深圳楼市，“新加坡化”还是“香港化”？

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

近日，深圳住建局局长称，要学习新加坡，60%的人住在政府提供的公共住房中，或租或买，价格低至市场租金或价格的50%。这其实是深圳"二次房改"的内容，即2018-2035年打造新的住房体系，分为市场商品住房、政策性支持住房以及公共租赁住房三大类，分别占住房供应比例依次为40%、40%、20%。自从2018年发布这个新政以后，深圳的住房新政屡屡被刷屏。

大幅调降商品住房比例，政策性住房（人才房、安居房、公租房）占比达60%；本科及以上人才，为社会提供基础服务的常住人口，能以市场房价的50%买到房、市场租金的30%租到房。商品房和政策性住房供应"四六分"，这是对1998年房改20年以来"重市场、轻保障"全面纠偏、拨乱反正；政策房以远低于市场价配租、配售，这是应对近10年房价"屡调屡涨"的真正长效。

深圳楼市向左还是向右？这是近期业内争论的焦点。向左就是"新加坡化"，即住有所居的问题上，一个都不能少，少数有钱人买商品房，多数人买也很体面的政策房，多数人努力4-5年，都能买得起一套房，教育医疗等资源按民族和种族均分；向右就是"香港化"，即少数有钱人买商品房，多数人或租或买密度大、不甚体面的保障房，住房领域"二元分层"格局明显。

非左即右的判断不太客观。不过，不管"新加坡化"还是"香港化"，大家关注的是，穷人或无房人群，怎么解决居住问题。能向有着全球住房制度楷模之称的新加坡靠拢，当然是好事。如若不能，借鉴同为弹丸之地、寸土寸金的香港，深圳平稳地安放2000万人口，并迎接每年50-60万的流入人口，让他们住有所居、体面生活、安心工作，也不失为在民生政府上前进了一大步。

先盘一盘家底。深圳的住房基础还是不错的，目前全市有1041万套住房，按照户均2.59人测算，存量住房可容纳2800万人，而目前深圳常住人口加流动人口也只有两千万。既然房子是够的，问题在哪里呢？这就是广为诟病的城中村。城中村提供了51%的住房，但设施和功能，配套和体验，与商品住房存在较大的差距，这被认为与深圳形象、城市转型、住房升级格格不入。

70%的人租房，这其中80%的住在城中村。房屋和人群匹配现状看，深圳更像香港，而不是新加坡。从住房新政的内容看，深圳意图向新加坡靠拢，做到"房住不炒"。一方面，深圳新建住房的主体是政策房，这些房子计划以较低的价格、完善的配套，分配给人才、户籍低收入无房户、公共服务人员；另一方面，通过整治和拆建，深圳要让不体面的700多万套城中村变得体面。

顶层设计思路是对的，但"一分部署、九分落实"。从顶层设计到规划，再到一年一年地建设，土地和资金要跟上、政府各部门对接要跟得上。到2035年，深圳政策房占比目标是35%，目前不到15%，新加坡和香港占比分别达80%和50%。土地是大问题，"十一五"和"十二五"，深圳保障房目标不可谓不宏大，此次新政所谓的供应渠道，此前悉数都提过，但完成效率很低。

何也？老生常谈，储备不到位、旧改拆不动、配套难落地、规划不好调。改革开放前30年，深圳发展外向经济，遗留下大量工业区。2008年以后，深圳产业升级，高科技和现代服务业贡献GDP70%。工业区本可向住房改造，深圳也制定了更新方案。结果呢？大量工业区改造异化为"类住宅"泛滥，逼得深圳近几年要保产业用地；城中村改造为高档商品房，低租金的住房少了。

不是深圳房子不够，而是近20年房地产化严重，空间成本被抬到高不可攀，这确实有点像香港。靠市场盘活存量，低价配售配租不可行，靠政府则不可持续。目前，深圳人均年收入不够买一平米房子，这契合城中村为主的住房供应。别忘了，城中村套均月租金也到2000元了。继续旧改，房价和租金会越来越高，连香港也比不上了，遑论向新加坡靠拢。房价短期难降的情况下，能将住房需求疏导至低成本的外围，这是突破的唯一路径，但前提是轨道和配套要跟得上。