刚刚，协信51.01%股权被新加坡地产巨头43.9亿收购！解密协信危局成因

2003年，冬天。一个额头发亮的男人虎目圆睁，被问及龙湖发展很猛烈如何看待时，他喊出了一句话：

“他们算什么！我们的发展接下来会非常快！”

这个公开叫板龙湖的，就是重庆本土房企协信的创始人吴旭。

确实，1994年成立的协信，作为重庆地区老牌房企，协信过去其实发展还算不错，位于百强房企之列，素有重庆地产“三哥”之称，还曾与龙湖、金科齐名。

十七个冬天过去了，当年发展猛烈的龙湖早就越过了2000亿门槛，而吴旭与他的协信则或许走到了故事的另一端。

01协信第一大股东易主

4月15日晚间，协信地产股权变动消息引爆地产圈：

协信地产已与新加坡丰隆集团旗下的城市发展有限公司（CITY DEVELOPMENTS LIMITED，以下简称CDL）签署合作协议，后者以现金入股的形式，正式成为协信的第一大股东。

刚刚，艳姐独家从CDL内部发布的文件获悉，CDL以43.9亿元人民币入股协信远创51.01%股权。且在2022年，CDL将以7.7亿元人民币，在相同的入股估值下购买协信额外的9%股权，有可能将持股比例提高至60.01%，并获得唯一控制权。

公告原文

收购完成后，协信创始人吴旭持股比例由60%降至29%，而绿地的持股比例将由40%将至19.99%。

双方合作的终局早在之前就有迹可寻，埋下了种子。

从2017年至今，协信已经历2次重大股权变更。

第一次重大变更：2017年4月，绿地控股旗下全资子公司绿地集团通过股权转让及增资的方式投资入股协信控股旗下地产平台——重庆协信远创实业有限公司，持有后者40%的股权，交易价格为人民币49.67亿元。

2017年12月，绿地控股集团通过股权转让及增资的方式投资入股重庆协信远创实业有限公司事项已完成，标志着绿地晋升为协信第二大股东。

第二次重大变更：2019年5月，新加坡丰隆集团旗下房地产企业——CDL以股权和贷款方式投资55亿元收购协信远创约24％股权。

第三次股权变更，就是这次了。

此次协信股东易主，也直接让艳姐联想到了去年年末业界广为流传的阳光城将并购协信的消息。

艳姐从内部人士了解到，2018年下半年开始，协信就开始接触地产商，包括金科、阳光城等知名企业，但最终都没有谈成。

去年年末阳光城的并购方案是整体收购，包括协信的地产开发、商业、物业、长租公寓等板块，当时谈判已进行到最后阶段。

然而，阳光城在签订协议，还差临门一脚的时候，老板改主意了，因为觉得卖得太便宜了；

另外一个原因不为众人所知，据小道消息称协信的第二大股东绿地不太同意，所以最终并购事宜没有谈成。

在并购不成的情况下，协信只能选择割让股份。

国内资本要么是国资行背景，要么是香港或者国际的大资本才有实力才处理协信目前的摊子。

02 曾经的高光时刻

协信也曾有过它的高光时刻。

2014年，协信签约销售金额首次突破百亿，维持重庆销售第一梯队的水准。

那一年是协信的高光时刻，刘爱明、魏开忠、王裕强“三人组”在吴旭协助调查期间顽强地守护了企业。

但2014年末吴旭归来之后，重新梳理业务，诸多因素导致了高管更替，三员大将均以不同理由离职。

从那以后，协信似乎变了风向。

2015年，协信录得营收74.67亿元，净利润7.54亿元，均同比下降5.8%、39.47%。

2016年-2018年，协信分别实现营收119.24亿元、94.53亿元与91.47亿元。

和业绩不断下滑同时进行的，是高层人事的震荡：

2018年，推动协信上市及转型的常务副总裁曹志东离职；同年年底，副总裁、多利农庄总裁高剑青离职；

2019年年初，协信地产的联席总裁离职......

艳姐从内部人士得知，其实从2019年开始，协信的核心人员都陆续走了，管资金的、品牌大多都离开了。

根据克而瑞今年发布的榜单，2019年协信全口径销售额仅为220.2亿元，排名108，已经跌出百强之列。

03 规模上不去的深层原因

过去几年，吴旭曾尝试通过转型与扩张的方式，重新建立自己的商业帝国。

协信于2015年与启迪控股成立启迪协信，专注产业地产领域；

2017年引入绿地成立协信远创，其中协信、绿地分别占60%、40%股权，侧重于商业地产。

在组建启迪协信、协信远创后，2017年吴旭更是斥巨资控股A股狮头股份，计划将物业平台天骄爱生活“曲线上市”，然而由于国内资本市场对于地产商是关闭的，至今借壳仍未成功。

然而，销售规模一直维持在200亿左右的协信，面临着诸多棘手的问题：

首先，协信过去做了很多商业地产项目，然而受政策影响，资金不能按时回笼，没法像住宅做高周转一样，越是发展商业地产，资金缺口就越大；

此外，内部人士告诉艳姐，15年、16年绿地入股协信，成立产业园地产公司，叫启迪协信，造成18、19年资金链非常紧，后来借了30%年息的高息贷。

商业地产发展陷入怪圈，发展商业地产一直有资金缺口，不发展现金流维持不了，一直拿融资现金流去贴补家用，造成整个集团的业务影响特别大，从17年开始，协信业务都在做收缩。

其实协信商业资产标杆项目非常好，但变现困难，制约了协信的发展，住宅没有高周转，加上资金的困难，所以无法把规模做起来。

此外，协信另一个发展不起来的原因，是一直以来走重资产运营管理模式：

过去协信想要卖资产包没人接，因为协信资产运营的成本比万达高的多，万达可以走轻资产路线，协信从“出生”起就被贴上了重资产的标签，运营模式和管理成本注定了要走重资产。

知情人士告诉艳姐，协信内部是高度集权的，执着于产业地产和商业地产的理念，和王健林完全不一样，王健林就是走轻资产路线；协信几个城市的核心区域去做商业地产，甭管出租和出售，都不好做。

再加上股东方绿地和启迪控股，对于协信的帮助不是很大，再加上市场和国家政策的双重制约，找接盘方也在情理之中。

04 协信的未来猜想

CDL的入主，对协信会产生什么改变呢？首先八一八这家公司。

官方资料显示，新加坡丰隆集团集团在全球拥有超过400亿新元的优质资产，并在全球六个证券交易所挂牌上市，是世界顶尖专业管理集团，具体涉及住宅、酒店、商业、金融贸易等多项业务。

本次入股协信控股的主体CDL，为丰隆集团在新加坡的旗舰公司，也是当地最大的住宅开发商之一，业务遍及全球29个国家和地区的103个城市。

在过去多年中，CDL在上海、苏州、重庆等地收购了超53万平方米的土地储备，项目包含纯住宅、商业项目，大型综合体等。

代表性产品有上海丰隆广场、苏州丰隆城市中心、重庆鹅岭峯等。

近年来，CDL也加大了在中国的多元化投资，投资领域从房地产开发扩展到资产投资与管理、共享办公、住宅及公寓租赁等。

吴旭在合作会议上表示：

“双方合作后，丰隆在国际资本、不动产经营方面的优势，和协信在全国化布局、团队、品牌方面的优势将迅速融合、组成一个有战斗力的新协信，实现协信的第二次腾飞。”

当然，这是协信对外的公关口径。

CDL总裁郭益智在签约仪式上坦言：

“合作签约来之不易，特别累也特别高兴。在我的事业中，这是最有挑战的投资案例之一。”

艳姐个人觉得此次入股事件，对于协信大概率不会起到扭转乾坤的效果。

从外部环境来说，除非行业景气了，否则在目前的经济环境下，协信很难东山再起；

从企业内部来说，企业能够突破，实际是企业管理模式的转变。而协信没办法上市，无法低成本发债券，除了抵押其他融资方式都不行，即便抵押给到的额度非常小。

CDL做商业地产不错，两年前或者一年前成功的几率更大些，能收拾这个乱局，协信资金乱是表象，更重要的是协信目前的运营管理机制已经不适应当下这个局面。

期待CDL入主后，能够挽救处于危局边缘的协信。

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