泰国房产投资“真”指南：别求“暴富”，绝对“稳赢”

最近有人抱怨，泰国房产投资的收益没有想象中高，自己被花言巧语的代理商骗了。其实高收益意味着高风险，现阶段全球经济波动很大，为了未知的高收益去冒险，绝非明智的投资行为。而泰国房产投资的关键词并不是“高”，而是“稳”，稳定的回报、成熟的房产维护才是泰国房产投资的最大优势。

下面，我们透过数据，从三大角度看懂真实的泰国房产租赁市场。

租金回报

评价房产的投资价值，租金收益率是一个重要指标，它是年租金与房价的比率，反映了市场的真实需求。

以下是一份亚洲各国首都租金收益率数据，可以看出，雅加达、马尼拉、金边、曼谷排名靠前。

印度尼西亚，雅加达

7.40％

菲律宾，马尼拉

6.13％

柬埔寨，金边

5.33%

泰国，曼谷

5.18%

日本，东京

2.66％

新加坡

2.54％

（数据来源：全球房产指南Global Property Guide）

总体而言，东南亚地区的租金收益率都不低。但是印尼和菲律宾都有较强烈的排华情绪，中国人在这里投资或者生活，不安全、不稳定、不方便是常见的境况。金边看起来发展不错，但柬埔寨国土面积比广东省还小，投资范围有限，而金边真正核心地段房产早已瓜分完毕。这样看来，泰国依然是稳定、可靠的黄金投资地。

最近这半年，全球经济下行比较明显，但是曼谷租金收益仍保持在5-6%之间，不同地段租金收益也不一样。素坤逸（Sukhumvit）和通罗（Thong Lor）是曼谷的市中心，被视为潮流圣地，尤其受日本人的欢迎，所以这里的出租回报率较高，深受全球各地投资者的青睐。Pradipat-Saphan khwai、碧甲盛路（Phetkasem）本地人聚集，MRT地铁经过，租金回报率高达6%。上述投资地的收益都很稳定，投资热度也很高，需要尽早把握机会。

除了曼谷，普吉也值得投资。每年数千万的游客不仅保证了酒店的高入住率，深度游玩需求也支撑起当地的租房市场，普吉岛的月租约为18,000-70,000泰铢，平均收益率在6%—8%之间，近几年一直比较稳定。

曼谷、普吉是泰国传统投资地的代表，而华欣是最值得关注的、具有较高潜力的新兴投资热地。这里的租金回报率一般在4-6%之间，不同品牌公寓、不同地段租金也是不同的，比如海景公寓尚思瑞Summer，一居室月租约为25k-30k泰铢（5319-6383元），高于地区平均租金40%，两居室月租约为45k-50k泰铢（9574-10638元），高于平均值28%。

增值潜力

租金收益率看重的是眼前利益，房产增值潜力是长期利益，所以投资房产时，一定要结合区域规划，预估房产资本收益。

2018年，泰国GDP增速达到16.32万亿泰铢，约合5048亿美元，同比增长4.1%。泰国经济发展稳步提高，有以下几个因素：

❀第一，泰国是东南亚第一旅游大国，拥有山、海、佛等各色旅游资源，旅游业创造了极高的经济收益。

❀第二，泰国位于东盟中心，是整个东盟的物流枢纽，吸引了不少国际知名企业。

❀第三，在“泰国4.0”战略规划下，泰国政府在北柳、春武里、罗勇三府设立经济特区，即东部经济走廊（EEC），智能农业、智能企业及高附加值服务业有所提高。

整体比较而言，泰国比东南亚其他发展中国家更稳定、更有潜力。那么聚焦到某一城市，又该怎么判断增值契机呢？

曼谷

交通方面，根据规划，曼谷将陆续建设超过10条轨道交通线，现有的蓝色线、绿色线等多条线路也将延长。同时，中泰铁路2022年建成通车，届时曼谷邦苏高铁站将成为重要的交通枢纽。

生活方面，去年11月，斥资540亿泰铢的高级购物商场ICON SIAM开门迎客，这里不仅有本土潮牌、国际大牌，还把泰国特色的水上市场“搬到”室内。

一直以来，泰国是国际品牌学校的集中地，知名的Harrow International School（哈罗国际学校）、 Singapore International School（新加坡国际学校）等都入驻曼谷。曼谷的医疗也保持着高水准，康民医院（Bumrungrad Hospital）、三美泰医院（Samitivej Hospital）等医院的医疗技术和服务都得到了国际认证。

清迈

清迈素有“泰北玫瑰”之称，清雅之风吸引了不少国际游客。2020年，清迈南奔府Ban Thi区将建设新机场，最晚2025年投入运营，新机场每年的载客量可达1000万人次。

芭提亚

处于东部经济走廊的芭提亚也有很多发展机会。去年乌塔堡国际机场启用，多条国际线路直达芭提亚。凭借旅游和交通便利，芭提亚有可能成为泰国东部城市的核心。

华欣

华欣位于泰国中部，是皇族们的度假胜地，距曼谷不到200公里，4条高速公路连接两城，2023年，两地高铁开通后通行更便捷。华欣与芭提亚隔海相望，乘轮渡单程只需2小时。华欣有禅意创意夜市（Cicada night market）、水上丛林乐园（Vana Nava）、曼谷医院（Bangkok hospital）和Stamford国际大学等，生活非常便利。华欣的游客数量以每年4%-5%的速度增长，地价增幅达到10%-15%，租金回报率在4%-6%左右，投资的前景非常值得关注。

普吉

普吉岛是安达曼海的一颗明珠，也是热门的国际旅行目的地。数据显示，普吉岛2018接待游客1233万人次，同比增长11%，旅游业为经济带来持续的发展动力。

相比于2012-2015年，2016年-2019三年间地价增长41%，普吉市中心增长率达到了72%-153%。当前，普吉国际机场、轻轨、隧道、智慧公交都在扩建中，并且普吉岛是亚洲首个拥有轻轨项目的海岛，完善的基础设施可能带动新一轮地价上涨。

透过曼谷、普吉、华欣等城市，我们可以发现，泰国总体步伐稳定，经济发展前景较好，所以房产投资将获得不错的的资本升值。

房产质量与服务

买到租金回报高、增值潜力大的房产只是第一步，房产维护也很重要。对中国投资者来说，人生地不熟，语言还不通，房屋质量和代理商说的一样吗，房产容易出租吗？解决这些问题都需要帮助。这时，选择专业靠谱的开发商和物业公司特别重要。

怎样的房产开发商值得信赖呢？泰国尚思瑞是佼佼者。作为泰国最知名的开发商之一，尚思瑞连续五年获得了“泰国最受赞赏的品牌”（Thailand’s Most Admired Brand）。尚思瑞在曼谷、普吉、华欣、清迈等20个省府，布局了352个住宅项目，几乎可以满足所有类型的房产投资和居住需要。这些住宅项目不仅地段好，还能保证超高建筑质量和设计品质。在华欣的投资热度初露时，尚思瑞就开始布局住宅项目，现在尚思瑞是第一个在华欣拥有众多项目的开发商。

PLUS物业是尚思瑞子公司，管理着尚思瑞所有的住宅项目。成立20多年，PLUS物业以专业和人性化的服务赢得了人们的信任。

正因如此，除了尚思瑞的项目之外，许多开发商也会将自己的项目交给PLUS物业进行管理，就是出于对PLUS物业优质服务的绝对信任。

对中国房产投资者来说，PLUS物业能帮到他们什么呢？

首先是租赁。PLUS物业有专业的团队协助业主进行房产租赁。比如说通过广告、项目展示等寻找租客，并带租客看房。PLUS物业还有法律团队，在磋商租赁条款方面可以提供专业的支持。

其次是房屋维护。一个维护很好的房屋，在租赁或者转售市场非常有吸引力，价格自然也会高一些。利用尚思瑞住宅App，业主线上就能报修、缴费，申请房屋装修、维护，并实时查看施工进度。

当然，如果购房者实在不方便打理房产，还有PLUS+代理人服务。顾名思义，代理人将代理业主处理房产的一切事宜，如出售、出租、管理房屋、与租客沟通等等。这项服务能节省房产持有者的时间和精力，特别适合长期不在泰国、工作繁忙的人士。

总体而言，泰国的投资环境和国民气质如出一辙，特点就是稳定平衡，不急不躁。尤其是当下，新一轮选举完成，政治环境稳定；GDP连续保持小幅度增长，经济环境稳定；良好的生活环境和工作发展空间带来源源不断的租客，旅游业带来新的租赁需求，租赁市场稳定。

在泰国投资，并不能让人“一夜暴富”，却能细水长流，带来源源不断的稳定收益。

泰国顶级开发商Sansiri准双轨交汇绿色科技住宅

自带万平公园，临近城市绿肺，倾听大自然呼吸

The Line Phahonyothin Park

…

The Line PHP

项目名称：The Line Phahonyothin Park

开发商：Sansiri

项目亮点： 曼谷北部高铁CBD商业、生活中信，三轨交汇，轻轨&地铁房，投资&自住房

项目位置：Phahonyothin Road,曼谷

占地面积：3200平⽅⽶

项目类型：永久产权公寓

项目建筑：32层，共880户

停车位：520个，约占 60％

交房时间：2022年 6⽉

项目户型：1室 31.75 - 41.25 ㎡；2室 58.75 - 66.75 ㎡；2室(Duplex) 79.5 - 82.25 ㎡

层高：2.55米

公共设施：接待大厅，花园，中央工作区，工作室空间，会议室，多功能厅，共用厨房区，游泳池和按摩浴缸（最大尺寸为4×28米），儿童游泳池，健身室设备，32楼花园和游乐场，洗衣房，无线上网，汽车电池充电点服务，闭路电视/门禁卡系统

物业费：55泰铢/平⽶/⽉；

维修基金：500铢/㎡（交房一次性支付）

项目单价：13.4万泰铢/平方米起（折合人民币约2.3万元/㎡起）

项目总价：468万泰铢起（折合人民币约104万元起）

付款方式：

（1）Booking Fee：一房10万泰铢，两房20万泰铢

（2）25% 预付款

（3）75%尾款

- 区位交通 -

-项目位于曼谷北部拉抛（Ladprao）商圈

-距离MRT线Phahonyothin地铁站700米

-距离BTS线 Lad Prao轻轨站300米

-3站到达中泰高铁总站Bangsue站

-5站到达泰国文化中心

-8站到达CBD2.0的Asok

-距离BTS线Lad Prao Intersection站300米

-1站到达蒙奇站；3站到达阿里站；8站到达暹罗商圈

拉抛现在正在施工的轻轨浅绿色延长线全线预计2020年通车，而拉抛五岔路口站由于需求量过大，会最先开通。

届时，工程方会用天桥连接尚泰商场前的BTS拉抛五岔口（Ha Yeak Lat Prao）站和MRT地铁拍凤裕庭（Phahonyothin 距离项目700米）站，这样一来提升了出行的效率，周边居民的生活品质也将大幅提升。

在有“世界堵城”之称的曼谷，轨道交通也是人们平时出行的重要方式之一。在拉抛地区，地铁平均每天使用人数为4万人次，摩奇轻轨每天使用人数为11.8万人次。对于城市⽣活来说，公共交通会给居民带来更快捷更便利的生活。

所以，未来拉抛五岔路口区域会是曼谷交通的咽喉要道，其发展趋势可以类比曼谷的Asok区域。

项目距离中泰高铁总站约6公里，截止2018年11月，中泰高铁总站的完工进度为85%，建成后将成为世界级的铁路站点，共计拥有26个站台。

三轨交汇建成之后，数十万的人口红利将成为推动该区域及周边房价上涨的最主要原因。

- 周边项目概况 -

2017-2018年期间，该区域周边项目概况如下：

过去的一年里，在BTS/MRT轨道交通建设和购物中心的刺激下，拍凤裕庭公园区域的地价实现了不同程度的增长。根据数据看来，周边区域的地价同比都在稳步增长，而靠近本案项目的增长比率最高，年同比增长高达12%。（数据来源Land Price 2018,AREA）

自2015年到2018年上半年度，该区域内公寓市场的需求量正在以17.7%的速度逐年增长，随着BTS及MRT建设，未来的租金收益将会更高。

同社区内已落成的项目Abstracts的租金收益情况：

由此可见，项目The Line PHP的租金收益也将达到相同的水平，随着轨道交通的建设，甚至能实现更高的租金收益率。

- 周边配套 -

项⽬地处曼⾕拉抛五岔路口的核心位置，拉抛五岔路口位于曼⾕市中心北部，不不仅有商场、大型超市、写字楼、高档公寓，还有非常有名的乍都乍公园和周末市场。由于交通便利、生活配置齐全，作为刚需性住房区域，一直在曼谷房市中占据举足轻重的位置。

商场、超市配套丰富

△Central Plaza Lad Prao尚泰百货，距离项目500米

这座商城很受当地人欢迎。商铺面积7.87万平米，共7层楼，其中有295间店面，涵盖了国际一线品牌、美食、甜品屋、电影院、Tops超市等，该商场是曼谷人流量最大的商场之一。

△Union Mall商场，距离项目1公里

和尚泰拉抛商场相邻的The One Park和Union Mall，非常受当地年轻群体的欢迎。商场内有几百个商家，多为服饰鞋包。他们主打的客户群体是年轻消费族群，外观也以创新、年轻为主轴，饮食和商品种类都是如此。

△Tesco Lotus Lad Prao超市，距离项目200米

Tesco Lotus是一家由英国超市TESCO与泰国Lotus超市合资的连锁大卖场，⾥面除了了泰国本地产品外，还有不少进⼝商品。一层有肯德基、MK火锅店、DQ冰淇淋、FUJI等餐厅，二层设有多家银⾏和屈臣氏，是一个购物兼用餐的一体化消费商场。

△Big C Lad Prao超市，距离项目1.2公里

泰国著名的大型连锁超市，BIG C的含义是“大而丰富”，而且价格平民，不论是外国人还是本地人，都喜欢在这里购物。

写字楼林立

-Elephant Tower写字楼，距离项目1.1公里

-汇商银行SCB总部，距离项目1.8公里

-泰国航空/曼谷航空总部，距离项目2公里

-Sun Tower狮王地产总部，距离项目1.7公里

-塔信集团旗下SC地产总部，距离项目1.6公里

-刘丙源Lao Peng Nguan大厦，距离项目1.8公里

顶级教育资源

△Horwang School高中，距离项目600米

这是曼谷排名前五的公立学校，学校配有优秀的教师团队和先进的教学设施，孩子在这里能得到优良的教育条件，学校的升学率很高。

△St.John University大学，距离项目1.4公里

圣约翰国际学校为学生提供从幼儿园到13年级的教育，学校采用标准的英式教育，孩子在这里不仅能获得顶级的教育条件，还能培养国际化视野。

- 项目配套效果图 -

共享休息室

文章开头提到的共享厨房

儿童游乐室

健身房

顶层无边际泳池

空中花园

共享工作空间

- 项目规划 -

△项目整体规划，青绿色建筑为本案项目

项目面积占地8莱，合约3.2万平方米，但开发商奢侈地使用了大片的面积直接用作绿化，这样“壕气十足”的绿化面积在整个曼谷是极其罕见的。

社区内的矮层建筑为16层高的停车场，供内部住户使用。

- 项目平面图 -

- 项目户型图 -

- 项目样板间 -

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1 Bedroom ：https://my.matterport.com/show/?m=3ugLwE2LL9B

2 Bedrooms ：https://my.matterport.com/show/?m=UzfCetUpNfD

（楼盘编号：TM132）

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http://m.myliving.cn/lpbase.php?lpId=TM132

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