从外资强势买入日本的态势中，我们能把握什么？

外资

投入

在新冠疫情下，外资基金对日本房地产的投资依然活跃，近期，日本西武控股的酒店和娱乐设施出售招标有多家外资基金参加，最终GIC（新加坡政府投资公司）预计以约1500亿日元金额中标，在全球房地产价格上涨的背景下，以低利率融资的日本作为性价比最高的投资对象，已成为外资的首选目标。

*GIC中标报道

全球规模最大的投资管理公司美国黑石集团2020年以来，表现出强势买入日本的态势，当年1月份以3000亿日元的金额购买日本住宅投资组合约220栋楼，同年12月，又以1100亿日元购入日本一线城市写字楼以及商业设施，CEO施瓦兹曼表示，后续还将在日本进行2万亿日元规模的收购。

*黑石集团投资报道

根据三井住友联合基础研究所2022年1月公布的股权投资家的投资意向，对日投资高意向占比逐渐复苏，国内外投资额均逐渐增加。

*投资意向

*投资金额

美国主要面向富裕阶层的旅行杂志【Condé Nast Traveler】公布了2021年最具魅力国家排名，日本位居世界第三；最具魅力城市排名，东京位居世界第一，该排名由读者投票决定，足可见得日本及东京在投资家心中的价值走向。

*【Condé Nast Traveler】公布排名

国内

市场

外资在日本市场越来越活跃的同时，其国内需求同样旺盛。

经过调查，远程办公对育儿/老人介护、人才争取、提高生产力等各方面均有提升，令和3年东京都内企业(员工30人以上)中，引进远程办公的比例为65.7%，与令和2年的调查(57.8%)相比上升7.9个百分点，且在实施远程办公的企业中，有9成以上表示会继续这种办公状态。

*采用远程办公的效果

伴随而来的是对居住环境需求的跃升，人们开始重新审视当下的居住需求，力求生活便利和舒适，各大都市圈成为居住首选。2021年东京都新建公寓的年供应量达到41409套，两年来首次恢复供给40000套水准；近畿地区新建公寓年供应量同比增长至17909套，恢复到与新冠疫情之前的2019年几乎相同的水平，通过数据对比，明显感知东京刚需市场强劲。

*首都圈新建公寓供应量

*近畿圈新建公寓供应量

根据日本不动产流通机构发布的数据显示，2月份东京都中古公寓的每平米成交单价为83.11万日元，同比上涨7.4%，其中东京23区为93.05万日元，同比上涨9.1%，连续22个月保持上涨！

*2022年2月东京都圈中古公寓每平米成交价格

日元

汇率

下跌

自3月中旬以来，日元汇率持续下跌，日前，东京外汇市场上日元对美元汇率跌破1美元兑换127日元关口，创下2002年5月以来近20年新低；日元对人民币汇率也跌破了1人民币兑换20日元大关，创近7年新低，如果从年初开始计算，日元汇率相对人民币汇率下跌幅度超10%。除美元加息外，日本央行4月20日宣布无限量购买10年期国债，以捍卫10年期日本国债0.25%的收益率上限，此举也推动了日元汇率下跌。

*2022年4月20日日元兑人民币汇率

日元汇率下跌有利于刺激本土企业的出口，虽然有观点认为这种状况持续会推高日本本土的物价通胀率，但其压力远小于其他欧美发达国家，毫无疑问的是，日本扩大出口，有利于经济复苏，另外，日元下跌的局面，已让全球资金都关注到这个洼地，实现资金回流投资，推动社会消费活力。

*日本通货膨胀率推移

综合以上三方面的因素，更多投资者瞄准东京，将其视为跨区域、跨市场的资产配置避风港，以东京优质房产来规避单一市场的诸多风险，并获取相对稳健的投资收入