外资重返美国热炒商业地产 后疫情时代受益概念成为香饽饽

财联社（上海，编辑 史正丞）讯，根据商业地产数据库Real Capital Analytics周二发布的《跨境投资纲要》显示，外国机构正挥舞着支票蜂拥进入美国商业地产市场，投资额已经达到2019年后的最高的水平。

（来源：Real Capital Analytics）

根据统计，主权财富基金、养老年金和其他外国机构2021年总共购买了价值708亿美元的商业地产，虽然达不到2018年946亿美元那么疯狂，但已经较2020年接近翻倍。更为重要的是，2021年下半年外资流入的速度呈现飞涨态势，这也与疫情形势息息相关。

偏好显著转向“疫情受益资产”

在美国本土买家与来自加拿大、韩国、英国、新加坡等国的投资者齐心协力下，2021年美国商业地产的总交易额达到8090亿美元，远远超过2019年接近6000亿美元的前高。

疫情影响的不只是投资者买房的时机，也影响了投资偏好。疫情前商业地产投资者的关注焦点集中在纽约、芝加哥、旧金山等大城市的办公室和酒店地产。在2021年，外资也跟随本土投资者一起，疯狂扫货仓储、出租公寓和专门用于医药业务的地产。在全球低利率环境下，外资也看中了商业地产回报率远高于债券这一点。

更有趣的是，投资者对于地理的偏好也从传统的沿海城市转向“太阳带”地区（泛指北纬36度线以南地区）和规模更小的城市。根据Real Capital的统计，2021年有接近64%的外国商业地产投资发生在非大都会地区，较2019年的53%再上一个台阶。

仲量联行国际资本研究主管Riaz Cassum对媒体表示，现在已经是完全不同的世界了，大型国际投资者正在寻找位于达拉斯、夏洛特、丹佛、纳什维尔、奥斯汀等高增长且低税率的投资标的。

2022势头不减

据《华尔街日报》援引多位业内人士报道，许多外国投资者目前预期在2022年将延续去年的购买水平，甚至还会进一步提高，包括直接买楼或通过投资专注美国地产市场的私募基金。

外资购买力爆棚的部分原因在于他们面临巨大的“花钱”压力。与本土机构类似，在疫情初期基本所有的外资集体进入观望状态，对于许多近几年大量筹资的国际地产投资机构而言，为了实现预期收益，眼下大都处在紧张布局的状态。他们对物流设施、出租公寓和出租率恢复至疫情后最高水平的高质量办公楼保持强劲的渴求。

对于许多经历疫情封锁错过2020年抄底机会的外资机构而言，在购买资产的同时也在加速美国市场布局。

德国商业银行旗下地产投资业务Commerz Real在疫情爆发的第一年主要关注本土的住宅市场，直到2021年才斥资8.5亿美元买下纽约曼哈顿珍珠街100号的办公楼，折合每平方英尺达到900美元（约合9700 美元/平方米）。

Commerz Real目前也计划在今年晚些时候在纽约设立第一个美国办公室，也在筹划增持美国资产。该机构国际交易主管Maja Procz直言，等待公司在当地拥有办公室后，将会拥有更多的可能性。