执行共管公寓价格创新高，政府为何增加供应？

近年来，执行共管公寓（EC）在新加坡市场的需求持续攀升，价格不断刷新纪录。以今年首个EC项目淡滨尼晶莹轩为例，首日开盘的平均每平方英尺价格高达1766元，成为EC历史上最高销售单价。与此同时，地段竞标价格同样屡创新高，反映出市场的高热度。

为了应对这种供需失衡的局面并稳定市场，国家发展部长李智陞于4月1日通过社交媒体表示，政府计划在今年推出约2000个EC单位。这一供应量创下近年来的最高水平，旨在缓解市场压力。

业内专家分析，EC市场持续火热的原因主要包括供需紧张、地价不断上涨，以及部分购房者对EC潜在升值空间的看好。橙易集团首席研究与战略总监孙燕清指出，过去两年EC的销量一直超过新增供应量，显示出市场需求的旺盛。她认为，若短期内推出足够多的EC单位，价格可能趋于平稳，甚至有回落的可能性。

然而，ERA产业主要执行官林东荣则提出，新EC的售价往往与土地成本密切相关。即便供应增加，若地段条件优越，发展商之间的激烈竞争仍可能推高地价，最终反映在售价上。历史数据显示，尽管2022年EC新单位供应量较2020年几乎翻倍，达到近2000个，但价格依然持续上涨。例如，当年推出的登加区登丰嘉园和淡滨尼景丽轩，平均每平方英尺售价分别为1333元和1360元，均成为所在区域的标杆项目。

除供应问题外，分析人士还注意到，EC价格普遍低于同类私宅，这使得部分购房者将其视为具有投资潜力的资产，从而进一步推高价格。数据显示，去年转售EC成为非有地私宅中利润最高的项目，部分单位转售价甚至是买入价的两倍，扣除印花税后的平均毛利三年内增长了65%。

针对这一现象，大亨房地产网站首席研究师麦俊荣建议，政府应更新EC相关政策，使其更接近优选（Plus）和黄金（Prime）地段预购组屋（BTO）的规定，例如通过更严格的转售限制来遏制投资情绪。他强调，EC价格在某种程度上是私宅市场的“底线”，若其涨势得不到控制，可能进一步带动整体楼市升温。世邦魏理仕东南亚研究部主管宋明蔚也提出类似观点，建议将EC的最低居住年限（MOP）延长至10年，与黄金地段组屋的要求一致。

此外，有购房者反映，目前EC的家庭月收入上限为1万6000元，已难以负担新项目的价格，建议政府上调这一标准。然而，宋明蔚和林东荣均认为，此举可能扩大购房群体，进一步刺激需求，甚至导致发展商将更高的地价成本转嫁给买家，最终推高EC价格。孙燕清则提出，政府可通过调整每月偿还贷款比率（MSR）来控制购房贷款金额，以间接影响市场。

综合来看，增加供应或许能在短期内缓解EC市场压力，但要实现长期稳定，政策调整或将成为关键。专家呼吁，政府需从根本上平衡EC的住房属性与投资属性，以避免价格持续过热对整体楼市造成影响。