泰国房子，靠不靠谱

今天转发一篇谈泰国房产的文章。这篇文章算是把来泰国买房的方方面面都讲到了。基本上这篇文章看完之后，再没有去过泰国的人，对于这个国家的房地产也好，还是经济也好，社会也好，都有着十分深刻的认识了。

这篇文章的封面图和头图，用的都是曼谷的街景。或许，有人会感叹于曼谷的现代化。我想说的是，人家毕竟也是个有着一千多万人口国际化大都市好不好。或许，我们对泰国只有着旅游的印象。但是就拿2017年来说，人家也是有着3500万人次旅游人数的。想想你们各自在泰国旅游花费了多少钱？再乘以下3500万每年，你就会明白泰国每年确实是赚不少钱的。

非但是不少，我还可以给大家一个数字。截止2018年3月份，泰国的外汇储备余额是2127亿美元。不要小看这个数字，它使得泰国这个国家的外汇储备排在了全世界第13名的位置。

今天我们重点来说一下泰国房产。

（1）购买需要什么样的资格？

这个要看你是想买别墅，还是公寓。大家不要去想，那是不是和国内一样还有住宅什么的。公寓就是它们的住宅，它们的住宅市场就只有别墅和公寓两种产品。

如果是别墅，按照泰国法律规定，外国人是不能直接拥有土地的。要稍微变换一下方法，比如找3个泰国人合伙，他们每个人17%股份，你49%股份。因为这家泰国公司51%股份在泰国人手里，可以享受本地人待遇，可以直接用于买别墅。同时让这几个泰方股东事先写好退股/转股协议，在泰国法律上也是有效的。当然，我还是不太建议，因为总体上虽然安全，但是说服教育接手下家成本太高。

对于公寓，泰国的法律规定是这样的，49%的单位可以卖给外国人，51%的单位必须卖给泰国本地人。在这里我解释一下，免得引起误会。这里的49%和51%的意思是，假如这栋楼一共是100套一模一样大的公寓，49套可以卖给外国人，51套必须卖给泰国本地人。也就是说，你买的那套公寓是直接可以写自己的名字，并且你自己选的那套公寓100%份额都是属于你的。

然后泰国对于外国购买者的身份，并没有要求。基本上就是，只要你有钱买得起，你有护照，也就可以购买了，非常的简单。

在买新房的时候，你能够得出示你的护照扫描件就好。甚至于，如果你没时间去泰国的话，合同还可以寄到国内签字，或者有一些泰国开发商在国内有办事处的，到他们国内办事处签字就好。也就是说，哪怕你目前不方便出国，护照也没在手上，有个护照扫描件，也都是可以买的。

然后，只要你有足够的钱，也没有购买套数的限制，你可以在整个泰国购买无数套。当然如果是在同一个楼盘的话，就必须符合泰国政府规定的，外国人只能购买49%单位的规定。然后有些时候还要符合开发商的分配，因为泰国开发商这边喜欢把49%的份额按照一个比例，然后分配给各个国家国籍的人。不过这只是开发商自己的调节了。这是一种传统了，没有办法，大陆也就这几年才迅速崛起成为最大买家的。之前49%的份额都是被日本、韩国、俄罗斯和整个东南亚国家的买家给买走的。到如今只是我们的购买力量在泰国变强了，这些国家在泰国的购买力并没有变弱。

（2）外国人购买的是否是永久产权？

可能有的人，就会问了，那外国人买的和泰国本国人买的产权一样吗？

是的，是一样的，也是永久产权。

当然这边还有一种产权，叫做租赁产权。这种产权，一般兴盛于别墅的二手市场，也是为了绕过泰国法律不允许外国人直接百分百拥有土地的。

因为按照泰国法律规定，不管本国人，还是外国人，都可以使用长期租赁的方式获得土地的临时产权。并且对于这种土地租赁，泰国法律并没有对外国人的歧视性条款。然后这种租期一般是30年，然后可以设置续租2次，也就是说允许最长租赁90年时间。

或许大家会说，90年租赁期很长了，等于是买到产权了。但是还是要提醒的是，这确确实实只是一种租赁权。因为按照泰国的土地制度，要是产权，那么就是永久私有。

可能大家不明白永久私是什么意思。这里解释一下，那就是哪怕发生政权更替，这块土地也是你的。这个其实和我国古代是一样的，唐宋元明清下来，也没说换一次朝代，全国的地就重新分一次。该是谁家的土地还是谁家的。比如民国建立，该是清朝的地主，到了民国还是地主。同时在目前世界上，除了中国、朝鲜、古巴之外基本都是如此施行的。

然后只要你买的新房的，不用想，基本就是永久私有产权，可以将房子传世世代代的这种产权。同时因为泰国施行的是英美法系《不退让法》和《城堡法》的缘故。所以在泰国土地私有，神圣不可侵犯。属于你的房子，风可以进，雨可以进，国王不能进。也就是说不管是泰国国王也好，还是泰国政府也好，在你不同意的情况下，都不能动你的房子。

这一点在国外执行的，都比较好。比如在日本，从60年代开始就计划在成田机场修3条机场跑道。然后到如今，半个世纪过去了，还只修完1条半。因为永久私有制下，是我家的土地，就是我家的。我不同意，就是不同意。

（3）泰国开发商的开发流程

第一步，是开发商去到土地主手上买土地。这里没有国内的那种土地招拍挂市场，都是开发商直接到私人土地主手上去买。同时政府手上也是没有土地的，因为土地都是私人的，同时泰国王室是泰国最大的私人土地主。不过这些王室土地是王室的私人财产，是跟政府无关的。

至于开发商出什么样的价格，商谈什么样的条件，全是开发商跟私人土地主之间的事情了。如果你有本事，某个开发商突然买下很多土地也有可能。如果你没本事，一块土地都买不到，也有可能。

第二步，是开发商向政府报建报批的各种手续，只要上面批了，就可以开始卖了。泰国这边也是有着各种什么城市规划，各种方面的审查的，这个跟全世界大多数国家都是一样的。对于容积率也好、大楼高度也好，不同时候都有着不同的标准。

第三步，就是边建边卖。一般情况下下，从买下土地到建成，这个周期，大概是两到三年。这既是它们的建设周期，也是它们的销售周期。

（4）付款的节奏

一般情况下，在曼谷购买新房的话，是这样的。

首先是看中了，先是付一个定金，大概是5万泰铢到10万泰铢的水平，也就是一两万人民币。这个房子就定下来了，就是你的了。

然后就是交首付。一般情况下，曼谷新房的首付比例大概是在20%到30%之间。当然40%比例的有没有呢？也有。这个首付比例每个项目都是不一样。交首付的时间，一般是缴纳定金的14天以内。当然如果你在中介那里买的话，待遇会好一些，它们能够帮你稍微延长一点，比如到20多天这样子。因为跟上门的散客不同，这些中介是能够给他们带来销售量的渠道，它们是不敢太得罪的。相比对于上门散客一板一眼做事，对于渠道它们都还保持着有商有量的态度。

最后的剩余尾款部分，那就是要等到交房子的时候再交的了。如果你买房子是它刚开盘的时候，也就是说，你要等到两三年后，才需要交尾款。当然，如果你选的是交房时间比较近的楼盘，那么这个交尾款的时间，就会比较近。

在首付和尾款之间的这几年内，不需要缴纳任何款。

当然，以上是曼谷开发商的通常做法。但是如果是在芭提雅、普吉岛等地方的项目的话，付款节奏每个项目都会有些不同，有要求按照工程进度付款的。

（5）泰国买房是否能贷款呢？

我的答案，基本上是否定的。

泰国这边的银行，对于外国人在泰买房，都是不贷款的，是没有这个业务的。这个跟泰国的相关法律有关，基本没有办法突破。

当然了，相信有人也听说过，说中国银行好像能做泰国买房贷款。做的呢，是中国银行的新加坡分行。然后我去看过，那个对于贷款人资料的要求。基本上如果你不是每月真实的社保个税工资流水很高的，又在知名企业上门的，都不太可能贷下来。是一个非常鸡肋的产品，看得着，吃不着。

然后也有极个别楼盘，联系了一些民间金融公司进来做。但基本年利率至少都是在8%及其以上了，然后最多贷款10年这样。也不太建议。

也就是说，泰国的房子是真的，真金白银买上去的，没有什么金融杠杆，应该来说是比较实在的。

（6）新房可以更名吗？

这个的答案是肯定的。

在你付完首付款之后，在付尾款之前，也就是交房之前，都是可以转名的。并且开发商对此，并不限制转名的次数。

对于转名，开发商那边还会给予配合，开发商这边还会配合更名的双方去签订一些文件。当然开发商的配合，也是需要付出一些费用的。费用大概在3000到5000泰铢左右的样子，不过有的开发商会免。

（7）钱怎么出国买？

这个要分。

先说一下，标准流程。是你付完定金之后，泰国开发商这边会出具一个文件，你拿着这个文件，可以去指定的银行开一个泰国银行账户。然后你这边再从泰国以外的银行把首付款以美金的形式汇进来。然后你再把款项打到开发商公司的账户上。

但是呢，也有着各种简化的版本。

第1种简化版本是，你可以不在泰国开户，直接从国内打到他们指定的公司收款账户上。

第2种简化版本是，你可以直接在售楼部刷卡，刷消费。它们售楼部就有POS机器，直接可刷。

第3种简化版本，就更牛逼了。有一些开发商在我们国内是有办事处的。可以直接不出国，在国内，在它们办事处直接刷人民币。

泰国房子的首付款比较低。有些也就三十四万，低能到10多万，这种钱数都是很少的，很多人旅个游，光消费都不止这个数字，所以基本上都不用担心。

（8）未来如何打理

是这样的，目前，很多都是交给大楼的物业，进行代为出租的。当然这边也是有专门从事这种租房事务中介的，也可以交给他们。

两种方式收费标准都是一样，帮你出租出去1年，收1个月租金这样。这个和国内差不多。

考察这么久之后，同时，我也发现很多国内的资本看上了泰国这个租房市场。已经有一些团队在进驻泰国了，因为泰国的租售比也好，还是出租率也好，都十分让国内那帮人把口水流到胸口上。

（9）泰国房子有持有税吗？

没有！

泰国是一个没有房产税的国家。

当然和全世界一样，每一个国家都规定了，在自己国家取得收入的话，是要交个人所得税的。这个我国几百年前也是这样规定的，但是我国普通老百姓租房出去，现在也没强制交个人所得税。这个情况，在泰国更加是这样。

同时，按照泰国规定，在5000万泰铢以下的遗产继承，无遗产税。也就是说，1000万人民币以下的泰国房产的话，就算万一，遗产税都跟你无缘。

这个其实也是东南亚房产优质于欧美房产的地方。欧美涨幅也是良性有限的不说，它们的税收制度非常的完善。增值了有增值税，个人所得有所得税。所有税收一扣下来，基本就不剩下很多了。

（10）在泰国买房需要多少钱？

和很多人，想的不一样。海外置业的并不是要什么身家亿万的人，才够得着。比如在泰国置业，你手里差不多有个十多二十万就可以开始了。当然具体需要的资金，看你选择的项目。

这是为什么现在东南亚海外置业，比去欧美海外置业更为火的原因之一，更受到资金追捧的原因之一，就是因为只要想，国内很多的人都能够下得了手。

（11）泰国房子长什么样？

我觉得说什么，都没有直接上视频自己看来得直接，那就直接上视频吧。

第1个视频是：曼谷一个22.5平1房1厅1厨1卫1阳台的样板间。

第2个视频是：曼谷一个37方2房1厅1厨1卫1阳台的样板间。

第3个视频是：芭提雅一个44.8方1房1厅1厨1卫1阳台的样板间。

没错，他们就是在如此小的面积里面，做到了五脏俱全。户型设计的基本上没有什么槽点。当然以上的面积，全都是使用面积。基本上国外卖的都是使用面积，卖建筑面积的好像只有中国。

同时还有不同的是，国外都不卖毛胚，卖的都是精装修。而且和我们的精装修标准不同的是，它们的精装修基本是有带家具家电的。也就是说，他们基本上是一个准拎包入住的标准。基本上你拿过来，不用添置什么，就可以做出租了。不过具体也看项目，有些项目对于家具家电这块会根据市场定位不同，会有所调整。

和国内这几年刚施行精装修，各种槽点不断不同，国内是刚实施。国外不单是泰国是如此交房的，其它国家大多也都是如此交房，也就是这是一个在国外满普遍，历史满悠久的一件事情。基本上都做到了，看到既得到。同时这也是为什么房子的建设交房期需要两到三年的原因。装修不比建设，这是个细活。

除了交付家具家电这些外，还会交付的有：无边界游泳池、健身房、阅览室、屋顶花园、全自动停车位，有些还会有小型私人影院，BBQ区域等。并且享受这些东西都是免费的，不需要再另外付钱。

就比如下图的无边界泳池，就是曼谷某楼盘的交付实拍图。

（12）是什么支撑着泰国房价和房租上涨？

和大家想的，以为泰国只能做度假养老房不同。泰国房产居住属性是很强的，说一个数据大家就会明白，那就是泰国的失业率才1.1%，而我国的失业率据国家统计局的发布，仅城镇失业率就高达5%。

在泰国不单单是泰国人在工作，应该说整个东南亚的国家都有着大量人口在这边工作。原因很简单，你看泰国的旅游业数字就知道了。

2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次，较2016年同期增长8.77％，同时这3500多万人次为泰国旅游业创收超过1.82万亿泰铢（约合3660亿元人民币），较2016年同期增长11.66％。

人来了，就得吃喝拉撒。人花钱，就需要人来做服务。OK，泰国的工作岗位就是这样被创造出来了。大量的人来到泰国旅游花钱，这就构成了泰国经济的基础和基本面。这个时候，你再来对照着看泰国旅游业的走势图和泰国房价的走势图。你就会发现它们之间的趋势走势非常的雷同。

这也就是，泰国房产的租售比能达到4%到8%的原因，也就是泰国的土地价格和房价能维持年8%到10%幅度上涨的原因。不是因为爆炒，而是来源于实实在在的经济基本面的支撑。要知道服务业可是占泰国经济一半以上的比例。旅游业的持续快速增长，给泰国的经济注入的是强大人流和钱流，然后自然而然的通过经济的不断传导着的推高泰国社会的房价和租金。

在我看来，其实判断泰国房市未来，挺好判断的，就是盯着他们的旅游业就好。只要旅游业的人数和收入不断节节高，泰国经济就会节节高，房价和租金就会节节高。

不过在未来可能还不止如此。中泰高铁正在修建最快2021年就会通车，阿里投资了泰国110亿泰铢，腾讯还跑到泰国建立了数据中心，同时京东还特意开通了泰国站。中国资本的进入，互联网模式的进入，将会给这个国家带来强劲的经济增长动力。受此影响很多集团设在新加坡的东南亚总部，纷纷在迁往泰国。

（13）泰国房子适合自住吗？

回答这个问题前，我想告诉大家一个数字。那就是根据泰国政府的统计，目前有180万的外国退休人士在泰国生活。这个人数里面大多数是欧美人，中国人近些年才在逐渐增加。

会如此的原因，也很简单。我相信大家都去泰国旅游过，那个景色，那个服务都是可以的。而欧美人拿着欧美标准的退休工资，在泰国的话，那过得可直接就是天上人间了。

支撑这么多人选择泰国度假养老的原因，除了景色，还有医疗和教育。

根据中国驻泰国大使馆网站数据显示，2016年，有超过320万外国人到泰国接受医疗服务。划分为医疗旅游类的外籍病患者约260万人次，占比为80%，在泰国工作生活的外国人约60万人次，占比为20%。再来说一组数据，大家可能会更有感觉。那就是中国获得JCI标准的医院截止到目前才只有99家，而泰国这么小的地方就有着60家。

教育方面，1990年以后，泰国政府改变了针对国际学校的政策，允许泰国学生在国际学校就读，允许国际学校自行决定使用教材，允许国际学校实行英美学制。因此泰国国际学校迅速增加，迄今为止，泰国教育部已经认证了100多所国际学校。并且因为泰国政府对于教育权的极大开放，很多世界级名校都跑到了泰国来设立分校，如英国HARROW SCHOOL，师资直接来自于欧美。因此泰国国际学校的教育质量来说是较高的，很多都能够直接被欧美大学直接承认。

同时学费还只有中国国际学校的一半左右，因此东南亚国家很多家庭都纷纷将自己小孩送在泰国读书。近些年来，受国内教育改革的影响，也有着越来越多的家庭选择先来泰国读个国际学校，然后再送往欧美读大学。

当然这些资源基本都在曼谷集中着，哪怕是想来泰国工作，也是曼谷的工作机会更多。所以投资的话，还是更加建议曼谷一些，这边机会更多，能满足更多的需求。芭提雅也好，清迈也好，那都属于偏自住度假了。

（14）买泰国房子找谁？

有的人会问，不能自己直接上楼盘买吗？当然是能的。但是需要说明的是，国外的服务大多是英文服务，就算有中文服务，大多是在营销中心的案场。这种情况下，能够什么事情下都有中文服务，是很有必要的。

而且中间可能会有一些事情，麻烦到。比如资金真的不顺，需要延迟几天，比如哪个方面有麻烦，需要做一些协调。如果你是散客的话，一般情况下是一板一眼，不会有太大的变通，公事公办，按流程办事。而作为能带来销售量的渠道，一般不过分的条件，都会睁一只眼闭一只眼的给过。

当然你也不用担心买贵，因为全世界都一个样，那就是开发商定价，然后不管在楼盘营销中心，还是在各个渠道，都是一个价。

在这里推荐一个机构，问房。

推荐的原因，主要是实力深厚。它是江浙这边一个开发商做的一个平台，现在在国内也还有着项目。所以是有家有庙的那种，跟那些租一个写字楼的小中介完全不同。同时因为做过开发商的原因。他们对于楼盘项目的风险把控会特别到位。同时还是因为做过开发商的原因，交友比较广阔。和其它公司只能做几个项目不同，整个泰国，不管是曼谷，还是芭提雅，还是清迈，基本上只要市面上有的项目，它都有。也就是说，它能做到一站式买尽泰国所有项目。

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（15）为什么坚持买穷国家？

简单来说，就是吴晓波在今年年初元旦跨年晚会上说的那个思路。那就是去买“穷国家”，用人民币的洪水去淹没整个世界。为什么是穷国家呢？是因为穷国家增长率更快。

欧美为什么发展那么慢？这是因为它们都已经很发达了，比任何历史时期的国家都发达。这就意味着，没有了前人的经验，可以去借鉴。必须披荆斩棘、从无到有的去开拓出自己的一条道路。这个速度用脚趾头想，都知道肯定是慢的。

而中国改革开放为什么发展那么快，走欧美经济发展曾经走过的路啊。而且因为欧美都走过了一遍，有着大量的经验。这个难度就不再是开拓路的难度了，而就是沿着人家已经走过的路，再走一遍而已，这个难度是直线降低的。

但是国家政策又没有专利权保护，只要是有用的政策，都拿过来好了，天下政策一顿抄。再有着我国改革开放三十年的经验之后，你觉得他们需要多久？这个时间只会是越来越短的，会低于30年的。这种情况下，你说哪种国家发展更快呢？而我国为什么房价之前能持续涨这么多年，还不就是因为经济发展速度快嘛。

这种情况下，我是比较看好泰国崛起机会的。原因是，泰国泰国既不亲美，也不亲中，也不亲欧，也不亲俄。想一想我国改革开放前三十年，为什么那么快，没有遭受过什么挑战。不就是在什么国际问题上，都不怎么发言，然后埋头发展嘛。

现在整个世界哪哪都像是一个炸药桶一样，中东那边大打出手不说。非洲反政府军队的活动也在愈加猖獗。整个欧洲被难民问题，困在那里。南美经济一个比一个差，委内瑞拉直接大量民众逃离，巴西的里约州直接是施行军队管治安了。美俄之间还在乌克兰出手，中美之间也在搞贸易战。全世界都乱哄哄的。

这个时候最要避免的就是被拉下场，不管是打人一方，还是被打一方，都是会产生巨大经济的消耗。这种时候最明智的做法，就是站在岸上，少损失就是赢。