日本的房地产市场几乎没有变化

在新冠肺炎疫情带来的经济影响下，日本房地产市场保持稳定。根据日本土地研究所的数据，在截至2020年第三季度的一年中，全国住宅价格指数上涨了约0.8%(经通胀调整后为0.7%)，2019年同比上涨0.6%，2018年同比上涨2.1%，2017年同比上涨2.4%。

日本房地产

房价环比上涨2.4%(经通胀调整后为2.1%)。

日本房价曲线图

在不同地段和不同物业类型方面有很大的价格差异。

在东京都市区:

1.截至2020年11月，现有公寓均价上涨了3.38%，达到每平方米568,700日元(5432美元)，而2019年同比增长了4.73%。

2.新公寓均价同比上涨11.76%，至每平方米90.3万日元(合8,625美元)。与2019年同比下降2.67%形成鲜明对比。

3.现有独立住宅价格同比上涨2.94%，至3487万日元(合332,887美元)。

在大阪都会区:

1.现有公寓均价下跌0.4%，至每平方米337200日元(3219美元)。在截至2020年11月的一年里，这一数字增长了2.8%。

2.新公寓均价同比上涨10.83%，达到每平方米696000日元(6643美元)。继2019年增长8.1%之后，在2020年11月增加了8.1%。

3.同期，现有独立住宅价格同比下跌3.5%，至2,038万日元(合194,530美元)。

住宅建设活动继续下降，这并不奇怪，因为日本的供应严重过剩。根据MLIT的数据，在2020年前11个月，批准的新屋开工量同比下降10.1%，至749,122套，此前已连续三年同比下降。

由于大流行，需求减弱。在东京，2020年1 - 11月现有公寓销售同比下降5.6%，而现有的独栋住宅销售同比增长3.6%，至18,278套。在大阪，现有公寓和独立住宅的销售分别下降了6.8%和2.2%。

不过，预计疫情一结束，需求就会回升，因为对亚洲超级富豪而言，日本仍是一个有吸引力的投资目的地。

“日本是亚洲富人的避风港，”日本住房协会的Mori Nishimura表示。“在亚洲其他任何地方，外国人都买不到永久保有的土地。”大多数外国买家来自新加坡、马来西亚、泰国、中国。来自美国、澳大利亚、西欧、台湾和印尼的兴趣也在不断增长。

第一太平戴维斯(Savills)发布的一份2020年报告支持了这一观点。第一太平戴维斯表示:“东京的超豪华住宅市场一直在增长，强劲的国内基础和海外超高净值人士日益增长的兴趣支撑了需求。”“虽然2019冠状病毒病大流行减缓了交易活动，但该行业可能会进一步扩大，并受益于入境游客的恢复。”

日本合理的租金回报是另一个吸引人的地方。根据Global property Guide的研究，东京市中心地区的毛租金收益率从3.4%到5.4%不等。

最小公寓的收益率为5.42%，这是一个合理的收益率。

Solid Real Estate的罗伯特•克兰(Robert Crane)表示:“一些国际投资者正在寻求租金收益，并在本国以外实现资产多元化，而另一些投资者只是想在日本拥有一处度假房产。”

日本对外国人拥有房地产没有法律限制。

2020年，由于新冠肺炎大流行对国内消费和出口造成不利影响，日本经济萎缩5.3%，为2009年以来最大萎缩。据国际货币基金组织(IMF)预测，该国经济今年有望复苏，实际GDP增长预计为2.3%。

安倍经济学提振了房地产市场

尽管“安倍经济学”(即2012年12月上台的安倍晋三的通货再膨胀政策)对更广泛经济的影响是有争议的，但该政策近年来无疑帮助支撑了日本的房地产市场。

安倍经济学通过增加公共基础设施支出、日元贬值和日本银行(BOJ)激进的量化宽松政策来刺激经济。自安倍经济学(Abenomics)推出以来，房地产价格大幅上涨。2012年交易量开始回升，2013年随着货币政策的实施，交易量迅速上升。

从2012年到2019年，东京现有公寓价格上涨了43.2%(经通胀调整后为34.1%)，而新公寓价格上涨了33%(经通胀调整为24.5%)。

日本东京公寓价格

2017年10月，安倍第三次当选执政的自民党(LDP)党首，成为日本在任时间最长的首相。

2017年9月，政府公布了新的2万亿日元(191亿美元)刺激计划，这是连续第四次。

然后在2019年12月，日本首相安倍晋三又批准了一项价值1200亿美元的刺激计划，以提振疲弱的经济，缓冲销售税上调的影响。

在2020年9月因健康原因辞职之前，安倍去年推出了两轮刺激计划，增加了约2.2万亿美元的额外支出(约占GDP的40%)，以帮助受大流行不利影响的家庭和企业。

接替安倍的是他的副手菅义伟(Yoshihide Suga)，预计他将继续推行安倍的政策。和安倍一样，菅义伟的重点仍然是刺激疲弱的经济，并在战后几十年避免战略承诺之后，维护日本作为地区强国的地位。

2020年12月，菅义伟宣布了另一项价值73.6万亿日元(7080亿美元)的经济刺激计划，当时日本的感染人数正在激增。这是菅义伟上任以来的首次援助，包括鼓励数字化和减少碳排放，延长旨在促进国内旅游、提振消费和帮助企业的补贴计划。

日本首相菅义伟表示:“我们已经制定了新的措施，以维持就业、维持商业、恢复经济，并开辟一条途径，在绿色和数字领域实现新的增长，以保护人民的生命和生计。”

需求减弱

东京和大阪的住宅地产销售仍持续疲软。

1.LIJ的数据显示，在东京，2020年前11个月售出的现有共管公寓数量同比下降了5.6%，至33502套，而2019年的年增长率为2.4%。相比之下，现有独立住宅销量同比增长3.6%，至18,278套，较2019年的4.5%增长略有放缓。

2.2020年1 - 11月，大阪现有公寓销售量同比下降6.8%，至15,345套，而2019年同比增长1.4%。同样，大阪现有独立住宅的销量下降了2.2%，至12475套。

日本现有公寓销售

土地销售情况好坏参半。在东京，2020年前11个月的土地销售同比略微下降0.9%，至10607套，而在大阪，销售增加约39%，为3774套。日本房地产研究所(Japan Real Estate Institute)的数据显示，继2019年增长0.6%之后，2020年全国城市住宅地价小幅上涨0.4%。

住宅建设急剧下降

尽管东京成功申办了2020年夏季奥运会(现在已推迟并计划于2021年7月23日举行)，但建筑活动一直很疲弱。MLIT的数据显示，在连续三年同比下降之后，2020年前11个月的新屋开工数较上年同期下降10.1%，至749,122套。

日本房屋开工

在一些主要区域:

1.在东京都市区，2020年1月至11月，新屋开工数量同比下降8.3%，至261440套，2019年下降4.3%。

2.在大阪都会区，继2019年下降3.2%之后，2020年前11个月新屋开工数同比下降4.7%，至102644套。

3.在名古屋都会区，新屋开工数继2019年下降1.3%之后，同比下降16%，至59443套。

4.在其他地区，继2019年下降4.4%之后，2020年前11个月新屋开工数同比下降11.9%，至325,595套。

日本不断减少的人口导致了住房过剩

日本最大的问题之一是其不断减少的人口。据日本国家人口和社会安全研究所(National Institute of population and Social Security Research)估计，未来50年日本人口将减少三分之一，人口将从2017年的1.358亿减少一半以上，至2115年的5056万。此外，到2060年，大约40%的人口将超过65岁。

不断减少的人口已经产生了过剩的住房。在东京有很多被遗弃的房屋。MLIT的数据显示，据估计，美国已有847万套空置房屋，几乎占所有住宅的14%，较10年前增加了24%以上。

到2033年，废弃房屋的数量预计将增加到2000多万套。

《南华早报》(The South China Morning Post)最近发表的一篇文章称，“人口减少、地价下跌、登记记录不完整，以及不适合当前形势的税收制度，这些因素综合在一起，导致约410万公顷土地的所有权模糊不清，面积比台湾还大。”

然而，每套房屋居住的人口的减少可能会缓解这种情况。预计到2025年，平均每家人数将从2000年的2.67和1950年的5.0降至2.37。越来越多的日本人独自生活，而几代同堂的家庭则越来越少。

日本总人口

为了减少废弃住房总量，国土交通旅游部正在将一些废弃住房和公寓重新投放市场。2017年，政府还推出了一项计划，旨在将空置房屋出租给低收入和单身老年人。然而，尽管政府提供了补贴，但这一举措未能吸引房主在其数据库上登记——截至去年，只有约1.1万套住房登记，而目标是17.5万套保障性租赁单元。

政府也在努力阻止日本人口的减少:

1.2012年8月的《儿童和儿童保育支持法案》提高了儿童保育的规定。

2.2015年4月，实施“儿童和育儿综合支持系统”，推进社区早教、托儿、育儿支持服务。

3.地方政府被鼓励提供速配和其他形式的配对。

4.政府正在扩大免费托儿所。

5.在主要城市推广生育治疗咨询中心。

日本政府最近修改了自2019年4月1日起生效的移民政策，以吸引海外工人。这项改革为移民创造了两种新的签证类别——技术实习生1级和2级。第一类目标是愿意在日本工作不超过5年而不享受家庭团聚福利的低技能工人。第二种是针对某些领域的半熟练工人，这些工人被允许在10年的初始工作期结束后带着他们的家人并使他们成为永久居民。

移民改革法的目标是在未来5年吸引34.5万外国工人进入日本。然而，由于新冠肺炎大流行以及随后全球实施的封锁和旅行限制措施，这一目标目前似乎无法实现。

租金收益适中，租金下降

根据Global property Guide的研究，在东京的中心区，总租金收益率(指出租房产的购买价格、税前空置成本和其他成本的回报率)从3.4%到5.4%不等。

小户型的收益率略高。最小公寓的收益率为5.42%，这是一个合理的收益率。但较小的公寓往往需要更多的维护，所以高收益是合理的。

租金下降。在东京的23个区(23W)，中端市场的平均租金为每平方米3999日元(38.2美元)。根据第一太平戴维斯的数据，在2020年第四季度，租房收入比上一季度下降了1.9%，比去年同期下降了1.1%。同样，在东京中心五区(C5W)，中端市场的平均租金同比下降1.2%，至每平方米4,780日元(合45.7美元)。在C5W中，涉谷的季度环比降幅最大，为2.8%。

日本新建住宅数量

第一太平戴维斯表示，23W和C5W的平均租金连续第三个季度下降，这是2011年以来的首次。“然而，另一个显示出来的有趣趋势是，到2020年，可用公寓单元的平均面积一直在不断减少，降至30平方米以下的历史最低水平。这可能意味着一些居民正在搬出小公寓，搬进更宽敞的公寓。”此外，随着最近新冠疫情每日病例数量的飙升，这种现状似乎将继续下去。”

事实上，随着日本准备应对第三波疫情，远程工作和社交距离措施可能会继续存在。因此，对位于市中心的小型住宅的需求可能会失去进一步的增长势头。”

第一太平戴维斯(Savills)的数据显示，东京23W的平均入住率从上一年的97.3%降至2020年第四季度的96%。C5W的入住率在2020年第四季度下降到94.4%，这是自2012年以来的最低水平。

利率仍然很低;住房贷款小幅上升

自上世纪90年代中期以来，日本央行的关键利率一直低于1%。2021年1月，央行的政策利率维持在-0.10%，自2016年1月以来没有变化。

因此，抵押贷款利率非常低。去年，10年期固定利率住房贷款的利率仅为0.6%至1.2%。到2020年，里索那银行和三井住友信托银行的房贷利率最低，约为0.6% - 0.7%，其次是三菱UFJ (MUFJ)，为0.79%，瑞穗银行(Mizuho Bank)为0.85%。三井住友银行(Mitsui Sumitomo Banking Corporation)的抵押贷款利率约为1.1%至1.2%。

日本的利率

2020年，家庭未偿还住房贷款总额为133.6万亿日元(1.28万亿美元)，同比增长2%。这占了该国去年GDP的25%。

新冠肺炎疫情令日本本已低迷的经济雪上加霜

2020年，由于新冠肺炎大流行对消费和出口造成不利影响，日本经济收缩了5.3%。

据国际货币基金组织(IMF)预测，该国经济今年有望复苏，实际GDP增长预计为2.3%。事实上，政府更为乐观，预计2021财年经济增长率将达到4%。

然而，随着新冠肺炎病例的激增，政府不得不宣布日本47个县中的11个县进入为期一个月的紧急状态(从1月8日至2月7日)，双底衰退的风险加大。这11个县占日本经济产出的一半以上。

日本国内生产总值(gdp)以及通货膨胀

“毫无疑问，这将影响1 - 3月的经济增长，”财务大臣太郎说。

日本央行行长黑田东彦(Haruhiko Kuroda)表示:“由于国内外冠状病毒感染的影响，国内经济形势依然严峻，但我们已经看到了好转。”“(恢复)的步伐可能会相当温和，同时仍然对感染保持警惕。”

但即使在大流行之前，由于中美贸易紧张以及2019年消费税从8%上调至10%，日本经济已经受到不利影响。

事实上，有些人说，日本从未从上世纪80年代末的大泡沫中完全恢复过来。然而，日本的经济表现有时被过度批评，事实是，在过去10年里，日本的增长一直与欧洲较老的经济体持平，甚至更好，尤其是人均GDP。

从2012年到2019年，世界第三大经济体的平均年增长率为1.1%，而2001年到2011年的平均年增长率仅为0.6%。

随着大规模刺激支出以抗击病毒的传播，2020年日本的预算赤字预计将占GDP的14.2%，大大高于2019年3.3%的缺口。

日本的债务负担已经被认为是世界上最大的，去年进一步飙升。根据国际货币基金组织(IMF)的数据，公共债务在2020年达到了GDP的266%，大大高于2019年的238%。然而，关于这是一个多大的问题，意见不一。

失业率也在上升。据日本总务省(Ministry of Internal Affairs and Communications)的数据，2020年日本总体失业率为2.8%，高于上年同期的2.4%，为2009年以来首次上升。去年失业人数增加了29万，达到191万，是11年来的最高水平。

持续的低通胀是另一个长期存在的问题。经过多年的大规模货币宽松政策，日本的通胀率从2015年到2019年平均仅为0.5%，远低于日本央行2%的官方目标。

大流行使日本央行的通胀目标更加遥不可及，2020年12月消费者价格同比下降1.2%，这是自2010年4月以来的最大降幅。

在日元走强的背景下，出口下降

安倍经济学的一个方面是试图通过降低日元汇率来提振经济。从2012年的1美元兑78日元到2015年的123日元，日元贬值了近37%。在2016年至2017年升值4.7%之后，日元在过去三年中稳定了下来。

然而，在过去的一年里，日元对美元升值了5.3%，在2021年1月达到了103.778日元= 1美元。在同一时期，日元对加元和英镑分别升值了2.4%和1%。

过去一年，日元兑欧元汇率仅下跌了约3.9%，到2021年1月，日元兑欧元汇率降至126.29 = 1。

日本财务省的数据显示，2020年日本出口同比下降11.1%，至68.41万亿日元(合6530亿美元)，这是11年来最大的降幅，原因是大流行影响了对日本产品的需求。

日本主要的汽车和相关零部件出口分别下降了20%和19.1%。

日本的汇率

尽管日本对最大贸易伙伴中国的出口在2020年增长了2.7%，但对美国和欧盟的出口却分别下降了17.3%和14.6%。

同样，日本进口总额也下降了13.8%，至67.73万亿日元(6465亿美元)，导致2020年的贸易顺差约为6747.3亿日元(64.4亿美元)。