富饶的香港、新加坡2019房价怎么走？坚挺吗？

新加坡虽然限制外国人投资买房，但2019房价没有跌，只是涨幅变小

因为内需很旺盛，限制外国人政策并没有伤害本地自住刚需的购房者。

政府楼市调控政策继续显效，预计2019年房价涨幅将放缓。

作为亚洲最发达的国家之一，新加坡高达74%的华人比例，也吸引了很多高端人才、富人移民，还吸引了大量的国际游客，繁荣昌盛。

很多家长提前将孩子送入新加坡的国际学校。新加坡在2017年也放宽了留学生毕业后申请永久居民的门槛。

房产税：

自住房：0-16% 年租金价值

非自住房：10-20% 年租金价值

交易税：

2018年7月出台限制炒房和外国人购房政策：

1. 外国人固定 20%印花税
2. 本地公民Citizen第一套 0% 第二套 12% 第三套以上15%
3. 本地居民Residents第一套 5% 第二套以上 15%

新加坡为了限制炒房，还出台了卖家印花税：三年之内卖的话征收4-12%的卖家印花税

随着政府出台楼市降温政策的效果开始显现，预计新加坡2019年的涨幅会低于2018年。这从去年年末的房价走势可以看出端倪。2018年第三季度，新加坡私人住宅房产增速下滑至0.5%，第四季度略微下降0.1%。

作为国际金融中心之一，它与纽约、伦敦所在的时区，正好能保证全球资金不分昼夜的流动，让亚洲金融市场和欧美大陆完美衔接。

所以，当全球最大的两个国家发生贸易冲突时，新加坡的枢纽作用就开始显现了。在这种局势下，新加坡的进出口贸易在2018年下半年迅速增长，到10月份的增长20%。不仅如此，转口贸易前10个月也同比上涨了26.4%。

新加坡房价从2004年开始一支在曲折攀升

2018年，新加坡私人住宅房价涨幅接近8%，相比2017年1.1%的涨幅，发展迅速。

1. 主要中心区域（CCR）房价上涨6.2%
2. 中心区域（RCR）房价上涨7.4%
3. 非中心区域（OCR）房价上9.5%（核心区房价涨幅低于外围区域）

目前新加坡政府对于楼市调控的决心很强，再加上过去三年的涨幅，新加坡房价已经接近上一轮衰退前的高点。

在目前的政策调控下，虽然有经济向好的支撑，但房价上涨空间已不多。

亮点：

1. 外国人可贷款比例高达75%（之前80%），贷款利率2%很低
2. 无资本利得税和遗产税
3. 类似日本东京，二手存量房屋交易活跃，出售周期快
4. 避险资金

缺点：

1. 高房价高，7万/平，最低也要4万
2. 租金回报率不高
3. 海外买家超高的印花税20%

香港楼市

繁荣的香港，一直都缺房子

房产税：年租金的5%（评估租金） 属于很低了

购置税费：新房 契税3% 印花税0.05% 交易费3元/平米；二手房 5年内交易的 营业税5.5% 个人所得税 增值部分的20%

香港房价指数 1998-2018

连涨28个月的香港房价神话，在去年夏天被打破。2018年11月和12月的香港住宅销售量价齐跌。据香港土地注册处书记，香港11月住宅销售额同比下降51.6%，销量同比下降54%；12月份住宅销售额下降53.7%，销量同比下降61%。

2019年，全球高房价的市场都不好过，预计未来一年香港房价将呈现出以下趋势：

● 香港房价继续下跌，但年底有望反弹

● 违约案例增多，市场恐慌情绪攀升

● 豪宅市场遇冷，低端新房市场需求被释放

● 香港政府坚定态度：暂时不会放松楼市调控

（1）影响香港楼市的几件大事

● 美联储加息，香港跟进步伐加息：

美联储的货币政策影响全世界的资产价格

2018年美联储一共加息四次，香港金管局也亦步亦趋加息（因为香港港币作为小币种，在资本自由进出的香港市场，会受到很大资金流出影响，为了稳住港币汇率），甚至在去年9月将最优惠贷款利率上调至5.125%，加息作为保汇率的双刃剑，彻底打击了香港楼市，住房贷款利率也创近10年来最高，进一步抑制了购房需求，尤其是打击了投资者入场香港的信心。

保汇率就要牺牲房价

香港金管局此前曾暗示，将结束长达10年的超低息环境。在大宽松环境下成长起来的香港房价，因此也将进入慢慢挤泡沫的时代。

但是目前来看，美国已经停止加息和缩表，香港金管局也不会再加息，给了香港楼市的喘息机会，因此香港楼市的情况不会变的更糟。

● 香港征收空置税，新房市场大促销

2018年6月28日，香港政府决定对空置一年及以上的一手住宅征收空置税，算下来约为房价的5%。

空置税的本意是为了打击捂盘惜售的开发商，事后，许多楼盘为了促进销售，推出了各类促销手段，一时间造成了二手房交易遇冷，而新房交易激增的情况（降价销售）。

从2019新年刚开盘的楼盘销售情况来看，价格较低的公寓需求仍然强劲。1月12日中国海外发展有限公司开盘第一天推出的486套房产，比周边同类房产价格低了三分之一。结果当天就有7500人参与竞拍，相当于15个买家抢一套房，截至当晚售出97%的单位。

● 香港房产违约案频出

从2018年香港房价下跌开始，违约案例明显增多。仅去年前10个月，就有36起违约案例，今年开年前9天就出现了9起违约案例。而在2017年全年只发生了9起。

这也说明，目前市场观望、恐慌情绪在抬头。

（2）2019年的香港楼市，没有那么悲观，因为供应依然不足

无需指望香港政府，香港房价的恢复主要靠市场来调节。

目前香港的房屋建设其实远不达目标。香港政府根据供需关系提出的计划是：每年兴建房屋单位不少于8.5万个（其中5万个公屋，3.5万个私人住宅）。但实际情况是，从2002年至2017年，每年仅建成3.1万个住房单位，与实际目标相差很远。

因此，在香港政府尚未放开土地供应、加速公屋建设的情况下，预计中长期来看，香港房价仍然还是会有大量需求支撑着，难以崩盘。

（3）投资建议

1. 如果只是投资，香港楼市已不适合放在普通家庭资产配置中
2. 目前香港作为金融中心，保汇率的任务更重要，政府没有强烈意愿支撑楼市继续发展
3. 再加上目前租金回报率太低，占用资金成本太高，并不算是一个比较好的投资产品
4. 当然如果是有自住的刚需，现在倒是可以趁着开发商优惠活动，挑选中小户型房产入手

亮点：

1. 新房打折促销，有议价空间
2. 市场房屋数量依然供不应求，长期还是供应量不足

缺点：

1. 价格太高，处在一个价格高位，占用资金高
2. 租售比太低
3. 几次加息后，贷款利率较高水平