影响新加坡房地产价格的因素

了解影响影响房地产价格的诸多因素, 对我们评估所要投资的单个房地产单位的投资价值是非常重要的。这样我们在选购房地产项目时，也可以更好地谈判议价。在此, 我们列出一些主要的影响房价的因素,供大家参考。

全局或局部的市场趋势

房地产市场本身有其相应的发展周期, 包括上升，下跌，低谷和复苏这四个基本时期，周而复始，不断重复轮回。你所投资的房地产项目也会深受这个周期影响，起起落落。想一想在1997年亚洲金融危机，2000年科网泡沫，2003年的 SARS病毒肆虐期间 ，和2008年全球次贷危机期间，新加坡房地产市场跌声一片，许多屋主削价出售他们的物业。而在2010年到2012年期间，房地产市场涨升一片，许多屋主趁机出售他们的房地产项目，大赚一笔。房地产项目就像行驶在市场里的一叶扁舟，水涨船高，水落石出。这个告诉我们投资房地产的进场时机和出售时机都非常重要。

法律和政策

新加坡房地产市场是一个政府主导下充分竞争的开放市场。一方面政府通过一系列实行一系列的规划和措施来发展经济，吸引外国投资，引进高素质的移民人口，促进房地产市场的蓬勃发展。另一方面，当房地产市场过热时，政府又出台一系列降温调控措施来抑制投机活动，鼓励谨慎理智投资， 稳定房地产市场。在这样的背景下，单个房地产项目也会受到政府多方面政策的影响而波动。

经济环境因素

主要包括国内外经济走势、资本市场走势、投资渠道的健全、游资去向、城市化进程、房地产市场成熟度等。 经济环境的变化同时还会导致开发成本、供求关系和消费心理的变化，从而对房价的涨跌产生推波助澜的作用。

在经济高速增长的情况下，国际游资加速流入，房地产市场交投活跃，资本市场上涨带来更大的财富效应，而且流动性充裕使得房地产开发商能够以更低的成本融取到更多的资金，种种因素都推动房价上升比较快。而在经济增速放缓甚至衰退的情况下，广泛的经济不景气和失业率上升，以及资本市场大幅下跌造成的财富缩水效 应，都会影响到对房地产的购买热情，房地产开发商也会因为银行惜贷、销售困难以及资金链断裂等面临头寸紧张的困扰，房价上升的速度必然会随之减缓。

地理位置

地理位置可以说是决定房价最关键的因素。这个地理位置因素实际上内涵非常的丰富，牵涉极广，它包括所在城市的经济发展水平、在城市中所处位置、交通状况、配套设施等等，而这些因素又是相互关联的。

在城市中所处的位置也对房地产价格带来很大影响。例如位于核心中央区乌节路的公寓和非中央区淡宾尼的相同大小的公寓单位价格可相差一倍以上。这是因为房地产与一般商品不同，具有不可移动性。城市中心的土地供应量必然少于外围的土地供应量, 并且土地价格更高。

房地产项目在城市中所处的位置除了决定供给的刚性外，也决定了购房者出行的交通便利程度、周边配套设施的完善等等。在市中心出行更加方便，往往能够大大减少上班路上所花费的金钱和时间， 可以腾出更多的金钱用于消费， 更多的时间用来休闲和锻炼。而周边配套设施显然会对居住者 的生活便利 带来极大影响，如学校、医院、商业设施、教育和文体设施比较健全，甚至有名校在附近，就必然会显著地提高某些地区的房价。

当然，同样的地理位置，对于不同类型的房地产投资可能影响不同。例如对公寓和办公楼的投资可能符合上述特点，在市中心, 人口密集, 商业设施发达和 配套完备 的地区较为昂贵。 而如果是专门为养老而购买别墅， 则远离喧嚣的市中心,人口不密集, 拥有一定程度的配套设备是较为理想的。如果是购买仓库、厂房用来投资，则最好是远离市中心、距离高速公路、 铁路枢纽或港口比较近的地方 更加的合适。

房地产项目自身因素

以私人公寓为例，这些因素包括项目周边环境品质，开发商的实力和声誉，项目面积大小，容积率大小, 物业管理水平, 建筑质量, 户型设计, 公共便利设施好坏多少等等。如果具体到要投资房地产的单位，则包括室内设计和布局，屋龄，楼层，朝向，装修情况等等。这些细节因素越有优越突出，你的房产价格就越高。

周边生活设施和发展因素

这个因素是和位置因素紧密相关的，可以说是在位置因素下，影响房地产项目价格的微观因素。具体说来，在新加坡，由于常年夏天，炎热多雨，越靠近地铁站，主干道巴士站，或者高速公路的住宅，其价格自然就更高些。如果附近有大型购物中心，大型休闲娱乐设施，便民市场，知名学府，房价自然也低不了。如果房地产项目所在区域获得政府优先发展支持，有一系列重要基础设施开建（新市镇，地铁，商场，高速公路，巴士转换站，工业园等），那么该房地产项目的未来升值的空间就非常大。加冷河畔，丹戎巴葛，和裕廊湖区等就是其中的亮点区域。

房产类别和性质

我们知道，什么东西买什么价。房地产也不例外。在新加坡的众多不同住宅中，从公共组屋，共管执行公寓，私人公寓，到有地住宅，单位尺寸房价是越来越贵。因为他们代表着不同的所有权，便利设施，屋契性质，和投资价值。在私人住宅中， 永久地契，999年的房产要比99年屋契的房产要贵。有地住宅要比私人公寓单位要贵。新完工的房产要比建成多年的房产要贵。

供需关系

物依稀为贵，在新加坡，数量有限的的优质独立洋房肯定比私人公寓单位贵。当市场上靠近你投资的房地产项目的相类似单位的供应量越来越多时，你的房地产单位价格就有趋软和下跌的趋势。反之，你所投资的房地产单位则因供应稀少而具有更大的升值空间。

买卖双方的谈判。房地产买方和卖方的市场情绪与预期也会影响物业的成交价格。

以上我们分析了影响房地产价格的一些主要因素。当然除此之外，还有其它特别因素需要考虑，可以说影响房地产价格的因素是多样化的。不过归根结底这些因素都可以归纳到为宏观经济因素，政府政策因素，房地产周期因素，供需关系因素，房地产项目本身因素和买卖双方因素等。只要我们清楚了解这些因素和房地产价格的因果关系，单个房地产单位的价格走势就变得清楚了。