞拉告诉记者，其实不是，新加坡建屋对组屋的申请制定了非常严格而明晰的规则。

首先，购买新组屋的家庭是有一条明确的收入门槛限制的，即家庭月收入必须低于12000新元（近年已有所提高）。如果你的收入超过这个限制，就只能申购二手市场交易的旧组屋。

其次，根据建屋发展局的规定，组屋的申请者还必须是两名新加坡公民，或者一名新加坡公民和一名新加坡永久居民。而且年龄要达到21岁，两者的关系还必须为直系亲属。“除夫妻外，父母和子女，兄弟姐妹，都可以搭档组合来申请。”瑞拉向记者举例道，新加坡政府的政策非常鼓励年轻人去建立新的家庭。因而，政府建设的组屋主要销售给家庭。年轻人要购买组屋的话，必须先订立婚约。单身人士要买独立组屋，则必须在35岁以后。

再次，在新加坡，每个家庭只能购买一套组屋。记者在实地走访中了解到，新加坡政府现有的组屋分为一房式、二房式、三房式、四房式、五房式、六房式和双层公寓式等不同类型（五房式相当于中国的三房两厅），购买不同的款型都有不同的收入限制。如果想买第二套，还必须先把第一套卖掉再来买。而购买下一套组屋，不可以直接跟政府买新建的，只能从二手市场买，承受更高的价格。

50年实现“居者有其屋”

新加坡建屋发展局有关负责人告诉记者，过去50年，新加坡一路走来经历多次调整和变革，才建立了当前这套租售并举的公共住房供应保障体系。

据了解，新加坡的组屋制度始于1960年，当时政府财力有限，民众住房条件差。为此新政府提出一个口号，要实现新加坡人“居者有其屋”。当年，建屋发展局正式成立。

1964年，新加坡推出了“居者有其屋”计划，最早实施的是女皇镇出售的约2000套两房和三房式组屋，99年地契，价格分别为4900新元和6200新元，申请者必须是家庭月收入不超过1000新元的新加坡公民。组屋只用于自住，每户限购一套，抽签分配。虽然政府提供15年的低息贷款，但20%的现金首付还是难倒了大多数家庭。当时与三房式组屋类似的房屋，在公开市场上的月租为60新元，但购买组屋的话，首付就要1200新元，以后每月供44新元。

到了上世纪70年代，组屋申购条件继续放宽，除了收入限制放松以外，还把评估费、印花税等前期费用纳入贷款范围，贷款偿付期也延长到了20年。为满足中等收入家庭的需要，建屋局开始建造四房式和五房式的组屋，并从一开始的建造一个个独立小区，开始转向建设综合市镇，推动社会融合。

20世纪70年代，新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请。80年代以后，逐步提高到2500新元、3500新元，直到近年来，提高到6000新元。这基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。到目前为止，新加坡建屋局已经为社会提供了超过100万套的组屋。

对话

新加坡国家发展部部长黄循财：

公共住房政策也面临新形势新问题

记者：为什么新加坡组屋住宅，越是新建的楼层越高？年轻人是否会嫌弃这样的组屋？

黄循财：这主要是建屋局出于节约土地资源来考虑的。为了控制成本，提高建造效率，让申请者尽快住到又便宜又好的房屋，建屋局不仅自办建筑原材料厂，而且大力发展装配式建筑。我们尽量通过与时俱进的规划设计来满足新时代年轻人的需求。

记者：为什么新加坡人不炒房？组屋对房地产市场的稳定发展是否有直接作用？

黄循财：新加坡政府是新组屋的唯一出售者，掌控著组屋价格定价权，新加坡政府可以根据经济发展需要来制定组屋价格。我们不希望房地产市场的价格在短期内大起大落，因而，我们制定了很多措施来保持市场的稳定，让房价尽可能维持在低幅增长。投机者很难从中获得暴利，自然不会把买房当成一门生意。

记者：近年来是否面临新的形势和挑战？

黄循财：这些年我们确实一直在反思我们的公共住房政策，如何去应对新形势下面临的新问题，譬如新移民的涌入，人口老龄化的加剧，贫富差距的拉大等等。实际上，这些也是其他许多国家同样面临的问题。过去，我们针对老年人、单身人士、新移民，建屋局都有相应的制度安排，满足不同的需求。譬如，老年人可以把组屋卖回给政府等。以后，我们要做的工作还会更多。

记者：新加坡的组屋制度对中国是否具有借鉴意义？

黄循财：众所周知，每个国家都根据自己的国情来制定本国的公共住房政策。在这方面中新两国其实此前已经有很多合作交流。新加坡的组屋制度是立足于新加坡的国情来制定的。即使放眼全世界，像新加坡这样国民高比例住进政府公共住房的国家和地区也是极为罕见的。我们希望新加坡的探索能够为其他国家的政策制定提供经验，乐于与中国及其他国家进行交流和分享这些经验。