低利率+日元贬！外资成日本房地产投资主力 半年投6572亿

据日经中文网报道，海外投资者在日本房地产市场上的存在感正在升高。

2017年度上半年（4～9月）的海外投资额为6572亿日元，是上年同期的3.3倍，超过上市房地产投资信托基金（REIT）的投资额，这也是自有数据可寻的2000年度以后，海外投资者首次登上榜首。在低利率和日元贬值的背景下，对海外投资者来说，投资日本房地产的吸引力正在增加，海外资金的流入正在进一步推高出现过热迹象的房地产价格。

瑞穗信托银行旗下的都市未来综合研究所统计了企业和机构投资者的房地产交易公开数据。海外投资者2017年度上半年的投资额按半年来看仅次于此前最高的2014年度下半年（7820亿日元）。海外投资者在整体交易额中的占比达到史上最高的36%。

比较明显的是亚洲投资者的攻势。2017年9月，新加坡政府投资公司（GIC）与日本REIT共同斥资约1000亿日元收购了毗邻东京迪士尼度假区的“东京湾喜来登大酒店”（千叶县浦安市）。GIC房地产部门首席投资官李国绅（LeeKokSun）表示：“今后也考虑在日本收购高质量的房产”。

东京湾喜来登大酒店（千叶县浦安市）

中国安邦保险集团花费约2600亿日元从美国投资基金黑石集团手中一次性收购了日本全国约200栋出租公寓。这些公寓是黑石集团2014年从美国通用电气（GE）的日本法人手中收购的，由于安邦开出了高价钱，因此决定转手。

野村不动产2017年度上半年经手的韩国投资者对日本房地产投资额增加了约50%。尤其是在5月的韩国总统大选期间，投资者购买日本房地产的势头加强。野村不动产CRE策划推进部长井口智司认为：“目的是向政治局势比韩国稳定的日本转移资产”。

亚洲以外地区的资金也在流入日本。7月，美国投资基金堡垒投资集团（Fortress Investment Group）投资约250亿日元收购了日本独立行政法人“高龄·障害·求职者雇用支援机构”在东日本地区的约500栋就业促进住宅。

海外资金流向日本房地产的主要理由是日本的低利率。即使投资收益率较低，如果贷款的利率更低，也能获得运营收益。海外投资者对国际上的投资收益和利率水平进行比较，根据两者的差异选择投资对象的趋势较强。

据美国房地产服务公司库什曼和韦克菲尔德介绍，在高级办公楼的投资收益率减去长期利率的“收益率之差”方面，纽约和伦敦约为2%，香港和上海不到1%。而东京达到3.2%，相对来说比较大。

2016年秋季以后开始的日元贬值也起到了推动作用。因为海外投资者能以低于原来的价格购买日本的房地产。日生基础研究所房地产市场调查室长竹内一雅表示：“在日本投资的相对吸引力在增加”。

另一方面，以前的最大买家上市REIT的投资额在缩小。2017年度上半年的投资额同比减少40%，减至4453亿日元，降到了2012年度上半年以来的低水平。因为房地产价格上涨，REIT越来越难找到合适的投资对象。

据美国房地产服务公司CBRE介绍，日本的房地产预期收益率降到了2003年开始调查以来的最低水平。警惕涨价的国内投资者开始观望，而海外投资者扩大投资的局面明显。三井住友信托基础研究所投资调查第一部长北村邦夫指出：“虽然价格偏高，但资金充裕的海外投资者应该仍将继续购买”。