深圳想学新加坡的5大难点…

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文|大熊

“我们的目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”

“我们有110万公共租赁住房的发展目标，每年公共租赁住房建设10万套，我们想通过五年甚至八年的补短板。”

“在‘十四五’期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。”

以上，是张学凡（深圳市住建局党组书记、局长）在8月28日的“致敬深圳40周年与城市共生暨第十届深圳房地产盛典”上发表的豪言壮语。

“未来目标是让60％的市民住在政策性住房里，学习新加坡模式。”这一愿景一经发出，给了许多新深圳人留下来的希望，却也坚定了不少人离开的步伐。

我们来分析分析为什么有的“深圳人”看到“学习新加坡”这般美好愿景后，反而可以安心地离开深圳。

难点一 新加坡房屋自有率超90%，深圳仅23.7%，甚至更少

2019年10月，“预言帝”余英在微博上说：新加坡是中国特色社会主义先行示范区的榜样。

显然，深圳市府表示认同，所以才会说要学习新加坡。

大熊同样表示认同。新加坡以700平方公里的面积聚集了600万人口，且住房自有率超过90%。

大熊认为，新加坡不仅是深圳的榜样，也是全中国城市的榜样，以及所有社会主义国家乃至资本主义国家的榜样。毕竟新加坡是住房自有率最高的国家。

来看深圳，据2015年数据，深圳住房自有率约为23.7%。

实际上，近年来随着“人才引进”政策等的推进，这一数据很可能更低。

另外一组来源于NUMBEO国际房价统计数据库的数据值得注意：

2020年，新加坡私人住宅的房价收入比为20.9，而占比80%的新加坡组屋的价格是私人住宅的1/5到1/3；

深圳的房价收入比是43.5。

难点二 70%深圳人的居住面积，仅21㎡

深圳实际人口约2200万，居住面积约6.12亿平方米。也就是基于这个数据，张局得出人均27.8平方米的居住面积。但实际上，深圳有70%多的人口居住在城中村，而城中村只占到深圳住房面积的54%左右。

大熊用刚够及格的数学计算得出：这70%多的深圳人的居住面积不足21.46平方米。与张局给出的27.8平相比，多享受了6.34平的被平均空间。

张局说：在“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。如果说五年的提高目标是2.2平，那么多数深圳人的居住面积要真正达到30平，则还需要14年，到2034年达成。

难点三，即使每年建设10万套，11年后仅18%的人能住上保障房

大熊一贫下朋友，2015年落户深圳，2016年初进入公租房轮候库市排名9.3万，4.5年过去，迄今排名前进了2.9万名到6.4万。

平均每年前进0.64万名，以此速度，等到能入住的前几千名，大概需要14年。香港的公屋平均轮候时间约为5.2年，朋友表示十分羡慕。

根据深圳2018年出台的保障房计划，2035年各类保障房不少于100万套。不过从张局的讲话中，我们知道这一计划是有在提速的：“我们有110万公共租赁住房的发展目标，每年公共租赁住房建设10万套。”

且先不谈这每年10万套会不会从农民房中做文章，反正我朋友看到这个“每年建设10万套”时表示“再赌两年，食言我就回老家了。”

我们再来算一笔数：以每年十万套的速度，完成110万套的建设需要11年；深圳近些年的年净流入人口为40—50万，11年以440万计。到11年后的2031年，预计将有2640万人口。

深圳特区报8月份报道：截至2020年上半年，全市累计供应各类保障性住房和政策性住房约50.63万套。

加上11年后的110万套，共计约160.63万套。以一套房子三人居住计算，可供481.89万人。也就是说，11年后，可以让18.25%的人口住上政府提供的租赁或出售的住房中。而在住房上饱受内地人怜悯的香港，早在2016年初的数据中，就有约32.0%的人住在公屋中。

在城市人口流速上，新加坡是十分可控的，香港也是可控。而根据规划，深圳将持续走超级人口路线。这就给房地产计划带来了巨大的挑战。

难点四 新加坡超强国有经济做后盾，深圳补给能力欠缺

2019年，新加坡的GDP总量约为2.28万亿元人民币，深圳2.69万亿，两地相当。2020年上半年，深圳GDP为12634.30亿元，深圳市属国有企业实现营业收入3031亿元，占比24%。

新加坡则是一个以国有经济突出、政府力量强大闻名的发达国家。马六甲海峡的庞大过路费，美国海空军的大基地的巨额租金，巨大的原油制造中心可以把中东的石油经过加工后卖出......

有发达的国有经济做后盾，才成就了新加坡强大的政府房屋体系。深圳要构筑如此强大的政府房屋体系，要学习发展的还有新加坡的国有经济。

并且这种国有经济必须是对外获取利益，而不是占据内需市场的比重。如此才能给予源源不断的动力。

难点五 梦想虽好，但别忘记：一切得从实际出发

目前新加坡纯商品房的占比不到20%，其余80%都是政府组屋，相当于国内的保障性住房。新加坡的“居者有其屋”无限美好。如果做到了“居者有其屋”，那么“房住不炒”便是水到渠成的事儿。

梦想是一定要有的，但是追梦的路上，别忘了深圳自己的格言——一切从实际出发。

所幸张局的话没有说的太满：“我们的目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，这是一个长远目标。”

有多长，有多远？各位自行脑补。