深度分析：网传新加坡部长年租金千万新币的洋房到底是什么？

新加坡内政部长兼律政部长尚穆根（K. Shanmugam）和外交部长维文医生（Vivian Balakrishnan）长租“黑白屋”豪宅引发热议，还惊动国会进行调查。

事件起因是，有人据某房产分析机构的分析，说这两位部长所租用的26号和31号这两栋黑白屋，这两栋房子按它们的占地面积粗略估算，平均月租分别是140万新币与63.5万新币，换算成年租金，则高达1720万新币与760万新币。

这可不得了，新加坡政府部长再怎么高薪，也不可能租得起年租金千万新元的房子啊，毕竟，总理年薪也就百多两百万新币，部长又岂能租得起年租金千万新元的豪宅？

资料来源：Good Class Bungalows（别墅分析机构）

那么两位部长住的黑白屋到真的那么贵吗？

仔细想想。目前，即便在使馆区的优质洋房，普通的连同地皮大概三四千万新元就可以买得到了。

如果这两位部长租的黑白屋，年租金就要1000多万，等于两年的租金就可以买一套优质洋房了。有可能还去租房吗？

很明显，所谓房产分析机构对这两套洋房租金的计算，应该是出了逻辑问题。关键是它对黑白屋的认识不足，拿优质洋房（GCB）租金市价来跟黑白洋房比，但两者实际上没有可比性。

首先，我们要先了解一下黑白屋是什么，以及黑白洋房的供需关系是怎么样的。

黑白屋是什么？

黑白屋大部分有至少80年到100年的历史。以新加坡一个只有200年历史的城市来说，黑白屋算得上历史古迹，也都是国家立法确认的保留建筑。

国家对保留建筑的要求是不能变更它的外观，内饰可以适当变更，但退租时必须一切恢复原样。

比如说，福建会馆的庙宇天福宫。天福宫里面所有的柱子，窗户装饰，每一块砖，每一块瓦，每一片木，如果要进行任何调整，哪怕只是要在墙上挂一个告示牌，都必须得到当局的批准，因为这个是受保护建筑。

同样的，黑白屋是保护建筑，也受到同样的约束。

黑白屋跟优质洋房有什么不同？

100年前的黑白屋没有空调，没有热水器，没有各种各样的电器，所以它整体的房屋布线跟现代的洋房的布局是差很远。而且房子里面也没有壁橱等等。

换句话说，选择去租用这些房子来居住的人。他们要的并不是现代的那种非常舒适，非常方便的生活。他们要的是历史感，是住在这种80年、100年房子的那种历史感，以及当时留下来的原始风貌的感觉。

有这样需求的人多不多？

其实是不多的，所以每年黑白洋房的市场需求并不高，供需不平衡，租金自然不会高到哪里去。

如果真住进去当年这种殖民地时期的老房子，在房子内部可以做一些装修，比如装空调，装热水器等等，但是，房子结构和外观不能有任何变动，例如，门窗不能改。

关键是，租约到期之后，所有的这些装修都必须拆除，必须把这个黑白屋恢复到原样还给政府。尽管黑白屋看起来很好看，但是由于有这样那样的约束，真正愿意租用黑白屋来住宿的人并不多。

再说到黑白屋配备的大草坪，非常大，可以做什么呢？或许有些人会建个游泳池。但是，将来退租时，得把游泳池填平

其实，这个大草坪最大的作用是——产生距离美。

住在这个洋房，是不会有旁边的人来干扰的。邻居离很远，马路离很远，路人和城市的喧嚣，一切的这些都离很远。这些安宁，都是大草坪的距离产生的美。

有了这个距离，才可以很好地享受80年前、100年前新加坡还没有高度城市化的那种感觉。

新加坡绝大多数的黑白屋都不是住宿用的

黑白屋在新加坡可能有500多栋，而且有一些是当年英军的营房。这500多栋中绝大部分不是用来住宿的，而是作为文化用途、餐饮、教育等等。

比如说在东陵路使馆区那一带，中国大使馆后面，有一块地方叫登布西山（Dempsey Hill），那另外一边还有一个凤凰园（Phoenix park），那边的黑白洋房就是用作为做餐饮，书店，画廊等等。

登布西山（Dempsey Hill）

最后，我们再回来说房租这件事

有人说，部长们住的黑白洋房的年租金可能是1000多万，那是不可能的。

为什么呢？因为所谓的”房产分析机构“在计算年租金的时候，是拿同一个地段的现代优质洋房的占地面积和租金均价，简单乘于这两套黑白屋的占地面积，得出这两套黑白屋的”市场租金“。

但是，它没有考虑的是容积率。普通优质洋房的容积率和黑白屋的容积率差很远。

算上大草坪，黑白洋房的占地面积可能是旁边优质洋房的10倍，如果简单按”占地面积乘于十倍“来计算，那么，当然它的租金也是10倍。

当然这样的算法肯定是不合理的。

维文和尚达曼这两套房子租金是多少钱？将来国会调查之后肯定会公布，但是一定不会是像网上流传的说一年1000多万新币。毕竟这样算的话，两年就能买一套了，还去租房子干嘛呢？

话说回来，维文和尚穆根很可能是新加坡本届政府最富有的三个部长之二。为什么？因为他们在从政之前，一个是著名的眼科医生，一个是高级律师，也就是当年香港电影中经常出现的”女皇律师“，都是收入非常丰厚的，年收入小几百万新币不在话下，远远比从政之后的收入高。但是，他们应该不是”最富部长“

噢，那么，”最富部长“是谁呢？很可能是人力部长陈诗龙。他在从政之前是医生，而且是大型私人医疗机构的一把手。懂了吧？