新加坡地产股困境：成本高企与海外风险拖累

2018年郭益智接掌城市发展后，市场给出冷淡回应。五年间该公司市值蒸发近六成，与整个地产板块同步下滑。数据显示，同期星狮地产下挫59.6%，永泰控股跌幅48.3%，而私宅开发商如新加坡置地、华业集团和国浩房地产的跌幅也超过35%。

经历行业低潮期，地产股估值创下十年低位。多数开发商市账率锚定在0.3至0.4倍区间，就连抗压性较强的华业集团也未能幸免。股本回报率（ROE）普遍低迷，新加坡交易所数据显示，城市发展2.09%的ROE境况优于星狮地产但落后于同业标杆。

市场表现与企业基本面的剪刀差发人深省。华侨银行分析师指出，尽管私宅尺价屡破纪录，但建筑成本飙升侵蚀利润空间。叠加政府实施的多轮房地产降温措施，以及银行为高杠杆开发商设置的5%-6%贷款利率门槛，发展商面对的盈利承压远超预期。

大国企海外投资的暗礁同样值得关注。2020年城市发展因中国协信远创项目巨亏，带动行业进入多事之秋。凯德投资披露平均每年3亿新元的公允价值损失，计划将中国资产占比从26%压缩至15%-20%。国浩地产则面临中国12%业务版图的库存销售困局。

行业转型路径逐渐清晰：兴业银行分析师通过负债数据揭示发展战略差异。城市发展净负债率从51%飙升至69%，而华业集团、凯德投资分别降至23%与39%。辉立证券指出，轻资产模式强调管理第三方资产获取稳定收益，反倒能规避周期性波动。城市发展虽早于2014年与黑石组建基金平台，但英国商产信托项目受挫暴露转型难点。

黎明破晓隐现曙光。分析师观察到Parktown Residence及The Orie等新建项目八成认购率的回暖信号。城市发展最新开发的景林嘉园首周售出84%，单价突破2000新元尺价。随着市场预期2025年利率转向，叠加开发商提高派息比例的改善动作，行业迎来修复关键期。