从日本的经验看，中国哪个城市未来更具投资价值？

亚洲，由于工业革命整体晚于欧洲，所以工业化、现代文明和富裕来得比较晚。

工业化的特征之一，就是可以大规模地“复制和粘贴”。

房地产的“皮”是工业化的产物，表现为楼房可以大规模地复制粘贴；房地产的“核”是金融业，也是工业化的产物，表现为可以贷款和抵押，并且也可以大规模地复制和粘贴。

日本在工业化的进程中，经济快速腾飞，随之而来的就是不动产行业的兴旺。

众所周知，日本房地产从1969年至1975年、以及1985年至1991年，分别走出了两轮不动产业的大行情。

而这种工业化的房地产复制和粘贴，自2000年之后，也开始席卷中国。

下图是1962年-1975年的日本不动产走势、以及1985年-1991年的不动产走势，与2009年到2015年的中国房地产走势对比曲线：

与日本的两轮平滑的上扬曲线不同，中国的曲线虽然总体是向上，但却是一波三折的。究其原因，是因为中国有一次次的房地产调控，而日本只调控了一次。

虽然日本的不动产业的基础是土地私有制，中国的房地产业的基础是公有制，但两者的管理本质却非常近似：都是通过购买者的纳税，来赋予其土地的使用权。

具体的表现为：日本的购买者，每年需要缴纳一定金额的房地产税；而在中国，是由开发商一次性缴纳70年或者40年、50年的巨量土地出让金，然后把这部分钱，以商品房的名义均摊到购买者身上。

有相关人士做过统计，日本逐年缴纳的房地产税，如果按照70年求和计算，跟中国一次性收取的70年土地转让金，总价是近似的。

有了这些款项的支撑，两国的基建才得以有机会复制西方城市建设的发展路径。

城市建设带来人口的聚集，人口的聚集带来金融的发展，而不动产的本质就是金融业。

随着城市的发展，日本的金融杠杆越来越大。

1964年，日本开通了全球第一条“高铁”——东海道新干线。这意味着日本已经从单纯地复制粘贴西方城市的发展模式，转向了创新发展的方向；也是从那时候起，金融泡沫的种子，已经种下了：

1991年，日本从信贷下手，主动刺穿不动产泡沫，以实际行为践行了“房子是用来住的，不是用来炒的”。全社会经过30年的盘整，不动产行业的水分早已经挤干，进入了人人安居乐业、租房生活一辈子也不丢人、真正“租售同权”的新阶段。日本的不动产的投资家们，也很享受购入投资房产、获得稳定而又超高租金的时期。

与日本不同，中国的房地产显然还在价格上升期。

中国人口众多、体量巨大（市场规模是日本的十倍），所以当很多人在质疑中国的房地产已经不会再涨了的时候，笔者却认为，中国房地产业依旧大有可为。

这背后的原因是：中国的城市化虽然已经到了60%，但精细化程度远远不够。也就是说，中国绝大多数的二三线城市，在城市设计的最初阶段，并没有充分考虑到会有千万级的人口聚集于此。具体表现为：拥堵、学区不够用、职住不平衡、空气污染、水资源紧张、夏季内涝等等。

亡羊补牢并不算晚。近些年，中国的一些城市意识到了“城市病”的问题，并且开始张开双眼、遍寻良方，希望能够从其他国家——尤其是发达国家的城市发展轨迹里，寻找到解决本城市一系列城市病的答案。

日本做为亚洲最早工业化的国家，房地产发展和城市病的治理也先于中国几十年，如果用日本投资家的视角去看中国的城市，未来，哪些中国城市会更有潜力、更具有投资价值呢？

可以通过以下三个角度去获得答案。

第一：轨道！

第二：人口！

第三：城市管理水平！

下图是一个英文版的大东京范围轨道车站交通图，可以想象，中国未来的城市，必然是朝着这个发展方向的：

做为对比，我们看一组北上广深四个城市的轨道交通线路图，就可以看到差距。

北京：

上海：

广州：

深圳：

截至2020年12月31日，中国（统计数字不含港澳台）共有44个城市、开通运营城市轨道交通线路233条，运营总里程7545.5公里，车站4660座，而且还在持续增加中。

也就是说，理论上，开通了轨道交通的44个城市，要比那些没有开通轨道交通的城市，更有投资价值。

而开通了轨道交通，同时还在大力修建轨道交通的城市，未来则更具潜力。

截至到2020年，轨道交通公里排行前三的城市是上海、北京、广州。

第四名是成都，第五名是深圳，之后依次为南京、武汉、重庆、天津、沈阳、苏州、杭州、郑州、青岛、大连、长沙、西安、昆明、宁波、长春、合肥、兰州、南宁、厦门、南昌、石家庄、无锡、温州、福州、济南、东莞、贵阳、常州、哈尔滨、佛山、乌鲁木齐、徐州、呼和浩特、淮安、天水、珠海等：

以上是存量，接下来我们看增量。

2021年，计划新开通轨交城市及里程，福州排第一、上海排第二、北京第三、武汉第四、杭州第五、哈尔滨第六、芜湖第七、合肥第八、佛山第九、厦门第十，其后依次为苏州、南京、大连、贵阳、广州、济南、重庆、宁波、无锡、洛阳、绍兴、南宁、常州、徐州、郑州、石家庄、株洲、西安、长春：

看完了轨道，再看人口。

这里的“看人口”，不是只看这个城市的人口数量，而是要看乘坐轨道交通的人口数量。

2019年，中国地铁客运量前三依旧是北上广，第四是深圳，第五是成都，其后依次是武汉、南京、西安、杭州、重庆、天津、郑州、沈阳、苏州、长沙、南宁、昆明、合肥、南昌、宁波：

2021年1月20日的数据显示，中国城市轨道交通运输人流量最多的城市分别是上海、广州、北京、深圳、成都、重庆、南京、西安、武汉、杭州、长沙、郑州、天津、苏州、合肥、宁波、南昌、昆明、南宁、沈阳、青岛、厦门、无锡、福州、大连、兰州、呼和浩特、贵阳、东莞、哈尔滨、太原、常州、济南、温州、和石家庄。

再看管理水平。

一个城市的管理水平，很难数据化表达。不过，从网上搜索到的、对于城市管理者的负面信息条数，可以看出：前十名里，除了北上广深这四大城市之外，成都，是群众生活幸福指数比较高的城市。

之所以做出以上判断，除了在数据方面经过详细地分析之外，成都的城市管理正在向日本看齐，也是一个重要的指标。

2019年，成都市人民政府召开了成都市TOD商业发展大会，邀请了来自日本、法国、新加坡、丹麦等10多个国家（地区）的14位TOD领域重量级嘉宾作主题演讲及专题研讨，为成都TOD发展“借脑”，等于是官宣了成都的城市发展思路是借鉴日本模式：

同时，成都发布了轨道交通的规划图，也是按照日本的TOD模式做为框架展开：

近期，成都将建设16个下图这样的轨道交通综合站。以点带面地串起整个城市，就是在复制粘贴日本的以轨道为发力点撬动城市发展的模式：

文初，笔者已经阐明，工业化是一个由发达国家创造了模式、不发达国家们去复制粘贴的过程。

而日本是整个亚洲里，最早开始大规模复制城市化，并且在复制的过程中又进一步创新、并成为典范的一个国家。

从这个角度看，中国的二线城市里，哪一个最先理解到这一点，哪一个能放下身段、勇敢地去克隆和复制日本的城市发展模式，并且城市的管理服务人员能肯于学习日本服务业的“跪式服务”（更直白的说，是把日本的服务业也一起复制粘贴），那这个城市，将必然会从中国的其他同级城市里脱颖而出。

综合以上，笔者认为：在未来，中国的城市里，成都是一个非常值得关注的城市。

同时，基于笔者对于日本城市发展轨迹的研究，中国的苏州、广州，也是未来具有投资价值的城市。

(本文完结)

本期作者：東京城子

本期小编：梁的強

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