中国楼市的三大新格局：政府定价、国企主导、新加坡化

随着顶层不再是从短期的控房价，而是从中长期不再把房地产作为经济核心拉动力之一，不再将之作为创富工具，而更强调其民生属性强调，围绕房住不炒制定一系列长期性的严监管政策，未来中国房地产市场将呈现新的三大格局。

其一，无锡等多个房价上涨热点城市迈入“政府定价二手房时代”。

7月26日，无锡市发布通知称，该市房市管理和监测中心在调查分析基础上，形成本市二手住房成交参考价格。而无锡只是对二手房价格进行管控的诸多城市之一，今年2月深圳率先出台二手房成交参考价格机制后，已有多个热点城市陆续跟进。

据悉，目前已有东莞、宁波、成都、西安、上海、绍兴、无锡等多城市跟进深圳的做法，对二手房价格采取严格管控措施，主要还是政府直接对二手房定价，效果立竿见影。

据易居研究院统计数据显示，深圳上半年二手房价累计已下跌10936元/平方米，价格缩水幅度达15%。与此同时，实行二手房指导价政策的城市，成交量均呈明显下降态势。

东莞3月底公布了12个典型街镇133个二手住宅楼盘网签套数和价格，而东莞今年上半年二手房网签不足万套，同比下跌29.8%。

宁波5月10日公布了针对重点学校周边的小区二手房参考价格后，6月全市二手房成交环比下跌明显。当月全市二手房成交7788套，其中市六区成交4965套，环比下降11.2%，同比下降52.6%。

分析指出，二手房指导价对于亟需进一步调控的热点城市，不失为一把新利器。其最关键的作用是改变了预期，由于政府指导价普遍比市场价低20%以上，房价上涨预期被逆转，从而导致成交萎缩及价格回落。二手房参考价格机制出台后，地产经纪 APP、官网上架房源挂牌价格均改为参考价，而不再由业主随意提高，降低了房价上涨预期的自我强化，缓解了购房者对于房价上升的忧虑。另外，二手房指导价一方面发布全部或重点小区二手住房成交参考价，另一方面要求银行将其作为商业贷款发放依据，相当于变相提高了购房者的首付，降低了杠杆率，进而能在短期内使得二手房成交下行。

房地产的终端销售搞市场化了这么多年，现在却转回头搞“行政定价”，根本原因还是“房住不炒”基调下，楼市已迎来史上最严监管时代。为了遏制房价，为了把资金资源挤出楼市，监管层已不太顾忌什么调控手段的争议，只要结果是好的就可以。

二手房政府定价再度强化了楼市结束增长期而转入行业规模的平稳期，地产板块这长期利空，仍会继续下跌的判断。

其二，国企央企对房市参与度将越来越深。新增供地、商品房等将越来越多集中到更听行政指导的国企手中。

具体而言，在出让金变更后，很多城市不愿意做的一级土地整理，大概率将由国央企接手。后期的楼市开发，也将越来越向大型的地产托拉斯集中。

可以看到，在房住不炒的大框架下，过去三年，房地产公司的两极分化也在明显加速。表面看，从三道红线到两集中供地等政策巨变让所有房企都重新站在了同一起跑线上。但实际上“央企、国企背景”的地产商无论在融资和拿地方面，还是楼盘质量信誉和消费者信赖度上，都明显优于民企。

均不见，从去年到今年暴雷的房企（华夏幸福、泰禾、绿城等）几乎都是民企？君不见连恒大这样销售排名全国前三的民企龙头，还有万达这样的商业地产巨头，现在都严重受困于融资成本高昂、债务压力山大。但是有看到国企暴雷吗？

实际上，就在7月29日创业板大涨的盘后，恒大又遭遇利空了。廊坊发展公告称恒大地产所持该公司股份全部被司法冻结。

分析指出，之前因广发银行宣布冻结恒大1.32亿资金就让恒大资金链备受质疑而遭遇暴跌，结果双方才刚达成和解不久，恒大资金链似乎又出事了，而且这次金额要更大一些。廊坊发展披露，本次冻结的股份为7603.2万股，占其持股总数的100%，占该公司总股本的20%。按照7月29日4.57元的收盘价算，被冻结的股份市值约接近3.5亿元。鉴于之前1.32亿资金被冻结就让恒大系股票市值跌了两千多亿，这次被冻结可想而知恐怕会导致更大的跌幅。因为这次冻结等于再度强化了市场对恒大资金链的担忧，所谓三人成虎，这次市场忧虑程度恐怕会放大的多。结合近期决策层密集对楼市出手，地产板块恐怕再度强化中期下跌之势。

实际上，过去两年多国企抄底收购民企项目的越来越多（其中尤以变身国企的万科最激进），在拿地方面国有房企更是早就做好准备“快鱼吃慢鱼”。

据知情人士透露，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

但对于已经习惯了买地盖房模式的房企而言，想收手并不容易。不少主流房企确实表现激进——据统计，上半年，41家主流房企中，有13家房企拿地销售比超过40%，而其中，绝对拿地金额和拿地销售比均在前列的，多为绿档房企，且多是央企、国企背景的地产商。

其三，楼市的未来方向，不再是暴利机器，而是以民生地产为主的租赁住房和共有产权房之类的长效住房。

据各地政府的规划，十四五期间，上海保障性租赁住房将占到住房供应总量的40%，广州则是45%。

我们注意到，现在甚至有一种说法是：中国楼市正在全面的新加坡化。

因为今后国内住宅将越来越两极分化：豪宅将会越来越权贵化，税费也会越来越高。和普通住宅消费的隔绝，也将越来越远。剩下的就是刚需的共有产权房；再往下就是底层的租赁房。

虽然这种类比观点太过于简单化，毕竟中国的城市、人口、楼市的复杂性、制度差异等，是新加坡模式完全不能比的。但在逻辑思路上，现在政策确有这种倾向。

此外，还有分析认为，房地产税已经到了非出不可的时刻。

中国房地产领域的税费，一直以来有三种：建设环节税费，交易环节税费和保有环节税费。一直以来，保有环节的房地产税之所以迟迟难出，就是因为土地出让金和前两个环节的税费，收起来更方便。

现在最大的变化就是，土地对于政府来说，已经是彻底的去金融化。此时，土地的经济属性开始增强，这促使地方政府能更主动的调整供给总量。

之前在总供给不足的情况下，土地供给减少，抬高地价，已经成为央地矛盾的最主要表现。