向新加坡看齐！深圳楼市巨变

新加坡最引以为傲的组屋制度又迎来了新的知名学生。

近日，深圳首次公开表态要对标新加坡，学习新加坡的组屋制度，实现“居者有其屋”。

新加坡住房制度的精髓是什么，深圳又将怎样学习？

中国最高房价的深圳楼市真的会有巨变吗？

01. 深圳这次要来真的

“来了就是深圳人”，不应该仅仅是一句口号，而是真正能让深圳成为美好居住和工作的城市。

继两年前深圳首次提出2035年住房计划后，深圳官方再次向外界传递了建设房地产长效机制的信息。

8月28日，深圳市住房与建设局局长张学凡公开演讲透露，深圳要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。

然而深圳的现实却是，70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面积也在国家和广东省的最低标准线之下；住房供地严重不足，住房只占土地供应的22.6%，之前的供地计划常常不能完成。

未来，深圳能否兑现自己的承诺，还是要看土地供应和住房供应体系能否突破。

不过，张学凡透露的信息，结合此前“深八条”新政的实施，可以让人看到深圳调控楼市的决心，在稳定市场和增加供应上同时用力，深圳的楼市、房价稳定可期。

这也是深圳第一次明确公开的官方表态，在住房供应体系方面学习、对标新加坡。

张学凡表示，

深圳全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线。主要原因是深圳还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。

深圳商品房供应量更是少得可怜，按套数来算不足20%，按面积来算也只有28%左右。根据深圳市住建局《住房发展“十四五”规划》，到2018年深圳商品住宅总建筑面积为1.69亿平方米，共计187.9万套。

而深圳每年净流入人口40-50万，房地产需求量仍很大。

房地产长效机制最重要的是，建立起覆蓋全社会的稳定住房供应体系，核心就是大力发展公共住房。

张学凡强调，

深圳要学习新加坡，提出“六比四”的住房比例。作为一线城市代表的深圳，住房建设方面的长远目标是，有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房。

深圳对标的新加坡模式，起源于新加坡从1964年开始推行的“居者有其屋”计划，新加坡政府鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋。

目前，新加坡已形成以政府组屋为主、市场化的私人房产为辅的住房体系。新加坡建屋发展局显示，早在2016年，新加坡便有高达82%的公民居住在组屋里，也就是说，新加坡的政策性住房与商品房比例约为“8：2”。

事实上，这不是深圳第一次提出6:4的比例。早在2018年6月，深圳曾发文，明确了面向未来（2018年至2035年）的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房，并将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2：2：2：4。

为此，深圳提出一个大规模建房行动，包括商品房和公共住房这两大块。

张学凡表示，公共租赁住房目标为110万套，深圳每年公共租赁住房建设10万套，将通过5年甚至8年补短板，力争使得住房供需矛盾得到较好地缓解，以此稳定房地产市场，让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。

而商品房方面，深圳今年房地产开发量是去年的2倍，是十年来总量最高的一次，过去10年最高峰的2013年是913万平方米，而今年是1200万平方米，是过去10年平均数的2倍，目的就是补齐供给不平衡的短板。

此外，张学凡透露，过去的房地产调控以行政手段为主，从现在开始是行政与经济手段并存，将来还会慢慢过渡到以经济手段为主的方式。

“深八条”就是在这样的背景下出台的。相比过往以行政手段为主的调控政策，2020年7月15日出台的“深八条”新政，行政与经济手段并存。

如金融信贷方面，完善了差别化住房信贷的措施，无房三成首付，有商品房贷款记录的五成首付（非普通住宅六成），二套房首付则需要七成（非普通住宅八成）；再如税收方面，更新二手房交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格，同时将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等等都属于经济手段，

深圳一直是改革的“试验田”、开放的“窗口”，承担为改革开放先行探索的使命，特别是去年8月18日，中共中央、国务院日前发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，深圳在政策上的“先行示范”作用更加突出。

因此，业界普遍认为，此次深圳对住房模式的明确，对于后续尤其是“十四五”深圳房地产发展有很大的影响，意味着深圳楼市、甚至全国楼市格局将会面临巨变。

02. 新加坡的“居者有其屋”

深圳想要对标学习的新加坡“组屋制度”，你了解多少呢？

新加坡组屋的房价在300-700每平方尺，换算成人民币大概1万6到3万6每平方米。大概占房地产市场的80%。也就是说新加坡有80%的人可以住在房价不高且稳定的组屋里。

新加坡的政府组屋，分布全岛各地。每栋组屋一般是十多层楼高，属于较密集型建筑。但是，新加坡建屋局十分注重房屋的位置分布。每个小区内的组屋常以前后错落、或者高矮不一的方式排开，避免形成香港组屋式的“房屋墙”。

同时，组屋的采光和通风一般都很好，每一层都由一条半开放式的走廊连接。因此，身处组屋的人们，同样可以享受到充分的阳光和自然空间，不受较高密度人口分布干扰。

新加坡组屋最为人称道的一点，是其齐全的周边设施。每个组屋区附近，都设有商场、电影院、图书馆、养老院、社区医疗、食阁、办公楼、学校、交通枢纽等建筑设施。

如果说30年前的旧组屋在基础设施方面确实比不上商品公寓的话，2017年之后的新组屋BTO，和公寓的差别已经不大了。除了没有游泳池和健身房之外，其他设施基本都有。而且一样装修的漂漂亮亮，拎包入住。

只不过，新的组屋BTO购买限制就更多了。

单身的新加坡公民只能买三房式（两个卧室）的房子。只有结婚了的新加坡公民可以买大套的。而且还要抽签。抽不到，就没有。也就是说连新加坡本地人也不是想买就能买的。

优质的资源永远是稀缺的，而且因为新加坡组屋不是商品房，组屋的定价由政府管控，对工薪阶层还是很友好的。

同时，还有相关顶薪政策限制，如果你要是太有钱了，也不能购买组屋。

2019年最新政策，申请新组屋的家庭月入顶限从12000新币调高至14000新币。购买新组屋的单身者月入顶限从6000新币上调至7000新币。申请执行共管公寓的家庭月入顶限则从14000新币上调至16000新币。

而且每个新加坡家庭都只能拥有一套组屋，如果结婚之前，夫妻双方各自有一套组屋。政府会要求卖掉一套。不卖不行。除非，屋子是和自己的父亲或者母亲联名买的，卖掉父母会没有屋子住。而且双方都得是这种情况。任何一方不是的话，还是要卖房子。

这样就基本完全遏制了囤积新房和炒新房的可能性，在这里，不得不为新加坡政府控制HDB价格的良苦用心点赞。

虽然组屋政策有身份的限制，但是对于新加坡本国公民来说，确实实现了居者有其屋。而这对于中国来说，还是任重道远的任务。什么时候才能让每个中国人都能在城市里买得起房呢？

03. 房价到底会不会跌？

在张学凡8月底的最新表态之前，7月15日推出的“深八条”实施已经有一个多月了，对楼市的调控效果怎么样？房价降了吗？

很遗憾的是，深圳的房价居然不降反升！

火爆都不足以形容，唯有魔幻二字较为恰当。

一楼盘仅仅开盘两天，就售出90%的房源；一楼盘将银行存款不足80万的购房者拒之门外，售楼部已久人头攒动；一楼盘推行积分诚意登记，总共才556套房，却有2.6万人参与诚意登记，据说是深圳40年来认筹人数最高。

到处都是打新的人。

在光明区的一处“网红”新盘，选择在调控新政发布后公开认筹，网上预约认筹一度“大塞车”，工作人员表示只能在规定时间内前来现场认筹。有准备打新的购房者表示，“调控新政下有房票的人少了，特别是外地炒房客也少了，说不定新房还比较好买。”

打新有多爽？

在深圳，你应该知道“打新到手，稳赚200万”的说法。

据深圳市住建局数据，8月3-9日，深圳共网签1036套一手住宅，日均成交148套，成交连续2周上涨，是近8周以来首次突破4位数，环比大涨24.4%。

调控在挤出部分炒房客之后，还发挥了催热市场的作用，反而推动着那些犹豫观望的购房者以最快的速度“上车”，这与人们的预期似乎背道而驰。

起初，正是因为深圳市场太过于火爆，抢房的人太多了，大家才希望出台政策来改变这一现状。而一个多月后，现实却更加魔幻。

有人说，政策永远只是一个调节性工具，最终决定市场走向的还是供求关系。供求不变，买房逻辑就不会变。深圳楼市就像停大卡车，停得慢是因为有惯性，猛刹车也还会往前俯冲。所以深圳楼市还是会继续往前，只是速度慢一下了。

归根结底，楼市房价刹不住的根本原因还是因为想买房的太多了，而房源太少。只有增加房源供给才是符合市场经济的最佳控制房价方式。

当然深圳市政府和智库们不会不明白这点，只是理想丰满，现实骨感。深圳住房体系的改变，仍在艰难实践中。

事实上，深圳此前的土地和住房供应计划大部分都未实现。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，深圳“十一五”、“十二五”规划都提出了大量的住房规划，但最后都没有实现，特别是保障房和人才房。

十三计划也大部分没有完成。《深圳市住房发展2020年度实施计划》显示，2016-2019年底，深圳市商品住房用地累计供应510.7公顷，完成“十三五”规划目标的90%；累计供地拟建设商品住房26.27万套，仅完成“十三五”规划指标75%。

2016-2019年底，深圳市的公共住房用地累计供应281.3公顷，完成“十三五”规划目标的120%，但安居工程建设筹集共计35.34万套，仅完成“十三五”规划任务的88%。

所以，这次深圳住建局才会首次官方表态，“组屋制度”势在必行。

而且目标是像新加坡那样，让政府住房数量在市场中占据大头，让商品房价格的哄抬无法成为房价的主流。

相比两年前，深圳在公共租赁住房方面的新目标是110万套，为此每年将建设10万套公共租赁住房，补齐5-8年的短板，人均住房面积也将从现在的27.8平方米提高到30平方米。

2020年深圳加大了房地产的供应和开发。房地产开发量是去年的2倍，为十年来最高的一次；房地产开工量达到1200万平方米，是过去开工数的2倍多。

相信，以新加坡“组屋制度”为蓝本的深圳，在不断加大调控力度和决心的同时，也能从供给的根本层面去抑制房产价格。

在全球经济普遍不景气的今天，抑制楼市泡沫的意义显得更为紧迫。

如果所有流动资金都被锁在楼市里，如果所有人因为房贷压力无法正常消费的话，对任何国家的经济都是致命的打击。

因此，通过深圳，我们也看到了中国正迫切地想要遏制房地产泡沫，从土地经济向消费经济强势转型。

深圳向新加坡学习的效果如何，让我们拭目以待。

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资料来源：

1. 观察者：8年补齐住房供需短板，深圳住建局：新加坡是榜样

2. 第一财经：新一轮楼市“紧箍咒”：房价上涨 深圳等地过热楼市面临“敲打”

3. 第一财经：楼市巨变？深圳住房要学"新加坡模式" 房价或走低

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