工业房地产需求低迷：关税影响及市场前景如何？

受全球经济不确定性影响，企业对工业房地产及物流空间的需求明显减弱，租赁和投资热情趋于谨慎。业内专家分析，受制于全球贸易放缓和关税政策冲击，今年工业房地产市场的前景不容乐观，租金和价格预计将维持现状。

据仲量联行（JLL）最新研究，今年第一季度新增工业房地产供应面积达100万平方英尺，但吸纳率仅为50%，空置率微升至8.8%，较去年末的8.7%略有增加。同时，合登集团（Huttons）提供的数据显示，第一季度工业房地产租赁交易量为2902宗，较去年第四季度微降1.05%。其中，多用户工厂租赁交易最为活跃，达2241宗，而单一用户工厂交易量最低，仅158宗。

合登集团高级数据分析总监李思德在接受采访时表示，部分生产活动因关税冲击提前至第一季度完成，若全球贸易持续放缓，制造业可能在年内进一步萎缩。他进一步指出，新加坡生产的高价值中间产品多用于出口至其他国家进行最终组装，关税政策导致终端产品成本上升，最终影响消费者需求，进而对供应链产生连锁反应。这将使未来几个月工业及物流房地产的租赁需求持续承压。

市场反馈也显示，本地仓储业近期未见需求增长迹象。货运代理普遍预测业务量下降，态度趋于保守。尽管部分代理有仓储空间需求，但因不确定性较高，仅寻求三至六个月的短期租赁场地。租金方面，第一季度多用户工厂和仓储租金基本平稳，分别小幅下跌0.5%和1.4%，而单一用户工厂租金跌幅较大，为2.1%。仲量联行报告称，租户更注重成本控制，部分业主在租金谈判中展现弹性，使全岛物流及仓储平均租金得以维持稳定。

此外，关税政策带来的市场不确定性已显著影响工业房地产投资交易量。第一太平戴维斯（Savills）数据显示，今年第一季度工业房地产交易额仅2.112亿元，较去年第四季度骤降90.3%，主要由于新加坡房地产投资信托（S-REIT）的收购和脱售交易减少。尽管如此，近期工业房地产出售活动有所增加，例如MacPherson Industrial Complex于4月15日以8880万元推出集售，以及正新工业大厦于2月以1320万元成交。不过，市场人士指出，当前出售多为单一业主行为，而非集体出售，城市发展和远东机构也被传有意出售旗下工业物业。

针对美国关税政策引发的贸易战担忧，部分观点认为新加坡房地产市场可能成为资金避风港。然而，大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣对此持保留态度。他表示，投资者若将资金投入新加坡，更倾向选择流动性高的金融工具，而非工业房地产。工业物业受地点、用途等限制，流动性较低，除非用于自建工厂，否则投资吸引力有限。他还提醒，若非自用，工业房地产可能面临租赁困难及转手问题，特别是当原服务行业转移海外后，设施可能变得过时。相比之下，投资房地产投资信托可能是更稳妥的选择，既能分散风险，也便于调整投资组合。

综合来看，关税政策影响尚不明朗，但专家普遍建议对工业房地产市场前景保持谨慎态度，预计今年市场价格与租金将不会有明显波动。