房产|盘点新加坡各区的房价和发展前景

近年来，随着国人“走向海外”的想法越来越普及，无论是资产配置，子女留学，未来移民等，投资海外房产已然成了一个非常好的选择。在众多的海外房产选择面上，离国人较近的新加坡成了很多人海外置业的“首选”。

众所周知新加坡小，面积仅有719.1平方公里，然而就是这小小的新加坡，却也切切实实的划分出了28个邮区！不同的邮区，拥有不同的属性。

新加坡28个邮区分布图

新加坡三环划分

【核心中央区-一环】：1，2，6，9，10，11这个邮区组成了一环。其中1，2，6属于中央商务区，是金融中心，世界500强扎堆的地方。9，10，11区是传统意义上的高档住宅区。9区有举世闻名的顶级购物中心乌节路，10区是闹中取静的武吉知马有地私宅+学区，李连杰，赵薇，海底捞老板，戴森老板，阿里巴巴老板都为这个片区背书，11区是整个东南亚的医疗中心，有着最先进的医疗设备和最专业的医疗团队。

【中央周边区域-二环】：3，4，5，7，8，12，13，14，15，20这十大邮区组成了二环，性价比高，到市中心一般30分钟公共运输。这里的每个片区都各有特色，其中5区金文泰有亚洲第一名校国大；20区碧山有新加坡最大的麦里芝蓄水池，14区亚龙是美食娱乐的天堂，15区东海岸风光秀丽，是和9，10，11区并驾齐驱最受投资者青睐的片区之一，有着本地最美的海岸线，沿海步道以及美食。

【中央外部区域-三环】：三环包含了新加坡的东部，西部片区，北部和东北部。组屋比较多，每个区都有一个区域中心，东部的是淡滨尼，西部的是裕廊，北部的是兀兰，东北部的是实里它。区域中心大都配备完善的设施，方便周边居民的饮食起居购物娱乐，同时政府也将会在区域中心创造更多的就业机会，方便居民就近办公，不仅为市中心分流，也为个人节省下交通和时间成本。

新加坡的住宅划分和均价

【组屋（HDB）】：组屋是由政府出资建造的公共房屋，使用权限多为99年。国家建屋局对于物业费、水电费等都给予补贴。因此组屋的购买、转售和出租条例相当严格：

1.外国人不允许购买组屋；

2.夫妻双方都是PR（永久居民），且两者PR均满3年以上，才能购买二手组屋；

3.单身PR不允许购买组屋；

4.单身公民需满35岁才能购买组屋；

5.购买三房式新组屋的家庭的月收入不得超过S$14,000。若是几世同堂的家庭，收入上限提高到S$21,000，购买二手组屋则无收入限制。

购买限制如此严格，那么新加坡组屋的价格究竟怎样呢？让我们来看看由新加坡建屋局公布的2018年新加坡各地区二手组屋的转售均价：

注：公寓价格单位为新币

可见，除了中央区域，一套四房式（三室一厅）的组屋均价不超过50万新币，也就是250万人民币左右，对比国内北上广深等一线城市动辄上千万的房价，新加坡的组屋政策可以说是非常良心了。

【公寓（Condo）】：私人公寓是由私人开发商建造的商品房。新加坡不限制外籍人士购买任何地区的公寓，交易程序简单，业主也可以在二手市场把房产卖给任何人。

新加坡的房产价格根据各邮区的划分而有所不同，新加坡一共有28个区，其中，黄金地段的公寓一般在1区-16区，下面就来看看各邮区公寓的平均房价吧！

注：公寓价格单位为人民币

可见，不同地区的新加坡公寓房价差别很大，处于黄金地段的房价基本在8万人民币/平米以上，而相对远的区域均价也在5万人民币/平方米左右，较中国一般地区的房价来说，新加坡的公寓价格确实不便宜。

【执行共管公寓（EC）】：执行共管公寓是新加坡政府推出的一种介于组屋与公寓之间的物业品种。与组屋类似，EC的申请也有诸多限制：

1.公民家庭（双方都是公民或公民+永久居民的家庭）；

2.家庭月收入不超过16000新币；

3.月收入不超过12000可以申请政府津贴；

4.贷款MSR (Mortgage Servicing Ratio, 押贷偿还能力比) = 30%，即每月月供为薪资的30%；

5.过去30个月不曾拥有过私人住宅，此处包括海外房产；

6.EC在自住5年之后才能卖给新加坡人或永久居民，10年后才完全私有化。

虽然EC有诸多好处，但建造EC的优越地点并不多，且EC建成以后，购买者也需卖掉名下组屋。

新加坡各个区未来实际发展

今年新加坡市区重建局发布了总体规划草案（2019），新加坡总体规划是一项国家土地利用规划，指导国家今后10至15年的发展，努力为所有年龄段的人创造一个经济上充满活力和适宜居住的家园。

工业、商业和教育设施的分布

2019年总体规划草案的重点是：

1、营造一批包容、绿色的街区，为人们提供社区公共空间和服务设施；

2、创造就业，打造本地枢纽和全球门户；

3、重视历史文化，复兴人们熟悉的地方；

4、提升公共运输水准，建立便捷高效交通体系；

5、创造面向未来的能力，发展可持续和韧性的未来城市等等。

在规划中新加坡提出构建四个主要门户的概念，包括北部门户、东部门户、西部门户和中央地区。

【北部门户】：是进入新的创新单元(例如农业技术和食品、数字技术和网络安全)机会的入口，未来将强化位于woodlands的区域中心，将之打造成为北部区域的经济中心。

Woodlands北部区域中心，艺术家的印象

【东部门户】利用樟宜航空枢纽扩建的机会，加强空港地区与世界的连通，发展与航空有关的业务，构建创新品质生活商业集群，包括新加坡科技大学、樟宜商业园及未来的樟宜东城区。

星耀樟宜的印象

【西部门户】是CBD以外最大的商业节点，也是首屈一指的高科技制造中心，由裕廊创新区(JID)及其周边的裕廊和大士工业区组成。

西部门户将利用改善的运输联系和TUAS码头的全球海上连通性，促进货物、服务和人员的无缝流动。世界一流大学也使西部门户成为企业、学术界和人才会面、交流和合作的理想场所。

Tuas码头

【中央地区】是新加坡充满活力的市中心-是全球商业和金融中心的所在地，也是一个充满活力的24/7生活方式目的地。

中央商务区

除了门户之外，新加坡还将开发CBD以外的商业节点和工业区，以支持经济增长，本次规划特别强调并在靠近生活区的地方带来更多的就业机会。

对于投资海外房产而言，坚挺的货币，健全的法制，成熟的当地市场，稳定的国家政策以及完善的管理服务制度，这些都是需要考量的因素，而新加坡全都具备。