上海楼市会是香港模式？还是新加坡模式？

香港、新加坡都有公屋制度

但初衷和结果完全不一样

香港公屋制度的基本面

香港有46%-50%的人居住在政府提供的公屋内，

总体有1/3的家庭是租房

阅读材料：香港公屋的覆盖情况

私人住宅截至2015年第3季度，77.4万户香港家庭租住在公营房屋中，占整个香港家庭的31.14%。38.1万户家庭通过政府资助自置居所，占比15.33%。

香港租住公租房的重要门槛，

个人月收入必须低于11250元港币

以生活水平换算，这相当于上海收入多少呢？

2017香港最低工资34.5港元/小时，而上海的最低工资标准是2300元/月

香港最低收入约是上海的3倍

如此对比

香港个人月收入11250元港币能享受的生活水平

相当于上海月收入3750元

当然，香港的公租房租金十分低廉

公租房的租金相当于市场价的14%-20%

香港申请公租房的财产限制条件

除了公租房外，香港还有公屋（也称为居屋）可以购买，

个人月收入必须低于24500元港币

换算成购买力，相当于上海月收入8167元

这种政府福利性质的居屋，其价格相当于市场价的70%

香港购买公屋的财产限制条件

可购公屋又称为居屋

一切看起来非常完美的政府住房福利出现了几大问题

一、因为供给严重不足，等待时间过长

在2016年3月底，约有150 500宗一般公屋申请，

以及约134 300宗配额及计分制下的非长者一人申请。

一般申请者的平均轮候时间为3.9年，

目前轮候时间升至4.7年

二、公屋的居住条件越加恶化

香港超过80%的住宅是70㎡以下，

所以我们看的港剧全是另外20%的房子发生的故事

阅读材料：香港人的居住条件

私人住宅：截至2014年底，私人住宅存量达114万套，占存量住宅比例为48%。私人住宅的条件要好于公屋，但是面积依然偏小。40平米以下的住宅占比31%，40-70平米的占比49%，70-100平米占比12%，100平米以上的占比7%。按照一个家庭平均3个人估算，人均住房面积只有17平方米。

公屋：香港公租房通常以小户型为主，室内面积约22平方米的可配给2人或3人家庭的，室内面积约30平方可配给3人或4人家庭等，人均居住面积为13平方米。

港剧中经常看到的香港住宅

现实中多数人的香港住宅

三、可购的居屋政策正在面临崩溃

纵使以居屋现行计划的7折计算，每㎡亦将过10万元，甚至高达12万至14万元之谱。

说到底，出现如此吊诡情况，皆因本港楼价已升至脱离一般市民购买力的地步，且差距还不断拉大，故即使居屋提供可观折扣，仍然严重脱节。此实需新政府以新方法处理。

新加坡公屋制度的基本面

新加坡有80%的人居住在政府提供的公屋内，

新加坡称公屋为组屋

其中，只有8%左右的极端贫困的人是租用组屋，

新加坡买房是件不难的事

阅读材料：新加坡公屋的覆盖情况

新加坡的住房体系分为两大类：组屋和私宅。“组屋”是政府通过建屋发展局为广大中低收入群体提供的廉价公共住房，占比约为 80%；私宅是指私人房地产商投资兴建，完全按照市价运行的供应中高收入群体的高级住宅，占比约 20%。

新加坡购买组屋的收入门槛是家庭月收入＜12000元新币

还是用上海最低工资收入来推导新加坡生活水平

新加坡虽没有最低工资标准，但根据最新《新加坡劳工法》

月薪≤1600元新币的员工属于政府关注和保护对象

阅读材料：新加坡劳工法

月薪不超过1600新元的雇员，标准工作时间为每周44小时，但允许雇主弹性延至48小时，但接下来的第二周以不超过44小时为原则。无法定最低工资规定。工人平日加班工资为平常工资的1.5倍，例假日加班工资则为平常工资的2倍，除非获劳工部许可，不然1个月至多加班72小时。

1600元/月新币和上海最低生活标准2300元/月等同，

12000元新币相当于上海的17000元人民币的生活水平

涵盖了绝大多数新加坡居民

新加坡组屋相当于市场价的50%，98%的中低收入家庭收入都能买的起公共组屋

阅读材料：新加坡工收入和买房

2015年新加坡居民月收入中位数是4056新币，储蓄率约41.5%。以目前建屋局出售数量最多的3室1厅型住房（90.3平方米）为例，其价格约为30万新币，最低首付比例10%，也就是说一个新加坡普通居民如果想购买公共住房，除去生活开支，要满足首付仅需工作约18个月。

新加坡组屋居住条件优越，人均面积30㎡，略低于上海，但是香港的2倍

新加坡组屋居内景

新加坡组屋居见缝插针地安排在各个地方，包括市区黄金地段

新加坡的公屋问题

一、等待时间比香港短，但仍需较长时间

新加坡普通组屋，大概3年后可以拿钥匙

二、政府大包大揽且投入巨大

阅读材料：新加坡的土地征收法案

1966年新加坡政府通过的土地征收法案，赋予政府征用私人土地用于国家公共建设的权利，并规定政府有权力对土地定价进行调整。此法案在土地资源方面为公共住房的建设扫除了法律上的障碍，HDB也因此得以获取大量成本低廉的土地资源，极大降低了政府的财政负担。

因为征收补偿极低（约为市价20%），侵害了部分有产者的利益，征地法案曾引起巨大争议，但实行中并未出现自焚、跳楼等极端事件，主要是因为政府在推行土地征收过程中，严格且公平地遵照法案执行，在民众切实受到公共住房带来的好处后，政府反而因此强化了公信力，为未来征地的推进带来便利。

香港、新加坡公屋制度，

造成了两种截然不同的后果

从 2003 年底部至2014年，香港房价上涨了 4 倍，而新加坡只上涨了 79%。

新加坡9成以上能住上自己买的房子，而香港只有6成多

香港：开发商主导市场，每年上市的公屋只占三分之一左右

新加坡：政府强势主导市场，用80%组屋来左右和调配市场

同样是寸土寸金、经济发达，又被英国殖民过的两个地区

为何在房地产领域走向两种不同方向

原因很简单，

对于“自由主义”的香港而言：房地产是“自由”的支柱

阅读材料：过去十年，香港财政收入占GDP的比例始终高于新加坡

香港奉行简单税制，税种较少，对资本性收入依赖较强，新加坡各项税收更加均衡。香港财政收入中税收只占到 63%，而新加坡税收占财政收入的比例高达 83%。这主要是因为香港一直实行简单税制，征收税种较少，且以直接税为主。财政对房地产和土地的依赖度较高，仅土地交易收入一项就占了财政收入的 19%。而新加坡的税收政策更加稳健持久，税种较多、直接税与间接税分布均衡，来自土地的收入直接计入国家储备金用于长期投资，投资收益中不超过50%的部分可用于财政支出。

对于“家长政府”的新加坡而言：房地产是政治问题

对于一个新生的国家，它急需要强烈的民众凝聚力及国家认同感

在此基础上，住房不再是产业，而是国家大同的政治问题

“我要建设一个居者有其屋的社会……如果每个家庭都有自己的住房，国家将会更加稳定……另一个重要的目的，是让那些儿子必须履行国民服役义务的父母觉得新加坡有他们的份，值得他们的孩子去捍卫。如果国民服役人员的家庭没有自己的住房的话，那么，他们迟早会得出结论：他们所捍卫的是有钱人的财产。”

——《经济腾飞路：李光耀回忆录》，李光耀

历史的十字路口，上海将怎么走呢。。。

香港？新加坡？

还是独一无二的上海模式