美国房产泡沫自行痊愈了？

继美国房产6月创出新高之后，7、8月份美国房产数据显著降温，一些数据出现下降，像7月房屋开工率下降7.0%，占比最大的独栋房屋开工率下降4.5%，多户房屋开工率下降13.1%，这样显著的降温是否意味着美国房产泡沫自行收缩了，难道美国房产泡沫会自行痊愈吗？其实，这仍然与美国经济复苏形势密切相关，疫情再度冲击美国经济，在美国经济出现部分收缩的同时，美国房产出现收缩也是同步的，但不意味着泡沫会自行痊愈。

由于美联储将基准利率维持在最低区间0至0.25%，美国房地产抵押贷款利率也维持在3%左右的历史地位，这意味着住房贷款更容易获得，大量消费者通过抵押贷款获得房屋，但房屋实际上抵押在贷款商手里，一旦断供房屋就会被贷款商收回，实际上意味着现在美国大量房屋是危险的，当以后基准利率上升时，抵押贷款利率随之上升，房屋月供也会随之增加，这个时候要看购房者有没有能力月供了，如果没有能力支付月供，那么房屋的所有权就会被贷款商收回，房屋会再度易手。

这实际上是将美国房产的风险向后推移了，推移到以后美联储加息的时期，虽然美国当局通过法案确保不会驱逐断供的房屋所有者，但这项法案还需要及时更新，更需要在以后美国利率上升时及时更新，以免断供大量出现，房屋所有者被大量驱逐，因此，是美联储的最低区间利率催生了房产泡沫，其关键环节就是压低了抵押贷款利率，从而使住房贷款更容易获得，并催生出美国房地产泡沫，现在这个泡沫自行收缩并不是自愈了，而是延后了。

6月份是美国房产泡沫最膨胀的时期，当月住房价格中位数增长23%，但随着进入7月，开工数量和价格均有所下滑，特别是开工数量显著下滑，显示随着年中过去，年底购房需求已经大部分释放完毕，到年底的这段时间里购房需求很可能还会下滑，意味着美国房产泡沫的膨胀进入阶段性收缩，不排除会出现价格下跌等情况，如果疫情的冲击再度趋紧，美国房产市场确实可能会出现明显的拐点，但要彻底释放泡沫还需等到加息之后。

从全球范围来看，北美加拿大房产价格与美国相似，也出现了阶段性泡沫，引发当局政策调控，而亚洲房产市场也出现大幅升温，像泰国韩国等都出现价格大幅上涨，澳大利亚房产也出现价格大涨，新加坡7月房产销售大幅回升，亚洲这些升温主要与疫情的松紧有关，由于亚洲大部分国家疫情都有所好转，房屋销售的限制进一步放开，所以出现大幅度升温，销售也放量上涨，其中最典型的就是新加坡和泰国，所以房产上涨在全球具有普遍性，既与宽松政策直接相关，更与疫情密切相关。

美国房产市场的情况同样如此，宽松政策推升了房产泡沫，疫情又推动房产市场收缩，在这二者之间房产市场泡沫时大时小，最终并不会自行痊愈，而是会随着时间的推移，集中到利率上升时期爆发，届时要看购房者能否供得起月供，否则就要被收回房屋所有权，就像2007年次贷危机那样，那个时候也是房屋贷款很容易获得，房产泡沫越吹越大，但最终随着利率的上升泡沫破灭了，就爆发了次贷危机，最终演变为金融危机和经济危机。

现在美国的情况有所好转，主要是虽然房产泡沫已经很大，抵押贷款利率表非常低，但实际上房产泡沫的程度没有当年那么大，美国在疫情期间采取了一系列刺激措施，也给民众发放了大量现金，美国人手里还是有钱的，情况没有次贷危机的时候那么糟糕，美国房产泡沫还有挽回的余地，从美国经济复苏的数据来看，民众薪资上涨和失业率不断下降，使得房屋断供的风险没有那么高，加息来临房产泡沫也就没有那么糟糕。

但美国房产绝不是没有泡沫，而是有显著的泡沫，比起全球其他国家和地区都要高，这个泡沫随着疫情不断变化，最终会延后到美联储加息之后，当美联储开始加息之后，美国房产泡沫也就迎来了最后的考验，届时泡沫如何破灭，毁坏与冲击会多大，都要看具体情况了，即便是美国经济现在复苏的更好更快，美国房产泡沫也只是拖后的问题，而不是自行痊愈的问题，泡沫最终会破灭的。