安得广厦千万间——新加坡组屋漫谈

“我们政府的政策，就是要让每一个新加坡人都能在自己的国家拥有他自己的切身利益。我们要让每一个新加坡人都拥有这个国家的一部分，让他们感受到他们是国家的主人并永远都对国家有一种责任感.......他们最好的切身利益莫过于在这里拥有一套政府组屋或一套私人住房。”——李光耀

在东南亚三年的地产行业工作期间，印象最深的就是新加坡。

在中国开发商在马来西亚疯狂买地时，新加坡的组屋政策却在想方设法满足其国民需求。

总记得第一次去新加坡建屋局（HDB）参观时看到墙上那副杜甫的那首诗的震撼，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”

相对而言，国内没有一个开发商或者政府部门说过这句话。

但在新加坡，从 1960 年以来，他们一直在认真实践并努力实现。

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1947年，英国房屋委员会曾经这样形容新加坡： “全世界最糟糕的的贫民窟”，如果以当年的房屋政策来发展，那么今天的新加坡就不会被称为全球最适合居住的城市，而是全球最为拥挤的城市。

在这种情况下，为了合理建设、分配和管理政府提供的公共住房，新加坡于1960年成立建屋发展局（Housing and Development Board，简称建屋局、HDB）。

新加坡所有的公共住房均由建屋局负责规划兴建，以优惠价格出售（少量租赁），让居民分期付款购买。

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政府会给符合条件者提供各种购房津贴。同时新加坡政府和银行也会为首次购买房产的新加坡公民提供优惠住房贷款，这意味着新加坡人只需要认真工作，每月认真还贷加上公积金，几乎都能买得起房。

2020年新加坡的人均月收入为4,534新币，而一套三室一厅的95平米新加坡组屋 只需18万新币，折合人民币90万左右。

新加坡住房传奇的核心是“政府组屋”。

有别于大多数人的认知，80%多的新加坡居民都居住在政府组屋中。

而不是像别的国家，只有少部分低收入或者需要照顾的特殊群体才能居住在政府提供的廉租房、公租房中。

新加坡的组屋政策为民众提供买得起的住房；即使实在买不起，也可以租政府出租的房屋。

新加坡有几个非常大的组屋群，比如宏茂桥，武吉班让市镇等等。

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组屋的生活非常方便，楼下有邻里中心 ，贩卖各种生活用品和食品，有小贩中心hawker center——这是新加坡老百姓们日常吃饭的地方。

新加坡的组屋和中国各大房地产开放商修建的普通商业住宅几乎没有区别。同样有便利的交通设施，繁华的商场，精心维护管理的绿化，休闲广场，每天都有专人定期打扫清理，政府各部门还会上门抽查访问...... 在某些方面，新加坡的组屋甚至比中国的一些所谓高端商业住宅做得更好。

组屋使用年限99年，户型以“四房式”“五房式”（相当于中国的“三居室”“四居室”，室内使用面积在90到120平方米之间）为主，占比约75%左右。

当然，也有可供租赁的组屋（在其他国家被称为“廉租房”），只不过占比非常小，仅为5%左右，而且户型多以“一房”和“二房式”为主。

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新加坡的组屋全部都由政府负责精装修，做到真正拎包入住，根据大小和配置分为：

两房式组屋：36—45 平方米，1房1厅，1间浴室三房式：60—65 平方米，2房1厅，2间浴室四房式：90 平方米，3房1厅，2间浴室五房式：110 平方米，3房2厅，2间浴室三代同堂：115 平方米，4房2厅（两个主人房），3间浴室。顾名思义，以满足有不同年龄成员的家庭，希望居住在同一屋檐下的愿望。执行共管公寓：130平方米，3房2厅，2间浴室。一种介于组屋与公寓之间的物业品种，比较豪华，具有几乎相同的设施以及私人公寓常见的设施，例如，游泳池，健身房，网球场和24小时的保安。

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根据政府政策规定，购买新组屋的家庭月薪必须低于新币12000-14000 元，对于购买二手租屋则没有月薪的限制。居民可用公积金来支付10%的首付款，余款可以用公积金慢慢供，政府还会补贴每一个家庭3万新币，加上银行贷款利率仅为2.5%，所以一般的工薪阶层仅用公积金就能还得上贷款。

新加坡政府还提供大量津贴，帮助低收入家庭提供安居之所：月收入少于1500元新币的家庭，可以申请租赁一房式或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金；

如果家庭月收入不超过800新币，一套一房式组屋每月的租价仅有26至33新币左右（约合125—150人民币/每月）。

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由于低廉的价格，新加坡对组屋购买有严格限制，购买了组屋而不自己居住的，将面临高额罚款甚至坐牢。申请组屋以家庭为单位，单身者需达到一定年龄才能申请。一方面鼓励了国民结婚，一方面防止大量的单身者消耗政府房屋资源。

对组屋的购买人资格、再上市及出租管理等问题都有明确的规定。

一个家庭只能拥有一套组屋，如果要购买新房，旧组屋必须退出来，以防止投机多占；

屋主在一定年限内不得整房出租，屋主必须居住在此套租屋内，而只出租其他房间；

一定年限内销售组屋，将需要支付高昂的政府税费；

组屋不允许用于任何商业行为，任何违反规定的行为将受到严厉处罚。

对于新移民而言，购买组屋对身份也有一定的要求，一起购房的两人必须是直系亲属，夫妻，父母和子女，兄弟姐妹，都可以搭档组合来申请。

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政府把组屋销售市场与私人住宅市场严格分开。

组屋市场只限新加坡居民（公民+永久居民 PR）购买，一对夫妻只能拥有一套组屋。其中新组屋只有公民可以购买，永久居民(PR)只能买转售组屋，并且需要拿到永久身份满三年才有资格。

私人住宅外国人也可以买，而且不限购。 也就是说，你要投资就去买私人住宅，组屋留给只想找个地方住的人。组屋市场价格普遍是私人住宅价格的1/3 甚至更低。

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新加坡是“居者有其屋”的成功践行者，不仅解决了自治初期的“房荒”问题，还形成了“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯式供应体系，住房自有率更高达90.9%，成为世界上拥有住房率最高的国家之一。

中国目前已经逐步抛弃了之前所照搬的香港地产模式，开始学习和引进新加坡模式，其中深圳更是喊出了学习新加坡的口号。

其实，这也不是中国第一次研究和引入新加坡模式，近几年国内学习新加坡组屋制度，并且已经在北京以及很多地方城市开始落地实验，只是目前来看效果堪忧。

当年在新加坡 HDB 考察结束的时候，接待人员意味深长的向我们介绍了其前总理李光耀的一句话：“只有当国民真正拥有国家的一部分时，保卫家园和保卫国家的概念才能真正联系起来”。

安得广厦千万间，

大庇天下寒士俱欢颜，

风雨不动安如山。

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