一个城市GDP比泰国与阿联酋加起来还高的魅力都市

​东京，日本首都，位于日本关东平原中部，是面向东京湾的国际大都市，日本三大都市圈之一东京都市圈的中心城市。“东京”狭义上指东京都、旧东京府或东京都区部（旧东京市），亦可泛指东京都市圈。东京是江户幕府的所在地，江户在庆应4年7月（1868年9月）改名为东京。

东京是日本的政治、经济、文化、交通等众多领域的枢纽中心。经过二战后的继续发展，东京不仅成为世界商业金融、流行文化与时尚重镇，亦为世界经济发展度与富裕程度最高的都市之一。

2020年东京都市圈的人口数则达3,739万人，1950年时东京的人口为1,127万。自2015年以来，东京已增长137,020，年增长率为0.07％，是全球规模最大的都会区之一，亦为日本最大的城市。东京是传统上的全球四大世界级城市之一，被GaWC评为Alpha+级世界一线城市，名列全球城市第10位。根据2016年数据，如果东京作为一个国家，其城市生产总值（GDP）约为9,760亿美元，将介于西班牙（1.042万亿美元）和荷兰（9,140亿美元）之间，比泰国全国GDP与阿联酋全国GDP加起来还高，可谓真正的富可敌国的城市。

另外东京的GDP约占整个日本的19%，东京一个城市的GDP相当于日本排名第2的爱知县（拥有丰田汽车总部）、排名第3的大阪市以及排名第4的横滨市的总和，可见东京的经济能力之强。东京作为日本的金融中心，同时也在全球27个世界金融中心中排名第3，仅次于纽约与伦敦，位列亚太地区第1。

政局与经济稳定

日本以稳定的经济着称，未来不太可能对其政府和经济进行重大改变，从而使其成为安全的投资国。这导致房地产价格由市场设定，不受政府或其他力量的干扰，减少了您在外国投资时的不确定性。除此之外，根据2019年安全城市指数的数据，日本再次被评为全球最安全的城市，因此您不必担心盗窃或财产损失的问题。

教育体系优越

日本政府在教育上的投入也相对较大，教育开支占GDP的4.1%。日本初等教育入学率为100%;中等教育入学率为99.5%，居世界第一。日本的大学教育在亚洲名列前茅：

东京大学排名亚洲第1，世界第22。东京大学对于QS的学术声誉指标，获得了100/100的满分。东大是世界上仅有的八所大学之一，可以获得学术声誉的完美分数，也是唯一一所亚洲的大学。

东京工业大学排名世界第58

早稻田大学排名世界第196

庆应义塾大学排名世界第200

日本的大学有各种学费减免，奖学金制度等，被 评为了世界上留学性价比最高的国家。

日本政府2018年年底召开“幼儿教育与高等教 育免费化”相关阁僚会议，新法规定，在2020 年日本将实现从幼儿园到大学的全周期免费教育。另外该政策适用于所有在日华人。

医疗教育

据世界卫生组织(WHO)和经济合作与发展机构(OECD)的报告: 日本的医疗综合评价为世界第一位。日本人的健康寿命获得第一位。日本的医疗费用位居第18位，属较低费用水平。日本男性平均年龄83.07岁，女性平均年龄89.93岁。如获得日本的居留签证，可加入日本的国民健康保险，加入后日本政府将会承担大部分的医疗费用，大大减少个人的医疗费用压力。70岁以上，个人只需负担10%; 3-69岁个人只需负担30%，0-3岁个人负担20% 对于高额医疗:一个月中在同一家医院因为同一种疾病的诊疗费用是封顶的，一般人是8万日元（不到5,000人民币），超过这个额度就全部由健康保险买单。

社会治安

东京再次被《经济学人》智库（EIU）评为全球最安全的城市，在60个主要大都市地区的数字，健康，基础设施和人身安全方面排名第一。东京，新加坡和大阪在2015年和2017年的前两版《安全城市指数》中也位居前三名。

旅游业火热

目前，日本旅游业正在蓬勃发展，在过去三年中，游客人数迅速增长，日本政府目前的目标是到2020年每年接待4000万名入境游客，2030年每年接待6000万入境游客。过去几年日本均实现两位数以上的外国旅客数量增长，中国、中国香港、中国台湾以及韩国游客占总体游客的70%，其中中国是日本最大的到访游客的国家，超过900万人次每年。日本拥有许多强大的景点，包括吸引人的丰富文化， 高品质的生活，干净的城市风貌和强大的服务道德。它吸引了亚洲各地越来越多的富人以及欧美的大量富人。

房地产情况

1970年-2019年这50年间，日本房地产经历了谷底到巅峰再快速下滑再上涨的走势，在1980年跌入谷底，在1990年达到顶峰，随后下滑，在2000年从新开始上涨。对比日本4大城市，纷纷在2014年开始房价开始上涨，其中东京与大阪上涨幅度最大。

投资日本房产涉及到的税费

一次性支付的税费：

（1）中介费。① 200万日元以内为5%；② 200万至400万日元之间为4%+20,000日元；③ 400万日元以上为3%+60,000日元。

（2）消费税。不论购买哪种类型的房产，买方都按购买价缴纳消费税，消费税为房价的10%。

（3）房地产购置税。每次将房地产转让给新所有者时，购买者或所有者应支付此费用。日本的房地产收购按固定资产账面价值的4％收取。

（4）印花税。根据合同价格从200日元至48万日元不等，例如100万-500万日元为1,000日元，500万-1,000万日元为5,000日元。

每年需支付的税费：

（1）固定资产税。如果您在日本拥有房地产（无论是投资目的还是住宅目的），则每年征收固定资产税。此税是根据建筑物、土地和折旧资产等资产的价值计算的。固定资产税的税率为房地产当前市场价值的1.4％。

（2）城市规划税。城市规划税在某种程度上类似于对日本房地产征收的固定资产税，每年的税率为0.3％。根据房地产价值，其计算方法与固定资产税类似。它将每年提交给当地税务机关。

（3）租金收益税。如果您不是日本居民（在国外居住），在日本拥有房地产，并从租金中获得收入，则您将需要根据日本税法缴纳租金收益税。税率为5%至45%。

日本房产投资需要注意产权问题

经验丰富的投资者可能已经对在其他国家、地区进行房地产投资感到很自在，但是对于普通买家而言，在法律和习俗不熟悉的外国进行投资可能会令人生畏。值得庆幸的是，日本的所有权法是公平且易于理解的。日本是一个完全永久性的市场，对外国买家的所有权类型绝对没有限制。

日本的房产产权分为两种，一种为Freehold也就是永久产权，另一种为Leasehold租赁产权。

Leasehold分为旧地Leasehold，水泥结构为30年租期，木结构为20年租期，1992年后新地Leasehold建立，不管什么类型的结构，租期均为30年，后续续签第一次规定为20年，之后为每10年续约一次。

Freehold永久产权的优势：

（1）拥有完整土地以及房屋的升值；

（2）交易流程快捷简单；

（3）没有地主不续约的风险；

（4）未来转手更加容易；

（5）更容易申请银行贷款。

Freehold永久产权的劣势：

（1）比Leasehold的物业贵30%-40%；

（2）因为拥有土地，所以需要每年支付土地税、固定资产税以及城市税；

日本房产投资需要注意空置率问题

整个日本的物业入住率却呈上升趋势，达到13.6%。

其中日本5大城市中东京的空置率为7.3%，札幌为11%，名古屋为11%，大阪为14.7%，福冈为9.4%。而木结构的住宅空置率更高，五大城市分别为19.0%, 26.4%, 33.9%, 44.3%，28.0%，数据提供为Tokyo Keizai Online。

出海机会研究员观点

日本房产最大的顾虑其实就是人口问题，整个日本人口呈减少趋势，而东京这一特大城市人口却在持续增长。

据预测2035年，日本的人口将减少1212万人，与2015年相比减少15％。而东京的人口增长率却非常不错，今年来为年均0.8％，但这在很大程度上基于从日本其他地区到东京的移民。

这是东京另一个有趣的事实。根据东京政府的预估，到2060年东京都会区人口将达到1,398万人的高峰。但是这是整个东京的数字。如果仅看东京市内部23个区，人口高峰将在2030年。到2035年，其人口在大都市区总人口中的百分比将增加到11.4％，比2015年的10.1％增加1.3％。这意味着东京的人口集中度将加快。

东京另一个有趣的事实是，该市非日本人的数量。日本的外国人口（在日本逗留超过3个月的非日本国民）在2017年达到230万，比上一年增加了15万。该记录年复一年地打破。据说到现在为止，有将近50万外国人居住在东京，出租类的房屋（不包括不用于出租的物业，前文的空置率为所有物业合计的空置率）入住率均非常高，东京23区的出租类型公寓，均达到96%以上。

许多人被东京及其众多娱乐设施，各种活动以及其作为时尚热点的地位所吸引。知名大学和就业机会也起着关键作用，据说居住在东京的40%的人并非是城市居民。东京拥有庞大的经济体，许多大公司都将总部设在东京，因此寻找工作或与工作相关的搬迁也是一个主要因素。

一个经济持续增长的世界级金融中心并且人口持续增长，投资的稳定度以及回报率均非常理想的城市，这就是东京，全球具备兼具这两点优势的城市屈指可数，而且房价并不贵，东京2019年7月的中位价约为53万美元（约为370万人民币），每平方实用面积价格约为8,100美元（约为5.7万人民币）。一房公寓租金范围为5,000-8,400元人民币，三房公寓租金范围为10,000-20,000元人民币。在世界级城市中性价比非常的高，但目前市场上充斥着各种投资型的10-20m2小公寓进入到中国市场，这类型产品租金回报一般在5%-6%之间，但是增值能力相对较弱，转手能力也较差，如想投资东京的物业，建议选择小区配套更好，屋况更新的房屋，这样才能达到既兼顾租金回报同时也能达到房屋增值的目的。