在新加坡购买新楼盘全攻略

​在新加坡购买新楼盘全攻略

从新加坡开发商直接购买新楼盘是非常重要的投资房产方式。一般来说，新房具有紧跟潮流的设计装璜，全然一新的构造布局，砰然心动的促销优惠，循序渐进的还款模式等等优点。如果买的价格合理，中长期持有，自然是稳赚不赔。

这里我们就谈谈如何从发展商那里购买新房的流程，其中包含了解发展商资质，买前考量，参观样板房，购买权，签订买卖合同，渐进付款，搬进新房，购房完成等方面。

1）了解你准备购房的住宅发展商

在新加坡，根据住宅发展商（监管和许可证）法令，任何房展商必须在取得许可证后方可发展大于四个单位的房产。具有许可证的发展商必须遵守发展商条规和发展商（项目账户）条规， 这些规定是为了最大限度规范建私人住宅的交易市场，使之公平公开。

住宅发展商必须在取得销售许可证以后方可推介自己的房产，发展商必须为每个开发项目开设项目账户，买家的购房款和发展商的贷款必须存入这个指定账户，专款专用。开发商与买家签订的买卖合同必须是指定的标准的选购权和买卖合同，其他形式的一概不予承认。

2）买前考量

购买一套房屋，你所需要的投资额动辄上百万新币，数目不小， 所以需要谨慎和理智。你必须考虑你的购买资格，财务能力，政府法规等各各方面。

如果你是新加坡永久居民，已经购买建屋发展局的政府组屋(HDB flat)或者执行共管公寓(ExecutiveCondominium)，你必须满足建屋局的条例（住满最低居住年限）才能购买私人公寓。

如果你不是新加坡公民，你只有获得住宅监管者（controller of residential property)的批准才能购买有地私宅。

你应该考虑自己的财务能力，量力而为，避免过度借贷。如果需要贷款买房，首先要取得银行给你的原则性同意抵押贷款书(Approval In-principle for Mortgage Loan)，确定你可以获得的贷款额， 以及你所需要的现金和能够动用的公积金数额。

另外你也要了解买房的其他费用，譬如买家印花税，房地产税，律师费，房屋中介费等等。

3）参观样板房（showflat)

当你做好准备工作以后，就可以去看开发商的样板房了，和项目的微缩景观。自然而然地你会遇到不少彬彬有礼热情大方的销售人员，在一番侃侃而谈和可能优惠折扣的诱惑下，你可能心动了。不过不要急，你还需要做些咨询调查。

a) 这个开发商有没有取得这个项目的销售许可证呢？

b) 对开发商过去的住宅项目你有多了解呢？

c) 建好以后的实际单位与样板房未必一模一样，所以你要认真研读标准的买卖合同，了解所买单位的详细说明书（譬如单位实际面积，屋内所配设备和器具，停车位等等），确保合乎你的要求。

d) 了解住宅项目是否会受到一些政府公共计划的影响，譬如预留排水，道路，污水管道和电力电缆等公共计划等等。如果这个住宅项目可能受到影响，你就需要了解有关当局就这些公众计划设置了哪些特殊条件限制。

4) 购买选择权, 房屋预售合同

当你经过一番调研，现场参观考察并与开发商的销售人员深入交谈，并且了解买卖合同的所有条款之后，你觉得这是一个不错的投资。于是你开始拿出真金白银做出决定。根据住宅开发商条例，你需要拿出相当于购买单位价格5%到10%之间的现金，做为订金交给开发商， 这叫购买选择权。即你在规定时间内有优先权以协议好的价格购买你所心意的房子；在这期间，开发商不可再卖给第三者。

这个期权的有效期通常是三周，是从开发商正式交付给你标准的买卖合同副本和房契原件或副本之日算起。开发商要求从和你签订购买选购权的日期算起两周之内要把这些合同文件送达到你手上。如果你放弃选购权，开发商有权没收你所交订金的25%， 并且和你解除协议。如果你打算购买这个单位，你要在有效期内，向开发商补齐相当于20%房价减去之前所交订金的差额。

所有获得许可证的住宅开发商要求使用官方指定的标准化格式的买卖协议，不能私自改动。这个标准的选购权合同包括许多关键条款， 譬如

•开发商的名称，项目许可证，项目开户银行的名称

•买家姓名，选购权的有效期

•对住宅项目的详细说明

•买家购买单位价格

•购买选购权所需的订金金额，以及在买家放弃购买权情况下开发商需要退还给买家的金额

•特殊条件和开发商签名等

如果开发商需要对标准的购买选择权合同条款作出任何变动，都必须得到建屋监管者的批准方可有效。买家和开发商双方之间针对选购权合同做出任何修改也是无效的。

需要注意的是，在选购权有效期内，买家是不可以把和开发商签署的选购权合同转让给第二个买家。所有真正要购买单位的买家姓名都必须一次性清楚地写在选购书上，其他的没有署名的人是没有资格执行这个选购权合同的。

5）签署买卖合同

当买家行使选购权后，就要和开发商签订由官方指定的标准化的买卖协议了。

在买卖合同约束下，开发商要求严格按照合同的详细说明书和政府当局批准的相关计划下精工细作地建造整个住宅项目。如果开发商要对在建单位进行改动并且获得了政府相关部门的批准，买家有权获得一定比例房价的折扣或者相应的损失补偿。任何针对合同条款的修改，都需要得到政府建屋监控部门的批准方可有效。

住宅单位说明书规定了用于房子和住宅公共设施的建筑材料，装饰，配件，电器，家具等。这些都包含买卖合同明细表的建筑说明细节里。买方应该通过书面确认开发商是否包含一些合同里没有注明的项物。

买家购买的单位属于分层地契房产，合同书中应该标明该屋主按照购买单位所获得的相应物权份值（share value)，根据此值多少来决定买家对公寓管理事务的投票权大小和每户分摊公寓的维护费用的多寡等。

买家也应该注意到买卖合同中关于对所买单位和公共财产的使用和享受上所做的一些限制。这些限制是为了开发商在物业管理公司成立前便于管理住宅的共同财产。

买方必须根据买卖协议中的付款时间表确保按时支付给开发商买房款。如果买家没有按时如数支付给开发商房款金额，买家需要连本带利补齐所欠房款。如果买家在超过买卖协议中规定的最后期限14天后仍然没有偿还房款的话， 开发商有权按照合同规定采取措施甚至废止买卖协议。一旦买卖协议被废止，开发商有权没收买方购买房价20％的金额，在偿还银行所有未偿还的款项后， 转售这个单位给其他买家或以其他方式处置。

如果买家想在签订购买合同后但购买程序没有完成时转售单位给第三方，买家就必须通知开发商相关事宜，解除合同。新的买家将和开发商签定一份新的买房协议。

房屋买卖协议是发展商与买家之间的私人合约，双方有义务履行相应的责任。如果双方有任何违约行为或纠纷，双方应该通过调解来解决这些问题，或寻求法律支援，寻求赔偿。

6）施工分期付款

根据标准化的房屋买卖合同，买家要求按照工期各项进展进行相应的分期付款，直到住宅取得临时入住准证为止。如下图表描述了这个分期付款的进程。

7) 搬入新房

当开发商准备交接买家的单位时，开发商应该按照合同规定日期交给买家空房入住通知。这个日期应该在开发商取得临时入住许可证后买家付给开发商25%房款日期之21天内。如果买家没有按合同规定如期接到开发商的入住通知书，开发商有义务付给买家相应的违约金。

作为买主，接到通知后，你应该彻底检查所购买单位以确保房屋没有任何缺陷。这个缺陷是指开发商事实上违背合同规定，在建造房屋和公共区域上出现工程质量和品质受损问题。如果你发现有任何缺陷，你应该按照所签购买合同的相关条款，和开发商谈判，要求进行缺陷弥补。按照购房合同规定， 开发商交房后有一年时间履行缺陷赔偿义务。买家要充分利用这段时间，彻底解决可能房屋缺陷带来的问题和经济损失。

如果现在的买主是从最初的屋主手里通过转售购得单位，开发商则不需要履行交房后12个月之内的缺陷补偿义务。

8）交易完成

当开发商将房屋受法律保护的房契交到买家手里时就表示这个买卖合同结束了。

这时，开发商应该交给买家完工通知书，同时应该有一位建筑师／专业工程师交送给买家注明该住宅项目受到有关当局批准的证书。当买家受到完工通知书14天之内，经由开发商律师出面，办理买房合同终止事宜。

在买房交易完成当天，开发商必须履行房屋产权转交手续。开发商必须交给买家一份分层地契房产证件的复印件。这个房产证是由契约注册办公室颁发给屋主，以表明房产主人合法身份的文件。

如果 开发商没有如期完工，买家可根据买房条款的细节目录，要求开发商做出相应的违约赔偿。

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