日本人最想住什么样的房子——公寓VS一户建

最近日元汇率贬值严重，已达到近30年低点，但因为全球放水，东京房价却升值颇多，有不少朋友、亲故、客户开始委托考察，所以频繁出差，站在酒店的窗边俯瞰东京。地下各种公寓，塔楼，户建，别墅林立，这时候东京已经入秋有了几分凉意，晚风吹过，察觉到身后有人帮忙披上一条毛毯后，转身进屋。趁着这股月色和秋风，咱们今天继续来聊聊日本房事永恒话题：日本房产选择公寓还是一户建。

正文开始之前，先阐述观念，此篇内容不含任何广告，只是以一个处理过近百套房产，长居东京十年的华人视角来对比公寓和一户建的优缺点。内容尽量客观，但不可避免带有主观倾向，成年人应该为自己判断负责，故不构成任何投资建议，言尽于此。接下来咱们就把日本房事掰开了，好好聊聊。

#1

基本概念

日本房子可以大体分为两种公寓和一户建，日文称之为マンション、一戸建て。在对比两者之前，咱们先把公寓和一户建的概念来解释清楚：

首先日本的公寓不是国内所理解的公寓。国内的公寓通常是指小产权，或者没有办法办理产权证，又或者是商用住宅，水电费都不是民用标准。

而日本的公寓则完全属于住宅，水电民用，产权永久，没有公摊。所有的电梯，走廊，过道甚至房间阳台都是不计入到房屋面积里。所以日本公寓标出来多少面积，就是房屋内面积。日本人的解释则为：你在房屋内能铺上地毯的面积。

另外，在日本公寓一般分为普通公寓和塔楼两种，塔楼一般是指超过30层的高层公寓，在防震建筑质量、居住舒适度、地段等各个方面都处于顶级水平。通常会在一二层设置会客区，办公区，咖啡室，读书室，垃圾房，快递柜等等公用设施，如果是更好一点的则会在顶层设计空中花园，鸟瞰台等等。以东京23区核心地段为例，公寓起步在2000万日元，即100万人民币左右。塔楼起步价在1亿日元，即500万人民币左右。而明星政要几乎都选择塔楼，这个后面具体来聊。

一句话说明：塔楼是高层公寓，但不是所有的公寓都能被称为塔楼。

再来说一户建，日语称之为：いっこだて。由于中国大城市目前主流以小区为主，所以很多国人第一次来东京会惊叹道：都说东京地贵人多，怎么还有那么多独门独栋的别墅。这里澄清一下，在日本不是独门独栋的房子，就算别墅。在东京市区一户建通常土地面积60-80平左右，上下两层合计100多，自带一到两个车位，适合一家三口居住。典型的就是哆啦A梦家大雄的房子。

而与之对比的则是，大雄朋友小夫家的房子，这种才算是别墅，日语称之为別荘（べっそう）。通常占地300平起步，高门大墙，装修考究。甭管花园里种了什么花草，但凡路过，都能闻出金钱的味道。

因为这种认知上的误区，又加上国人对于土地的痴迷，看到过不少国内刚来的华人，说是500万人民币在日本买了个别墅，捡了大漏。我打开照片一看，果然，纯纯一户建。对方含泪赚了一半。

一句话说明：别墅勉强算是一户建的一种，但不是所有的一户建都能称之为别墅。

#2

全方位对比

对于房子用途基本分为投资和自住两点，投资会优先考虑投资回报率和升值空间，自住则会考量舒适度，面积，配套等等。而作为对比，我们则以普通公寓，塔楼，一户建三者来对比。至于为啥不加入别墅，说句扎心的话，前面提到的三种房子类型，以东京房价收入比来说，通常5-10年能搞定。属于大部分人能琢磨的事儿。而别墅这玩意基本属于你生来有就有，生来没有就不太用琢磨的物件，参考意义不大，这期受限篇幅，咱就不展开了。

1 地段

水库论坛当年有一句话，房产三要素：地段，地段，还是地段。地段的重要性不言而喻。

通常来说，公寓的开放商基本属于大公司，面向的住户也以城市上班族为主，车站距离则是重要考量点。在日本房产网站上会有一个指标，即：距离车站距离。通常分为1分，5分，7分，10分，15分及以上。而5分钟内的房子和15分钟的房子，价格可能差别三成。在价差如此之大的情况下，同样的土地面积，但凡开放商的项目经理读过小学，是盖公寓、塔楼还是一户建不言而喻了。

这里额外说一点，在东京老城区比如新宿，池袋出站出门公寓多，在比较新的台场，东京湾那块儿出门塔楼多。至于原因也很简单。老区很多公寓都是多年前建的，如今地段基本是天价，加上协调住户的费用，开放商虽然想拆掉盖高价塔楼，但太过费钱费时。只能维持现状。而新区则没有这种顾虑，那自然往能卖上高价的塔楼上折腾了。

结论：在地段这块儿，塔楼和公寓分区不同，平分秋色。而一户建基本集中在郊区，即便是在市中心，也在距离车站较远的地方。当然，万事都有例外，比如目白车站附近有少数一户建，但这属于少数，杠就是你赢。

2 居住舒适度

在居住舒适度上，我分为安全、环境、便捷、三个方面来聊，咱们一个个来看。

先说安全，参照经济学人发布的全球安全城市指数报告中指出，东京位列第五。前面分别是哥本哈根、多伦多、新加坡、悉尼。上海30，北京36。所以在安全这点，其实在日本住什么样的房子基本差别不大。

硬要说差别的话，塔楼通常最贵，所以有个门禁，安保也会24小时值班。公寓则基本只有门禁没有安保。一户建啥也别说了。全靠自己。但来东京这么多年，真没听说谁敢玩破门而入那套，即便是租的房子，只要租期内，你就是把房子砸了，房东都没有权限进入房间。只能等租约到期，再让你赔偿。

但这里说一个小点，日本是多震国家，一户建通常为木质结构，塔楼和公寓则基本为钢筋混凝土。但因为多震，即便是木质结构，防震等级依旧很高。但理论上确实不如钢筋混凝土。再加上木质结构的房子，通常隔音不太好。不好到什么程度呢，一家三口的话，等孩子稍微大点，这房子就有严重的功能缺失了。一项数据表示，东京的情人酒店有近三之一的客户来自夫妻。至于为啥夫妻选择情人酒店，这边请移步之前的视频：日本情人酒店的罪与罚。

所以安全这点上：塔楼＞公寓＞一户建。

3 环境

前面也说了，公寓和塔楼基本都在车站附近，城市中心。而一户建通常在郊区和车站较远处。

如果你喜欢俗世红尘，莺歌燕舞，商业繁华自然是公寓塔楼更好。如果你喜欢田园牧歌，远离喧嚣，风吹草地自然是一户建为佳。

这里额外要说一点的是，东京气候四季分明，空气不错。所以会显得云格外低垂。而百米之上的塔楼不管眺望，还是吹风，都会有种尽在眼底的冲击。深夜阳台喝酒的时候大多是觉得，此情此景不喝一杯，差了点什么。但这个算是我个人主观，就不计入评价。在环境上咱们就算是各有优劣，各花入各眼。

4 便捷

这里就好好说道说道了。

先说停车，公寓车位少，如果买的较晚，车位很可能没有了。那只能在附近另外租停车场。如果碰上大雨，可能会有些狼狈。

塔楼则基本按照住户安排车位，正常来说都能保证一户一车位。数量上不用担心，但费用上会偏贵，以目前居住的的塔楼为例，一个月停车费用在4万日元。折合人民币2000元。

至于一户建，基本上都附带最少1个车位，有的甚至是两个。

停车上：一户建＞塔楼＞公寓。

5 宠物

再说宠物，这年头比起生儿育女，希望猫狗双全的人似乎更多。而在东京，公寓养宠物属于看运气，有的可以有的不行。塔楼大多可以，少数不行。而一户建则没有顾虑，连地带房子都是你自己的，干嘛全凭你自由

宠物上：一户建＞塔楼＞公寓。

6 倒垃圾

接下来说倒垃圾。日本街上没有垃圾桶，还有繁复的垃圾分类，所以在日本倒垃圾绝对可以算成一个事儿。

这点上，公寓和塔楼没有顾忌，基本上除了瓶子外，所有东西丢到一起，顺手放到垃圾房，会有专人来处理。

而一户建就比较麻烦了，每天都有只收指定垃圾，你只能提前一天晚上把垃圾放在门口，不合格会贴标不收，放错不收，没有专门的垃圾袋不收。你琢磨下，疲惫了一天下班，发现门口的垃圾被贴了标依旧堆在门口，你就只能把垃圾带回家，重新分类。然后和垃圾相处一周，等下星期再来收，这心情，谁碰谁知道。

这点塔楼=公寓＞一户建。

7 性价比

抛开剂量聊毒性，抛开价钱聊房产这都属于耍流氓。而房子作为大部分人生命中最大的一笔支出，价格当然要好好说道说道。

先问一个问题，以东京23区为例，同等面积同等建筑年限的普通公寓和一户建谁比较贵。答案是大多数情况下公寓价格是一户建价格的两倍。而同等条件下，如果加入塔楼来比较，塔楼的价格又比公寓贵上5成以上。

至于为什么三者价格差别那么大，原因有几个

1、地段。之前说过，公寓塔楼集中在市中心和车站附近。而一户建集中在郊区和车站偏远处。

2、建造成本，一户建通常为木质结构，而塔楼和公寓通常为钢筋混凝土。

3、使用年限。按照日本法定的财务折旧层面来看，一户建的折旧年限是22年，也就是说一户建在22年后财务上就没有价值了。而钢筋混凝土建造的公寓折旧年限为47年。当然，这里说是价值是指房屋价值，而因为永久产权的原因，土地是一直有价值的。

4、公共设施，对于一户建来说，完全没有这玩意。所有东西都得自己打理，而公寓则有基础的会客厅等功能，至于塔楼，目前新建的日式高级塔楼基本是参照酒店模式来进行设计，公共区域动则两三层，并且长期维护。

目前全日本一户建的家庭占53.6%，住公寓的家庭占43.5%。这也是经常有房产中介用来偷换概念的说法，这个数据造假了吗。没有，完全真实，但这个数据的巧妙之处在于，因为日本很多乡下地广人稀，建造成本低的一户建自然受欢迎，如果我们把这个对比放到东京23区来看，公寓塔楼合计占比7成，而一户建就只有3成了。而核心三区中的千代田，中央区，港区公寓塔楼更是占比高达8成。

综上，如果一定要对塔楼，公寓，一户建三者下个结论，那么我的答案是目前东京大部分人选择的都是公寓，价格最亲民，也最容易实现。小部分人选择一户建，并没有想象中贵，适合拖家带口的不在乎通勤或者对于田园牧歌极度向往大家庭。极小部分选择塔楼，高级金领和权贵地位的象征，享受居高临下，整个大东京皆在我脚下的感觉。最后还是送上一句祝福：愿诸位择一城终老，遇一人白首。