商业志 | 领展海外投资 百亿入股英国房托背后

观点地产网 爆发的疫情阻挡了人们要外出旅游的心思，却丝毫没有阻碍领展海外投资的脚步。

2月11日，据外媒消息，领展目前正与一家英国房托Intu Properties商讨约10亿英镑的股权融资。同时，拥有Intu Properties 27.9%股份的Peel Group也将参与此次融资。

目前，多方资本正在进行建设性讨论，预计将于Intu Properties公布全年业绩后有具体条款出台。

据Intu Properties官网公布的数据显示，其拥有20座购物中心，主要经营范围包括英国与西班牙。其中，17座购物中心位于英国，剩余3座位于西班牙，有9个位列英国前20大购物中心。

自从数年前脱欧公投结果以来，亚洲资本就是英国商办房地产市场的几大买家之一。有业内人士认为：“英镑较为便宜且英国市场成熟而稳定，物业保值率高，是全球经济增长承压下的理想去处。”

此外，由于英国交易市场十分开放且透明。全球投资巨头都喜欢在伦敦购置房产，让买家在购入物业时不用担心如何退出。

虽然Intu Properties旗下有9座英国前20的购物中心，但其均不位于英国第一大都市伦敦，只有少数位于英国二线城市曼彻斯特和格拉斯哥等地。

一位英国房地产业内人士告诉观点地产新媒体，虽然英国正式脱离欧盟，但仍旧有无协议脱欧的危险，商业地产尤其是零售业经营依旧面临困境。

拯救Intu Properties

此次领展与Intu Properties的交易得以展开或许正是由于Intu Properties自身的经营不善导致的财务危机，以及行业整体所面临的下滑。

在Intu Properties的五年战略计划中，首要的便是修复公司的资产负债表。在2019年的头6个月，其租金收入同比下降7.7%。

在11月的最新报告中，其警告称，由于其金融工具的破产数量超出预期，预计2019年租金收入将大幅下降，比上年减少约9%。

从其购物中心最重要的租金收入上看，Intu Properties无疑是一家在急速坠落的公司，他们在2018年和2019都没有产生任何分红，而其也表示在财务改善前并不会进行分红。

换句话说，在领展入股后假设双方并无其他协议，Intu Properties并不会在短时间内对领展的收益有帮助。

虽然Intu Properties的租金收入大幅下滑，但其依然保持着95%的入住率。此外，平均每天有超过一百万的人访问其购物中心，其在英国推出了第一个全国性的在线购物中心intu.co.uk。

据观点地产新媒体了解，Intu Properties将在2021年初接近下一次重大债务到期，其需要为了减少净负债和创造流动性以应对即将到来的再融资活动。

Intu Properties为了改善经营状况以及偿还债务，进行了大规模的资产剥离。其中，包括出售两间位于西班牙的购物中心，目前该交易已经进入了第二阶段；以及出让位于德比（Derby）的购物中心部分股权。有外媒称，公司去年起已卖产套现约6亿英镑。

此外，Intu Properties进行了大幅度的成本缩减，其处置了1200万英镑的杂项资产，减少了约6000万英镑的资本支出，并每年减少了500万英镑的成本。

Intu Propertie还称，其将继续考虑所有措施，以应对短期和中期流动性需求。此次与领展在内的投资者展开股权融资就是选项之一。

领展英伦投资

在1月末，欧盟正式通过了脱欧法案，英国正式脱欧，双方进入了11个月的过渡期。

据此，英镑短暂回暖后，由于英国首相约翰逊的一番讲话又迅速陷入了混乱之中，目前英镑兑美元的汇率一直在1.3左右波动。

野村证券外汇策略师Jordan Rochester在近期的一份报告中也预测英镑将升至更高水平，在1.36美元。汇丰银行全球外汇策略主管David Bloom表示，现在的英镑非常便宜。分析师对英镑的持续看好或许意味领展此时进入英国市场并不算太晚。

事实上，这并不是领展第一次尝试海外投资物业。在去年的12月份，领展就宣布以6.83亿澳元（36.49亿港元）向黑石收购了一幢位于澳洲悉尼CBD的10层高商业办公大楼。

同时，这也是领展首次到海外买入不动产。据领展2019年中期报告披露，香港物业占整体投资组合的87.5%，内地物业占比12.5%。

由于过去一年，香港地产市场萎靡不振，领展自身的压力并不小。香港统计处公布，全年零售业总销货值临时估计4312亿港元，按年跌11.1%，年内指数也遭连续11个月下滑。

写字楼方面，香港第一太平戴维斯称，香港写字楼租金，在2019年第四季整体租金按季下跌1.5%。该行预期写字楼租金在2020年将全面下跌， 其中核心区租金预计下跌5%至10%，非核心区甲级写字楼租金预计下跌10%至15%。

领展的重仓区域遭到了市场的整体看低，而中国大陆由于受到疫情的影响，不少购物中心、写字楼都进行了减免租优惠。

领展或许迫切需要其他区域的投资来平衡自身的资产配置。领展管理层在去年明确表示在完成悉尼项目并购后，并购会继续前进。其在电话会议中还透露，除澳大利亚外，领展目前也在新加坡、日本及英国物色中档市场零售及甲级写字楼。

此次领展相中的Intu Properties公司，主要资产正是其中之一。

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