2023年新加坡楼市还会继续疯狂吗？新加坡买房攻略百宝书

2022年，在全球房地产市场因为疫情原因濒临冰点之际，新加坡凭借较低税率、相对安全的居住环境和可获得永居权的便捷通道吸引了大量富裕移民涌入，推动房地产大放异彩。#新加坡#

可以说，2022新加坡楼市着实疯狂了一把！

以下数据足以证明：

私人房产租金指数，2022年全年上涨了29.7%；

私人房地产价格指数，2022年全年上升了8.6%；

办公室价格和租金指数，2022年租金指数上升11.7%。

先是去年5月底，一名中国福建买家一口气购买了新加坡市中心豪宅项目康宁河湾（Canninghill Piers）20个单位，总花费超过8500万新元（约4.23亿元）。《联合早报》

再是今年2月中有一位神秘的中国富豪，撒了2750万新元（约1.37亿），买下位于乌节路的豪华复式阁楼公寓penthouse！而这仅仅是冰山一角而已。

新加坡到底是有何独特的魅力吸引众多富豪来此一掷千金？

1．新加坡房地产市场稳定

新加坡自建国以来，近60年的房价一直维持相对平稳、逐步上涨的趋势。最近十年，虽在2014到2018年呈现过略微下跌，但在2020年后房价快速持续走高，2022年更是达到了近十年的最高点。

相关专家预测，新加坡房地产市场的逆全球经济趋势增长可以持续到2030年，具有非常高的投资价值和前景。

2．新加坡租金回报率较高

新加坡房产投资回报率长期稳定在3%-5%，结合新加坡的高房价是一个很高的回报水平。

据专家推测，疫情放开后，会有更多的外国人前来新加坡工作和学习，在低供应和高需求的双重冲击下，如果宏观经济没有重大变化，住宅租赁价格接下来的6至12个月将继续维持上涨。

3．新加坡房产保值力强

新加坡自建国以来，从来都没有把土地当作财政收入的一部分（与中国不同）。新加坡政府提出了一个非常好的概念：“居者有其屋”。既然政府通过人民的授权获得了全国80%到90%的土地，那么政府就有责任有义务给每一个老百姓提供住房，所以新加坡推出了组屋计划。

新加坡在全球24个主要国家和城市中，房地产泡沫指数仅为0.45%。与新加坡房价相比，香港、伦敦和纽约黄金地段的房价分别高出115%、65%和43%，然而在这些国际大都会的置业，安全性远不如新加坡。

4．新加坡免征资本利得税

新加坡免收资本利得税，鼓励外国人在新加坡投资。在新加坡，出售房产获得的收益算是一种资本收益，无需纳税。

通过以上原因来看，2023可以说新加坡楼市还会继续疯狂一波！

自从国内的大门打开，东南亚置业的浪潮又重新掀起，而新加坡作为东南亚的核心枢纽和唯一的发达国家，吸引了很多富豪的目光！

最近我身边也越来多国内的朋友开始咨询的新加坡买房要求，下面这份2023新加坡最全购房攻略送给你！

一、 新加坡买房区域分析

新加坡买房重点区域分析：

1. 富人区(第9、10、11邮区)

第9邮区区有举世闻名的顶级购物中心乌节路；

第10邮区是闹中取静的武吉知马有地私宅+学区，李连杰，赵薇，海底捞老板，戴森老板，阿里巴巴老板都为这个片区背书；

第11邮区（纽顿）是整个东南亚的医疗中心，有着最先进的医疗设备和最专业的医疗团队。

2. 中央商务区和旅游休闲胜地（第1、2、4、6邮区）

第1邮区（滨海湾区）名胜世界和滨海湾金沙综合度假胜地‘

第2邮区（中央商务区）、第6邮区（City hall）属于中央商务区和金融中心，是世界500强驻扎地。

第4邮区（圣淘沙）新加坡最著名的圣淘沙岛，中国投资者最青睐的升涛湾超豪华有地住宅就在圣淘沙岛内。

3. 名校聚集地（第5、9、10、11、20邮区）

第5邮区坐拥新加坡国立大学和南洋理工大学等，第20邮区的碧山毗邻新加坡著名的莱佛士书院、公教中学、爱同小学、国专长老会学校、光洋小学等。

第9、10、11邮区毗邻名校南洋小学、华侨中学、莱福士女子小学、南洋女子高中和华中初级学院、华中国际学校、义安理工学院、新加坡管理学院和一些国际学校。

4. 东海岸（第15邮区）

东海岸是私人公寓最集中的地区，那里很多公寓濒临海岸，是非常受欢迎的海景房聚集地. 因为有海景和靠近新加坡东海岸公园，同时多所非常顶尖名校也在附近，去机场和市中心都很方便，所以很多中国买家特别是在来自中国内陆地区很少看到海景的中国买家，很喜欢购买东海岸一带的房产。

5. 本地传统成熟居民区

因英女王到访而被命名的新加坡第一个卫星镇——位于第3邮区的女皇镇，到第20邮区的宏茂桥、碧山，都是新加坡本地带有历史感的成熟居民区。

新加坡最大的汉传佛寺光明山普觉禅寺也位于碧山区，碧山还有非常多的有地住宅，和新加坡最成功的EC（执行共管公寓）。

6． 其他区域分析

第8邮区：小印度，是印度裔聚集地，进小印度，就好似来到了真正的印度，就连商店都只卖印度的物品。

第18邮区：淡滨尼区域中心，是首个采用棋盘区块模式规划的新城，是东部地区首个建设、且发展最好的商业活动中心。

第22邮区：裕廊区块，早在12年前，就被新加坡市建局规划为第二个CBD。现今裕廊区商业氛围浓厚。

第25邮区：被新加坡政府作为第三个规划开发的新区，其发展目标是，将在未来5到10年，发展成新加坡北部商业聚集区。（引用自新加坡GuocoLand）

部分区域房价分析：

区域

均价（新元）

均价（人民币）

1区

2531新元/平方尺

128390元/平方米

2区

2706新元/平方尺

137269元/平方米

3区

2325新元/平方尺

117942元/平方米

4区

2387新元/平方尺

121085元/平方米

5区

1771新元/平方尺

89839元/平方米

6区

2956新元/平方尺

149951元/平方米

7区

2754新元/平方尺

139705元/平方米

9区

2786新元/平方尺

141327元/平方米

10区

2752新元/平方尺

139602元/平方米

11区

2633新元/平方尺

133565元/平方米

15区

2363新元/平方尺

119869元/平方米

二、 外国人可买房产类型

01 新加坡房产类型

a) 政府组屋（HDB）

政府组屋是新加坡的公共住房，由新加坡政府机构建屋发展局（Housing & Development Board，简称HDB）在“居者有其屋”的政策下，面向新加坡公民和永久居民进行规划、兴建的一种房屋类型，所以外籍人士不可以购买。

b) 执行共管公寓（EC）

执行共管公寓（Executive Condominium，简称：EC），是新加坡政府推出的一种介于组屋和私人公寓之间的一种房屋类型，房产地契一般是99年，类似于组屋的改善性住房。

c) 私人公寓

私人公寓是新加坡私有化的商品住房，与公共住房的区别在于购买公共住房购买的是“屋契”，不包含“地契”。

私人公寓一般都具有标准的公寓设施，包括游泳池、健身房、儿童游乐设施、24小时安保、停车场等配套。

d) 有地住宅

新加坡有地住宅指我们通常所说的别墅、洋房这一住房类型，由于土地资源有限，这类房屋外国人不可以购买（目前新加坡可供外国人购买的有地住宅仅有圣淘沙/Sentosa），永久居民原则上也是无法购买，但是部分对新加坡的发展有卓越贡献，得到政府审批通过的也是可以购买。

（1）独栋洋房/别墅（Bungalows/Detached Houses）

一般在400平以上，不超过3层，修建在新加坡特定的规划的有地住宅区内。

（2）半独立式别墅/洋房（Semi-Detached Houses）

与其字面意思相近，房子的一侧与另一户相连接的别墅，每栋至少200平以上，不超过3层。

（3）排屋/联排别墅（Terrace Houses）

至少有3个房屋的多个房屋并联建造的有地住宅。

02 新加坡房产产权

新加坡常见的地契主要是99年产权、999年产权和永久地契（FREE HOLD）。那么在买房的时候该如何选择？

99年和999年产权或永久产权的房子都可以购买，只是购买策略有些不同：

a)购买99年地契的公寓，在建成以后的三到五年内一定要出手，获利很有可能高于永久地契；

b)打算长期持有的买家，应该选择999年产权或永久地契的公寓；

c)海外买家考虑到高昂的印花税，为了以后不亏钱，尽量选择999年产权或永久地契的公寓。

03 外国人可购买类型

外国人

a) 私人公寓；

b) 10年以上且完全私有化的转售执行共管公寓（EC）；

c) 圣淘沙岛的别墅及排屋；

新加坡永久居民

（PR）

a) 私人公寓；

b) 已达到5年最低居住年限（MOP）的转售执行共管公寓（EC）；

c) 转售组屋（HDB）（与另一个新加坡永久居民或新加坡公民一起）；

d) 分层有地住宅/联排别墅（需得到新加坡土地管理局SLA的特别许可）；

e) 圣淘沙岛的别墅及排屋；

f) 有地住宅（需得到新加坡土地管理局的特别许可）

注明：本地公民和永久居民，购买首套房产，享受优惠额外买家印花税额度。

另外，美国公民，冰岛，挪威，瑞士以及列支敦士登的永久居民和公民，在新加坡购房，享受新加坡公民的税率，即使是孩子也一样。原因是新加坡和这些国家签订的自由贸易协定中，加入了互惠购房的条款。

三、 新加坡买房费用

01 买方印花税（BSD）

无论是新加坡公民还是外国人在新加坡都需要缴纳买方印花税（BSD）

自2023年2月15日起最新买房印花税如下：

如果房价少于100万新元，你可以用这个公式来计算BSD：

房价X3% 减 $5,400 新元

如果房价100万新元至少于150万新元，你可以用这个公式来计算BSD：

房价X4% 减 $15,400 新元

如果房价150万新元至少或等于300万新元，你可以用这个公式来计算BSD：

房价X5% 减 $30,400 新元

如果房价300万新元或以上，你可以用这个公式来计算BSD：

房价X6% 减 $60,400 新元

02 额外买房印花税（ABSD）

自2021年12月16日起：

印花税总额=买方印花税+额外买方印花税

①如果夫妻双方有一方是新加坡公民，而且买的是第一套房，那么按新加坡公民首套房处理，免交额外买方印花税；

②如果夫妻双方均为新加坡永久居民（PR），且购买的是首套房，那么需要缴纳 5% 的额外买方印花税；

③如果夫妻双方只有一方是新加坡永久居民（PR），另一方是外国人，且购买的是首套房，则需缴纳30%的额外买方印花税。

03 其他相关费用

a) 律师费

新加坡房产交易一般都通过律师交易，律师可以很好的代表自己客户利益，确保房产的交易是合法正规，受法律保护，律师费约$3500新元起。

b) 房产税

· 每年缴纳房产税;

· 新加坡税务局收取房产税分两种，一种是屋主本人实际自住，另外一种是非自住房产/投资房

· 根据新加坡发表的2022年财政预算案，2023年起调高房地产税：

a) 物业管理费

不同公寓的物业管理费是由公寓的豪华程度，设施，住户的数量，住户住宅面积（照份额分摊）等因素决定的；每个月的费用从平均$300新元起；通常中档新公寓三个房间的单位管理费每月$650新元左右。

四、 新加坡买房流程

01 现房购买流程

02 期房购买流程

03 私人房产按照工程进度分期付款

04 买房到拿钥匙所需时间

现房：从下订金到完成买房手续一般需要2-3个月时间

期房：从下订金直到交房，根据工程进度大约3年时间

五、新加坡买房贷款要求

任何人都可以在新加坡贷款买房（包括外国人），通常有稳定收入或者资金证明的外国人，在新加坡购买第一套房产，最高可以贷到总房价的 75%，贷款年限一般最长为30年。

新加坡银行房屋贷款固定利率目前在4％左右。

房屋贷款额度

最低现金首付

第一套房屋贷款

75%

5%

第二套房屋贷款

45%

25%

第三套房屋贷款

35%

25%

来源：新加坡金融管理局（MAS）

如果贷款年限超过 30 年，或者申请人贷款结束的时候超过 65 岁，贷款额度和首付比例将如下：

房款贷款额度

最低现金首付

第一套房屋贷款

55%

10%

第二套房屋贷款

25%

25

第三套房屋贷款

15%

25%

来源：新加坡金融管理局

注明：

· 如果已经拥有一个房屋贷款的个人另买第二套房地产，最高贷款限额为45％，如果已经拥有两个房屋贷款的个人另买第三套或者以上房地产，最高贷款限额为35％。

· 每月贷款偿债率不能超过收入的55%。如果是用机构或公司的名义购买住宅私人房地产，最高只能向金融管理局管制的金融机构贷款不超过15％的房屋价格。

贷款时需要的文件：

为办理贷款手续，银行通常要求提交下列文件。但在某些情况下，还需提交其它辅助性文件：

1. 身份证或护照正本和副本

2. 收入证明－－显示前三个月工资收入情况的工资单或银行存折结算表、非常规受薪员工或个体经营者则需出示过去六个月工资收入的银行存折结算表

3. 最新所得税评估

4. 房屋预售合同

5. 购买合同

6. 过去六个月的个人账单（可选）

7. 住房贷款申请表（填写完整并签字）

8. 其它所需文件

*外国人可贷款的新加坡本地银行有：UOB大华银行、OCBC大华银行、DBS星展银行、HongLeongFinance新加坡丰隆金融公司

*外国人可贷款的新加坡海外银行有：中国银行、渣打银行、花旗银行、ANZ澳新银行、Maybank马来亚银行、CIMB联昌国际银行、RHB马来西亚兴业银行

六、 新加坡房产转售

01 卖家印花税（SSD）

按现有规定，卖家若在购买私人住宅的三年内卖出房产，须支付卖方印花税，税率介于4％至12％。

2023年新登私人公寓

预计2023年的私宅整体价格保持坚挺，可能会上涨 5% 至 6%；而只要有华人的地方，房地产投资就一定是个热门的行业。

本文由“东南亚地产投资指南”原创，欢迎关注，带你一起长知识！

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