新加坡房地产市场仍然是投资者的避风港吗？

新加坡在政治上是稳定且和谐的，这两个关键因素使该国房地产成为可靠的避风港。还有一点需要注意的是，新加坡政府接管或内乱带来的财产损失极不可能发生的。另一个强有力的因素是新加坡元的强势，这使得各种投资，不仅仅是房地产，看起来坚如磐石。

为什么新加坡被视为一个投资避风港

在上一次危机年（2009年至2013年）之后，新加坡房地产市场，特别是其豪宅市场，被视为投资者的避风港，并录得巨大的价格上涨。

但今天仍然如此吗？当然！2018年第三季度新加坡豪宅的价格录得了令人惊讶的涨幅，甚至超过了香港。

显然，尽管有降温措施，富裕的投资者仍然看到新加坡房地产市场的价值和机会。

新加坡在政治上是稳定且和谐的，这两个关键因素使该国房地产成为可靠的避风港。还有一点需要注意的是，新加坡政府接管或内乱带来的财产损失极不可能发生的。

另一个强有力的因素是新加坡元的强势，这使得各种投资，不仅仅是房地产，看起来坚如磐石。

新加坡的中央银行，即新加坡金融管理局，也采取了一种吸引许多投资者的方法：我们不通过玩货币供应来控制新加坡元的实力（即我们不随便印更多的钱），只是将它与一篮子货币挂钩。

最重要的是，新加坡政府还表明，在房产方面，它积极采取措施保持市场稳定并防止形成危险的泡沫。

这种控制和对稳定性的强调可以防止使房产从安全的资产状态转变为风险投资状态。

政府还采取措施规范住房质量，例如最新的URA最大单元规模指南。这种保持新加坡住房和社区适宜居住的承诺让投资者长期放心，因为它减少了不确定性（例如发现一个曾经安静的街区在10年后变成了交通噩梦）。

最后，从更基础的层面来看，土地稀缺等简单事实以及人口增长和国内生产总值（GDP）的需求支撑了对新加坡房地产的持续需求。

投资者纷纷前往新加坡市场的种种迹象

看看2017年发生的事情。去年，房地产市场发生了戏剧性的转变： 非新加坡永久居民的购买量增长了44.8％，而新加坡公民在第9,10和11区的购买量增长了68.1％。在2013年降温措施之后，房地产市场连续四年走软，突然出现这种大幅上涨。

在全球金融危机之后，我们最后一次看到这样的高峰是在2008年末到2009年之间。在危机之后，总体住房价格上涨了40％，这也是由此产生了大量降温措施的主要原因之一。现在的情况与2017年有何相似之处？

带来不确定性的重要原因：

2016年6月23日，英国脱欧公投的票数增加了52％，给全球市场带来了一波不确定性。其中一个副作用是因担心伦敦房地产失去其避险地位，许多投资者转向亚洲的房产替代品（新加坡是其中之一）。

然后在2016年11月8日，唐纳德·特朗普当选为美国总统。他发誓采取保护主义立场，为今天正在进行的美中贸易战奠定了基础。

事件的结合吓坏了投资者，新加坡的房地产市场在第二年得到了提振。就像全球金融危机的后果一样，价格和交易再一次继续上涨，直到政府在7月份采取降温措施。

请注意，当最新的降温措施启动时，尽管已经经过近五年的稳定下降，房屋价格也已经达到平均每平方英尺1,319新元，接近2013年的峰值。

这种情况会持续吗？

除非新加坡有一些真正世界末日搬的变化，否则预计新加坡房产不会很快失去其避险地位。稳定性和需求的结合仍然很强劲。然而，这并不意味着在市场看起来不确定的时刻应该急于购买房产。

即使许多投资者继续将新加坡房地产视为避风港，也需要牢记两件事：

首先，并非所有新加坡房地产都是避险资产。属于此类别的房产主要是核心中心区域（CCR）房产，而不是郊区公寓。这还包括高端住房，例如第9,10和11区等地区的私人住宅。

新加坡属于这一类别的另一类房产是拥有永久产权或999年租赁权的房产，除了资本升值之外，可以恰当地将其视为对抗通货膨胀的良好储值。

最安全的避风港物业是受保护的店屋，目前只有约7,000套。店屋非常稀缺，而且政府不太可能拆除保护建筑物。

其次，投资者应注意新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）是实体房地产的潜在避风港。S-REIT需要具有较低的资产负债比率，并且尽管市场条件恶劣，仍保持高达3.7％的收益率利差。

低负债比率，限制涉及房地产开发的法律以及严格的金融监管使得许多投资者将S-REIT视为实际房产的可行替代方案。

但是，S-REIT确实有它们的缺点。例如，如果投资者想避免接触中国房地产市场或其他海外市场，S-REIT可能不适合，因为支持这些房地产投资信托基金的开发商正在努力进入这些市场。

另一方面，受新加坡市场风险影响更大的新加坡房地产投资信托基金可能会受到实际上有利于购房者的若干因素的影响而导致价格和股息下跌，例如最新的降温措施使市场从卖方市场转为买方市场。

虽然对于那些从股票等较为利空且不稳定的产品中获取资金的投资者而言，房地产投资越来越具有吸引力，但买家仍需要做大量的功课，以确保他们最大限度地获得房地产投资利润的机会。

总体而言，新加坡房地产市场依然是一个良好的投资避风港。