国际资本市场“动荡”下，日本房产的诱惑力源自哪里？

日元兑人民币创10年来新低，2012年1日元=0.08人民币，而现在1日元=0.05人民币，较比10年前，现在买日本房产，相当于打了6折！

全球买家都开启了在日本的买买买模式！

从2022年二季度开始，主要来自东南亚的富裕阶层咨询北海道札幌的公寓房产件数也猛增2-3倍。

5月底，香港高氏资本合伙人经营的基金也成功购入东京、名古屋等32栋出租公寓。

7月初，香港和英国30岁左右的资本家们乘坐直升机在东京上空游览并视察，为今后开发，针对东京主要区域的土地，商店等进行视察。

不止个人买家，亚洲资本也是大手笔狂买。

近期，来自全球的10家大手投资集团参加了日本大型楼房交易投标，预计以每年1兆日元的规模进行投资。

近几个月，亚洲的基金公司也在疯狂购买日本房产。

新加坡的主权财富基金等相继取得酒店和住宅楼，2022年的投资额有可能创出3年来最高水平。

新加坡的投资基金QIP于6月上旬推出了以日本大城市的住宅为投资对象的基金，作为第1批投资对象取得了大阪和名古屋的3处房产。

大型上市基金宣布将以约100亿日元取得大阪和福冈的租赁住宅和学生公寓。

为什么要在现在这个阶段抄底？

目前，日本处于低利率、低汇率的双低阶段。

亚洲没有其他市场具备日本房产所提供的流动性和稳定性。

日本房产今年在亚洲年度交易量中占据最大份额，而且长期以来一直被视为一个资产安全港。

尽管疫情反复，日本房产市场依旧坚挺。

日本不动产经济研究所发布的《2022年首都圈新建公寓市场动向》，首都圈新建公寓售卖户数签约率为70.2%，连续4个月超过70%。

东京圈公寓每套平均价格为6088万日元，平均价格同比去年同期上涨3%，时隔2个月再次上涨。

二手房是当下日本房产市场的主流。

近畿圈（包括大阪府、京都府、兵库县等）的二手房价格比上月上涨13万日元（0.5％），涨至2785万日元（约合人民币138.13万元），连续4个月上涨。

中部圈（长野县、岐阜县、静冈县、爱知县、三重县）为2198万日元（约合人民币109万元），上涨34万日元（1.6％）。

爱知县上涨36万日元（1.6％），涨至2336万日元（约合人民币115.86万元），创出年初以来最高价。

不只房价，地价也在涨。

日本国家税务局公布了2022年全国路线价(道路沿线地价)，调查结果显示日本全国平均路线价比去年上涨0.5%，这是自2020年以来时隔2年首次上涨。

海外投资者更看重的是租售比。

相比全球，日本房价并不算高。

先看东京，房价跟上海、北京差不多，但租金水平却大幅低于东京。再看一眼大阪，房价低于北京、上海，但租金却远超这几个城市。

随着日本开放入境后，据推测会有越来越多的人关注到日本房产市场。

日本房产有哪些“独有特点”？

房屋产权方面：

中国房子的产权一般为40年、50年、70年，而购买日本房产，基本上都是永久产权。

法律保障方面：

在中国，购房者可以自行购买房产，一般不会自带律师，而在日本，购买房产则需要律师的全程介入，保障买家的权利和规避掉了很多风险。

租金回报方面：

国内房产的租金回报在0.7%-3%之间，日本房产的租金回报一般在4%-10%之间。（具体以房产项目的实际情况为准）

得房率：

国内房产说的都是建筑面积，还要算上公摊面积之类的，且大多数还都是毛坯房，日本房产说的是室内使用面积，且交房标准都是精装修，有些甚至还带家具家电。此外，日本阳台面积是额外赠送面积。

在哪些方面满足了投资者需求？

整体上，除了自住这样的基础需求，日本置业能在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等方面发挥作用。

据统计，在选择海外置业的高净值人群中，自住、移民目的现在已经屈居第三，投资和子女留学教育成为最重要的两个目的。

这些置业需求和目的的出现，与海外置业的主要作用是分不开的。

具体来说，配置海外置业的作用体现在：

分散单一货币的风险。

股神巴菲特说过，投资最基本的三条规则：

第一，保住本金；

第二，保住本金；

第三，时刻牢记前两条。

高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合，主要目的就是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。

当风险降临，某一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补，这就是风险对冲，最大化的抗跌保值。

完成“分散风险”第一步后，初始本金能够相对安全地实现最大化积累。

以房生房。

巴菲特曾说过：“人生就像滚雪球，同样财富也需要滚雪球”。

投资海外房产同样可以滚雪球。

在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产，购房者利用未来房产升值部分，投资下一套房产的首付，第二套房产如上操作，实现“房产的裂变”。

以房养老。

到了年老之时拥有多套海外房产，以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金。等于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险，老有所依。

而且，如果是海外旅游地区房产，还能每年去自己的房子里度假，享受一下异域环境，丰富退休生活。

随着全球化进程步履的加快，人们对退休后的居住地有了越来越多的选择。

以前常有北方人冬季去海南养老，如今养老的选择不仅局限于国内，海外养老的热潮逐渐兴起。

国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等优势，更能适合对养老条件有追求的退休老人。

以房养学。

留学生海外求学，“住”是一个要解决的大问题，房租年租金是一笔不小的支出。

但是，“以房养学”就能让留学生既解决了“住”又解决了“学”。

等孩子学成回国的时候把房子卖出，这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间的费用。

海外房产从最初的自住功能到今天的资产配置功能，经历了近20年的发展变迁，其重要性已逐渐被投资者所认知。

伴随着人们来自“教育”、“资产保值”、“自住”等各种需求的增长，海外房产更像是资产规划的“优惠套票”，满足购房者的多重需求。

而日本房产正是因为满足当下主流投资群体的各种需求，所以，今后，日本房产依旧是目前全球最靠谱的投资之一。