芽笼公寓竟出了难得一见的钉子户，新加坡拆迁大法好在哪

拆迁一直是中国社会热议的社会问题，而“钉子户”现象也是屡见不鲜，每年都会碰到那么一两个最牛钉子户，各有各的牛法，瞬间刷爆网络。

早年间，中国政府采取比较简单粗暴的执法手段，强拆的新闻屡屡见诸报端。

可是反观新加坡拆迁改造新楼盘众多，似乎却从来没听说强拆，也很少听说“钉子户”的新闻。

新加坡是怎么做到的？新加坡的拆迁政策好在哪？

01.

芽笼公寓拆迁竟遇钉子户

虽然新加坡拆迁的确很少出现“钉子户”，但也不是完全没有，这不，最近就有“钉子户”新闻上报了。

最近，某开发商在芽笼基里玛路Guillemard Road与芽笼28巷交界处建公寓，就遇上了两个“钉子户”。

《新明日报》记者日前两次走访工地，发现两栋未拆迁的私宅分别在地皮的后方和正中间。

这两栋私宅都是两层楼单位，屋顶两边有破损。目前，私宅右侧已建成一座公寓，左侧的工地也开始施工。

其中一栋私宅的居民吴先生（60岁，摊贩）受访时表示，房子是母亲买下，但母亲已过世，因此现在他和大姐两人居住在此。

“我把屋子前的空地打造成了一座花园，除了种植盆栽、饲养神仙鱼及小鸟，早上还会在此坐看城市苏醒的模样。”

吴先生表示，几年前曾有人询问他是否有意售卖屋子，但他坚决拒绝。

他不想搬离这样“世外桃源”的地方。

“现在已经找不到这样的住宅，其他的地契可能只有99年，但这里是永久地契，属于我们，况且还能让我打理花园，无论对方出多少钱都不卖。”

住在另一栋私宅的妇女表示，私宅在此已多年，楼下是佛堂，二楼则是住家，作为佛堂看护的她并不清楚屋主不卖房的原因。

她也表示，施工并不影响她们进出，佛堂也只针对亲友开放。

地产开发商受询时则表示，已获得有关部门的批准，并在数月前开始销售，其余不予置评。

在这里，我们注意到，这两栋房子都是永久地契的房产，住户不愿意搬也是可以理解的。

因为永久地契房产在新加坡非常稀缺，已经是绝版的了，增值保值方面也是杠杠的，不差钱的都宁愿多加20%的价格，也要选择永久产权。

永久地契，顾名思义，所有权无限期地完全属于屋主，连政府都无法收回，这是受法律保护的公民私有财产。就算屋主百年以后，产权也会由子孙后代来继承。

这么好的资产，这两家人可能准备世世代代生活在这里，不愿意搬也在情理之中。

因此，就需要房地产开放商和他们好好协商，协商出一个两全其美的方案来，可能对双方才是最好的。

02. 新加坡土地征用发展史

我们都知道，新加坡是个岛国，土地资源极其有限而且宝贵，这就意味着新加坡土地征用、再改造的过程会经常发生。

因此，新加坡土地征用的历史很久远了，并且也不是从一开始就是“征地模范生”。

新加坡建国初期，曾经有过一段时间大规模的土地征用。

早在1966年，也就是新加坡独立的第二年，政府通过了一项《土地征用法案》，作为土地国有化的法律依据，授权政府可以以公共目的征用土地。

凡是为公共目的所需要的土地，如建设道路，地铁系统，学校，医院，公园及政府组屋等，政府均可以强制征用。

在李光耀政府领导下通过的《土地征用法案》，提供了强硬的法律依据，当时的政府用较低的赔偿额度征用了大量的私人土地。

数据显示，1960年，新加坡45%的土地属政府所有，到了现在，政府拥有全国约85%的土地。

以大规模的土地征用作为基础，新加坡展开了大量的组屋兴建工程。到了现在，组屋成为新加坡不可缺少的一部分，全国超过80%的人口在组屋居住。

当年的大规模征地有赔偿吗？有。

但当年的屋主们满意吗？应该是不满意。

强制征地和远远低于市价的赔偿额造成了当年私人屋主的不满。《土地征用法案》曾引发了大量的抗议。

到了1973年，政府修订了土地征用法案，将征地赔偿额度定位立法当天（也就是1973年11月30日）的市值，或按照土地宪报公布之日的市场价值支付补偿费，两者取其低者。

注意，这个公式固定了特定日期（1973年11月30日）的土地市值。

也就是说，十年之后发生了土地征用，即使当时土地的市场价值远高于十年前，政府的赔偿额仍然是按照十年前的价格决定。

在之后的几十年，《土地征用法案》经历了几次修订，但同样还是固定了某个日期的土地市值，

所以呢，被征地的屋主们还是不满意。

随着新加坡的经济腾飞，到了二十一世纪，私人产权的私宅已经是百万新币起步，私人地皮更加昂贵，跟几十年前完全不是一个数量级的了。

这时候，如果被政府征地，按照过去某个日期固定计算的赔偿金数额，足以让被征地的屋主们脸色发青的去举牌子抗议。

到了2007年，新加坡政府终于大幅修订土地征用法令。

修改摈弃固定日期计算土地市值的赔偿方式，改成根据征用通知日当天的市价赔偿受影响的业主，而有关市价也会把受征用房地产的潜在价值考虑在内。

用四个字简短概括就是：市值赔偿。

最近的大规模征地发生在地铁汤申线动工前后。仅东海岸地区，就会有两万四千平方米的私人土地被政府征用。

根据新闻报道，首批获得赔偿的是14户半独立洋房及公寓的业主，获得的赔偿总额达4500万元新币。

政府根据发出征地通知当天的市价来决定赔偿额，推算的赔偿价格在1000-1300新币每平方尺之间。

2012年，同样因为汤申地铁线，位于牛车水黄金地段的珠光大厦被政府征用。当时珠光大厦的业主正在筹划将大厦推出市场整体重建(En Bloc)。

按照修订版的土地征用法令，赔偿额按照征用时的市价计算，珠光大厦的业主们最后获得的政府赔偿总价达4亿5000万元。

2014年，新加坡国会通过了土地征用修正法案。

未来受征地影响而失去部分土地的业主，将无须为价值提高的剩余土地支付不动产增值税。

这意味着业主能得到更高的征地赔偿。

当新加坡政府征用业主的部分土地时，剩余的土地可能会因为被征用土地的未来用途而增值。

按照修订前的法令，业主得到的赔偿必须扣除相关增值，这相当于向业主征收一笔不动产增值税（betterment levy）。在修改后的法令下，业主将能按照被征用土地的市场价值，获得全额赔偿。

可以看出，新加坡的土地征用政策也在随着时代和市场的变化不断完善和发展。

03.新加坡拆迁大法好在哪？

在中国，拆迁之所以是一个棘手的问题，在于只要涉及征收拆迁，就意味着被拆迁人与拆迁人之间的利益博弈，尤其是被拆迁人与开发商的博弈，更为激烈。

这一过程中，一些地方存在腐败问题，导致一些人非法巨额获利，而老百姓的合法利益得不到保障。

而新加坡的拆迁制度又是如何避免这一系列的问题的呢？有哪些地方值得别的国家学习？

新加坡拆迁制度的核心其实很简单，那就是同一片拆迁区域里（主要指的是公寓Condo），公布同一个标准，所有人都按这个标准给予拆迁赔偿款。

如果这个标准，得到了80%以上的人支持，那就可以强制拆迁所有人。

如果支持率只有79%，开发商无权拆迁，如果支持率达到80%，开发商就可以按这个赔偿标准，合法强拆剩下的20%。

所以一旦这个方案支持率达到80%以上，剩下的人也就无需犹豫了，因为从开发商那里也得不到更好的赔偿，因为法律不会支持你。

这个办法，住户不用反复试探开发商的底线到底在哪里，也不用绞尽脑汁到底怎么才能榨取更多的利益，更不用担心开发商私底下到底承诺了别家多少条件，担心自己不狮子大开头就吃大亏了等等。

一切都摊在桌面上，清晰透明，童叟无欺，而大家住这么近，房子差不太多，80%的人都同意的条款，偏偏某一家不同意，公众舆论也不会支持这家钉子户。

公众同情拆迁户，但是厌恶钉子户。

这种少数服从多数的原则，可以解决绝大部分的拆迁问题。少数几户实在不愿意服从多数，那么可以选择走法律诉讼的程序，至少解决路径明确。

这制度有的正式的名称，叫做en-bloc制度。

制度非常公开透明，某个黄金地段的房产能不能拆、怎么拆，是出售还是重新开发，并非由政府决定，而是由房产所有者综合考虑各项因素和公共利益后，与开发商协商决定的。

新加坡法律提供了一系列的程序规范，包括公布委员会成员和买方的利益关系、聘请独立评估人对财产进行评估并出具财产分配方案报告、给予五天冷静期、保存出售委员会出售记录等。

这些程序，是在保障、提升民众的集体力量，以对抗政治力量和经济力量强大的开发商，使利益得到公平分配。

为了能够在透明公平的协商过程中获得大多数屋主的同意，开发商往往需付出比市值高至一倍的价格方能获得土地。

而且新加坡的拆迁腐败率世界最低。由于拥有可靠的法律追溯，目前为止还没有出现过宁死抗拆的钉子户现象。

另外，新加坡在安置房这块也做得很到位。

新加坡拆迁安置部负责贫民窟、棚户区和私人地域的拆迁工作，土地的清理和住房建设基本同时进行，这样能使需拆迁的居民有房可住。

重新安置，也尽量保证原来的居民能住上比原房屋条件更好的住房。这些做法，使得被征地的老百姓对开发商和政府的抵触情绪很小。

最后，新加坡房地产市场能保持稳定和有序，还要回归制度根源，那就是设立了土地征收的专门法案，在很长的时间里保证了土地价格的稳定。

虽然土地征收价格固定不变，对部分住户的拆迁赔偿来说可能有些不公平，却在更大的社会范围内，保证了大家的住房利益不受侵害。

李光耀和他的人民行动党官员们认为，如果土地增值是来源于纳税人花钱进行的市政建设，那么这些土地的增值就不应该落入私人口袋。

政府如果为了公共利益进行征地，那么土地价格就不应该高于没有相关政府开发计划下的价格。

基于此，新加坡政府的土地征收价格保持长期不变。

在土地征收法令通过的30多年间，新加坡政府仅在1986年、1992年和1995年调整了三次土地征收基础地价，而在此期间新加坡长期的房价增长率年平均在7％左右。

新加坡政府在建国初期仅拥有45％左右国土面积的国有土地，到2007年《土地征收法案》废止时，新加坡政府已经拥有了国土85％以上的土地所有权。

李光耀并没有将低价取得的土地投入市场获利，而是拿出大量的土地兴建公共住宅（新加坡称为“政府组屋”），然后以极其低廉的价格出售给新加坡公民。

当然，这里的拥有是指99年的使用权，土地的最终所有权依然在新加坡政府。

所以李光耀的政策实质就是以强力获取国家土地资源，而后分配给国民，使得全民可以分享国家进步和经济成长的硕果。

在土地的征收和在改造过程中，新加坡的制度也充分保护居住者的利益，严控政府腐败，用多数住户的意见来形成决议，兼顾了公平和效率，更难得是一切都摆在桌面上，公开透明。

当然这一切的根本还是那句话，新加坡政府不搞土地经济。

土地是用来给民众住的，不是拿来给政府创收的，这个是最难得的。

资料来源：

1. 新明日报：开发商建公寓 “钉子户”坚决不卖

2. 朱宏佳：提供稳定的财产权保障是解决城市拆迁问题的重要方向

3. 每日头条：新加坡征地拆迁，为何从没出现过宁死抗拆的钉子户现象？

4. 东方财富：身家上亿的拆迁户，万众怜悯的钉子户

5. 萝卜点评：新加坡式拆迁：浅谈新加坡的土地征用政策