新的降温措施将如何影响新加坡房地产市场

周三(12月15日)晚些时候，新加坡政府宣布了一系列为房地产市场降温的措施，这些措施将从周四(12月16日)开始生效。

额外买家印花税税率提高5至15个百分点，总偿债比率的门槛提高至55%，而房屋委员会(组屋)贷款的贷款与价值比率上限则下调至85%。

更高的额外买方印花税

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新加坡公民和永久居民首次购买住宅物业的额外买家印花税维持不变，分别为0%和5%。但对所有其他个人和实体的额外买家印花税提高了5至15个百分点。例如，购买第二套住宅房产的新加坡人现在必须额外支付17%的购房者印花税，高于之前的12%。外国人购买任何住宅地产都要缴纳30%的印花税，高于20%。实体要缴纳35%的额外买家印花税，房地产开发商还要缴纳5%的不可汇付的额外印花税。

提高附加购房者印花税(财富税的一种形式)，旨在减缓热钱流入房地产市场的速度。新加坡政治稳定，法治完善，是众所周知的安全港。尽管有旅行限制，但与2020年相比，2021年外国人(包括新加坡永久居民)的数量大幅增加。购买私人房产的公司数量激增令人担忧。

对于购买第二套(及以上)房产的新加坡人和永久居民来说，更高的资产回报率将影响未来几个月的房地产投资需求。

尽管旅行限制逐步放松，但外国人较高的印花税比率也将减缓外国购房需求的复苏。

鉴于提前缴税较高，投资者将不得不在决策中考虑越来越长的投资时间范围，最终的复苏将在很大程度上取决于新冠疫情如何结束。

新措施对投资者的影响可能大于对自住业主的影响。投资者通常拥有超过1套物业，因此会受到增加的额外买家印花税的影响。

这些措施可能还会影响PRs和外国采购。过去几个月，永久居民购买的公寓数量一直在上升。随着边境的进一步开放，预计会有更多的客户和外国人返回新加坡，他们可能会增加对住房的需求。因此，最新一轮的措施可能会减缓需求。

总偿债比率收紧

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总债务还本付息比率的门槛从以前的60%收紧到55%。这意味着，新抵押贷款不能导致借款人的月还款额超过其月收入的55%。2021年12月16日之前发放的现有房地产贷款再融资的总偿债比率门槛仍为60%。

将总债务还本付息比率限制在55%，这是一个受欢迎的举措，有助于提高购房的谨慎性，尤其是在加息环境即将到来的情况下。将新的总债务还本付息比率限制应用于抵押贷款、股权提取贷款，也将缓和近期房地产价格上涨对财富的影响。

将总偿债比率收紧至55%是一种先发制人的举措，目的是在利率突然上升的情况下，鼓励财政审慎。特别是，新加坡人的购买量在2021年飙升。这将确保在利率上调的情况下，家庭不会出现财政紧张负担。

降低组屋贷款的贷款价值比率限制

发展局批出贷款的贷款额与估值比率上限由先前的90%下调至85%。这就降低了潜在购房者可以从组屋贷款的上限。从金融机构获得贷款购买组屋单位的贷款比率限额维持不变，为75%。

将组屋贷款价值比率降至85%影响不大。多数买家会选择从银行贷款，因为银行的利率远低于组屋的利率。

距离上次政策发布时间

2018年7月5日，也就是上一轮措施出台的当天，数千名购房者连夜涌向项目示范单位，争先先后地交首付。一些开发商也匆忙地提前推出了销售。

变化的总体影响和程度

由于中高端市场的投资者和外国买家占更大比例，这些领域可能更容易受到这些措施的影响，而大众市场的住房有更多的首次购房者，他们看到的影响较小。

这些降温措施是为了确保购房者在购买房产时保持谨慎，不过度透支他们的财务状况。尽管在过去已经有了一些措施，如TDSR或MSR(抵押贷款服务比率)，以确保他们不会过度杠杆化，但仍有一些买家可能会过度透支他们的资金。这可能包括一些家庭卖掉了他们的公寓，买了2个私人物业。其他人可能已经获得了最高贷款，但没有留下足够的缓冲。因此，这些措施将有助于解决其中一些问题。

未来地产市场

开发商很可能会暂停开发，在接下来的1到2个月里评估这些措施对市场的影响，并决定将发行推迟到春节后。这也将给潜在买家一些时间来了解这些措施将如何影响他们，并重新评估他们的购买选择。

就像所有的降温措施一样，当每个人都试图了解和评估其影响时，将会有一个下意识的反应。预计2021年12月的销量将放缓。12月新屋销售可能缓和至400至600套，项目推出可能会被推迟。尽管如此，2021年的新房销售量预计仍将在1.3万套左右。在2022年的未来1到2个季度，销量可能会下降。

也会有一部分买家转向商业地产，对比现在的印花税费目前商业地产仍具备一定优势。想要了解更多有关新加坡房产的相关信息，可通过下方联系方式与我们专业沟通。