“观光立国”带来旅游繁荣，日本的民宿怎么投资？

每年的樱花季，你是不是都能跟着朋友圈看遍从鹿儿岛到北海道的樱花？不知不觉中，日本已经成为国人出国游的首选目的地之一，这与日本近年来推行“观光立国”的国策有很大关系。

早在2003年，日本就提出了“观光立国”战略，但由于地理位置、签证政策、语言环境等客观因素，日本对全球游客的吸引力一直不强。2015年，日本政府又通过了《观光立国行动计划》修订版，将旅游业列为“拉动日本经济的支柱产业”，硬件、软件全面升级，力求将日本推到世界旅游市场的C位。

在加强基建、开放签证、推广历史文化等一系列举措后，3年内，日本的海外游客访问量连创新高，2018年访问日本的外国游客人数为3119万2000人，比2017年增加了8.7%，入境消费突破4万亿日元，两个数据双双创下历史新高。

未来几年，日本举办的国际大会着实不少，2019年G20峰会、2020年东京奥运会和2025年大阪世博会会不断为日本带来外部游客。你可能会想，相比普通公寓每年3%-5%的收益，民宿如果运营得当，每年能有10%上下的收益，买个小房子挂在民宿网站上，搭上日本旅游业爆发期的列车，似乎是笔不错的投资。

且慢，在日本，经营民宿可不是买个公寓，挂到网上这么简单。

《民宿新法》——不是每个城市都可以

日本大力发展旅游业的初期，就有大批精明的投资客前去经营民宿，但由于缺乏相关法规，一度引发了各种乱象，住宅小区的居民和物业不堪游客打扰、被房东坑了的游客投诉无门，在这类问题的困扰下，日本于2018年发布了《民宿新法》，限制主要旅游城市的民宿经营。

首先，经营民宿的建筑必须办理民宿执照，执照办理对公寓的面积、抗震性、管理能力等硬件条件提出了要求，而在拿下执照后，每个城市对民宿经营也有不同的限制:有的地方全年禁止民宿经营，比如兵库县；有的城市每年最多营业180天甚至只能营业几十天，比如京都的民宿每年只能经营两个月，而东京的中央区，民宿只能从周六上午营业至周一上午；有的城市对经营区域进行了严格限制，比如东京新宿区，禁止学校周边的民宿在工作日营业。如果没做功课，在这类区域投资了公寓做民宿可就要赔惨了，如果偷偷违规经营，一旦被举报最严重将面临100万日元以下的罚款或6个月以下的拘留。

事实上，《民宿新法》对各大旅游城市的民宿经营都有着比较严格的限制，却唯独对一个城市网开一面，那就是民宿特区——大阪。

在大阪，达标的建筑可以申请180天或365天的民宿执照，是日本仅有的可以全年经营民宿的城市，这确保了民宿经营的稳定性与收益率。

同是旅游城市，为什么大阪如此特殊?

日本国土有3/4的面积是山地，只有关东和关西两个平原地带，分别位于关东和关西平原的东京都和大阪府，有着全国1/3的人口，关西地区地震较少，而且靠近内海，有多处港口，在发展贸易、旅游等方面有着先天优势。

大阪是日本“观光立国”战略的重点城市，今年的G20峰会和橄榄球世界杯，2025年的世博会，会在未来几年为大阪带来持续客流。而在日本政府宣布赌博合法化后，大阪就开始建设赌场度假村，预计2024年就能投入使用，未来大阪会成为与新加坡、澳门齐名的赌城，这将为大阪打造一张具有永久吸引力的旅游名片。

大阪位于日本的关西地区，相比关东地区（东京就位于关东地区）的保守和谨慎，关西人更加开放，也更加多元化，目前的大阪府府长坚持开放的政策，这也是大阪民宿经营限制最少的原因之一。这样的区域性性格和政策特征，也注定关西地区的旅游产业，会更加迅速和广阔的发展。

在过去的5年中，大阪年接待海外游客人数增长了5倍，增速远超东京。当地政府预计2024年，大阪会接待超过3500万的全球游客，大阪现有的酒店、旅馆、度假村不能满足日益增长的客流量，所以当地政府鼓励民宿经营，既能填补游客的住宿缺口，也为游客提供更多的选择。

除了去大阪游览的游客，很多去往京都和奈良的游客也会选择住在大阪，从大阪搭乘轨道交通只需半小时就可以到达这两座古都。而在日本，同等条件的民宿要比酒店便宜30%到40%，比如800多人民币一晚的酒店标间，对应的同水平民宿只需要500多人民币，考虑到越来越多的游客选择以自由行的方式游览日本，大阪民宿业的未来相当可观。

前面已经说过，在日本，投资民宿的收益要大于投资长租公寓，而投资民宿要选择《民宿新法》中限制较少，且旅游前景好的城市，大阪无疑是最符合这几个标准的城市。在2018年6月《民宿新法》公布后，大阪多了不少在建的公寓楼项目，这些公寓楼整栋都申请了民宿执照，可见各大开发商也认准了大阪民宿产业这个商机。

如果你被日本房地产市场公开透明、保值稳定的特点所吸引，又想在单纯保值的基础上适当提高收益率的话，大阪的民宿是非常不错的选择。