日本NO.1物业公司：东急不动产是如何做房产中介的？

4月15日，据日新网消息了解，滨江二手房平台“滨江优家”正式上线，并开门见山的在官微中表示：只做滨江自有二手房楼盘，意味着所有服务人员都是滨江直属员工，手握最有效的滨江房源信息，而且前期管理团队均由滨江海岸公司高端项目销冠组成。

这已经不是物企第一次入局房产租售领域，很早之前恒大物业、碧桂园物业、万科物业、中海物业等物企就曾成立租售中心试水房产租售，但都是“小打小闹”。

直到2021年，各公司开始“大刀阔斧”，房产租售才逐渐走向台前，成为重点培养对象。

经过包装的“租售中心”，摇身一变都有了新名字。

碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”；龙湖官宣房屋租售、房屋装修两大主航道业务全新品牌“塘鹅”；万科表示将把万物云内二手房经纪业务“朴邻”与房屋租赁业务“为家”两个品牌融合升级为“朴邻租房”；恒大推出“房车宝”，并宣称要对标贝壳找房。 2021年的“房产租售”大有取代“社区团购”成为年度新名词的架势。

当一个事物处于风口浪尖，带来机会与挑战的同时，还说明市场饱和度不够高。房产租售在我国起步较晚，盈利模式、管理运营、法律体系等许多方面都存在不足之处。

现阶段做房产租售的物业企业也都是在“摸着石头过河”，但是将眼光转向国际，早于中国进入存量时代的发达国家们，在房产租售领域已经拥有较为完善的商业体系，物业公司做中介的合理性也已经得到验证，日本东急不动产就是“物业服务+二手房交易”的模式，现如今非常成功，取得了不错的成绩，万科、龙湖都曾到日本访问学习。

本篇文章中日新网将带您走进经历了十年泡沫经济的日本，了解日本第一的物业公司是如何做房产中介的，相信会为您带来全新的思考。

泡沫经济十年——日本房地产中介市场进化史

谈到日本房产中介发展历程，就不得不提及1986年12月到1991年2月间在日本出现的泡沫经济。此时日本正处在二战后仅次于60年代经济高速增长之后的第二次大发展时期。当时所有投资者都坚信土地不会贬值，房价不会下跌，因此大量的资本金钱涌入房地产和金融行业。

当上升的资产价格无法得到实业的支撑时，就到了戳破泡沫的时候。

日本经济便盛极一时后急转直下。在泡沫破灭前夕，日本经济承受汇率、股票和房地产三重压力。日本政府紧急出台房地产相关政策，采取过度紧缩型去杠杆行为，导致地价、股价双双暴跌。泡沫经济破灭，房地产价格持续下跌，各大房地产中介公司进入市场寒冬时期，盈利额急速下滑。至1991年，泡沫经济破灭之际，房地产行业进入紧急事态。从泡沫破灭至今，宏观经济层面，日本陷入了长期停滞阶段，对整个社会影响意义深远。

自上世纪五十年代，日本就开始发展不动产领域，比我国的房产租售早了差不多三十年。 泡沫经济过后，90年代后期日本开始规范发展住房租赁市场。1995年成立日本租赁住宅管理协会；1999年创设定期住房租赁制度，租约到期后不自动更新，弱化对承租人的过度保护；2000年成立不动产租赁管理业协会；2003年不动产租赁管理业务推进联络会议会成立；2008年设立不动产租赁经营管理士协议会，推动不动产租赁经营管理士的统一资格化；2011年创设租赁住宅管理公司登陆制度。

当前，日本租赁市场发展已经较为完善，这主要受益于完备的租赁法律体系、租户权益保护机制、机构规模化管理运营和以公营住宅、特优赁、老优赁等为代表的保障不同收入家庭住房需求的住房保障制度。

日本除设有消费者可以查看的房产中介网站以及中介公司开发的一些自有信息平台外，还有一种协会联合运营，缴纳会员费才能查看的日本大型中介平台。平台内囊括日本四大房产中介协会，90%以上的中小型不动产中介公司。

四大协会分别为：第一类是全国宅地建物交易协会联合会，会员大多是夫妻店等中小企业，大概10万人左右，主营物业管理比较多，例如在自己土地上盖小公寓进行出租和物业管理；第二类是全日本不动产协会，成立于1952年，会员人数较少；第三类是不动产流通经营协会，这是大中型企业协会。；最后第四类是全国住宅产业协会，主要从事建筑领域的相关工作。

这四大协会共享同一平台，并且会定期拿出一部分会员费用去共同运营信息平台。管理者也由各协会的人员轮流任职，以此互相监督、互相管理，减少虚假房源、欺瞒消费者的情况发生。保证了日本房地产交易信息透明，责任明确，抑制了房产中介乱象。 在日本是没有像国内链家、我爱我家这种完全以中介为主的大型企业的，日本的中介公司都是大集团下的小公司。

日本线下中介公司的店铺数量也与中国存在较大差异。链家在北京就有1000家以上门店，而日本最大的中介公司，门店也仅有275家。日本的中介公司店铺大多设立于交通比较繁华的地方，而国内的中介公司很多设立在小区附近。

此外，日本许多房产租售业务都是由物业公司来做，因此在为消费者提供中介服务的同时，还会为业主提供免费检修、保洁服务、物品保管、家居租赁、家居装修等多种售后业务，并承诺如果一年之内房子出现问题，全权由公司负责。

日本NO.1物业公司做中介：万科的学习对象，快速抢占48%社区市场

日本东急不动产原社长三浦正敏先生提出“人的生命周期带动房地产”的这一观点。他指出人的一生从大学阶段在学校租房，新入职工作就近租房，开启人生新阶段换房，到最后高龄阶段对养老护理服务的产生换房需求，一生大致将经历5次租售房屋历程。

对中国来说，伴随着人口结构的调整，房产租售市场存在极大发展空间。 成立于1972年3月的日本东急不动产集团旗下的东急community（物业）是全日本排名第一的物业公司，集团下属另一家公司东急Livable（二手房）在行业位于领先地位。

东急物业自2012年开始市场化发展，到2016年管理面积增长75%，东急二手房也在此期间也实现了达47%的快速增长。更值得关注数字的是，在服务的社区物业二手房交易中，东急二手房交易份额占比高达48%。 目前，东急二手房共拥有195家支店，以首都圈为主，分布于日本全国各地。同时也在积极推进海外业务，在台湾、新加坡、香港、美国等国家和地区开设了支店或分公司，应对海外客户投资日本房地产的需求。 截至2019年，东急Livable拥有员工3235名， 年营业额超过1000亿日元，年营业利润超过140亿日元。

▲ 东急Livable（年）营业额和员工人数变化

朱保全曾指出：我们所服务的社区里有大量一级店，门店对交易服务的覆盖率大概是25%，跟东急的48%相比，仍有很大的空间。可见，东急不动产目前已成为万科物业学习和研究的对象。

三浦会长表示，房产中介是买房与卖方之间的桥梁，取得双方的信任是极为重要的。基于东急物业跟客户之间的熟识与信任，选择通过东急二手房去进行房屋交易成了水到渠成的事。 东急集团非常注重员工的素质培养，会不定期组织各类研修，提升员工专业知识、服务态度。东急二手房一线员工的宅建资格持证率达到98%。

在日本房地产挤出泡沫过程中，东急集团还能实现不断扩张，正是通过规范房产中介从业人员素养、提高门槛实现的。 在日本从事住房中介业务极为严格，需要通过全国统一考试，取得从业资格证，即“宅建士”，该考试通过率仅为15-17%。住房租赁公司设立分店时，须聘请具有6年以上从业经验者或宅建士，以此限制机构盲目扩大规模，且每五名员工中必须有一个宅建士，重要事项必须由宅建士解释说明，合同必须由其签字盖章才能生效。

日本超过84%的租赁住宅业主年龄在50岁以上，这和专业租赁公司的服务密不可分。住宅资产管理公司为业主提供“土地尽调——施工资金规划和融资服务——建筑设计和施工——管理运营”的全产业链服务。其中，最重要也最具特色的是轻资产运营模式，即住宅资产管理公司不持有住宅资产，仅做运营。常规业务包括：入住支持业务（租户招揽、租金保证和入住手续等）、租约管理业务（租金收取、运营协调、租约更新、租约解除、租金增减交涉、押金保管、纠纷等）和物业管理业务（清扫、设备维修）等。

除了二手房、东急不动产在养老领域也布局已久，之前网络上流传的“全日本最贵的养老社区”就是隶属于东急集团旗下。最普通的房间月租金也高达2.5万元，周围除了配套的生活养老设施外，还有图书馆、美术馆等文化设施。作为日本第一大物业公司，东急不动产在增值服务领域也处于行业领先地位。

结语

通过日本房地产中介市场的发展历程可以我们看出，信息与服务仍然是房产租售的决胜武器。房屋租售信息的透明化、共享化，会大大加速交易效率；服务品质、售后完善可以提升行业形象，使得消费者信赖。

曾有业内人士大胆预测，未来最大的房产中介将是物业公司。看过日本东急不动产的案例后，似乎物企在房产租售赛道上实现“弯道超车”并不是完全没有可能。相信未来中国物企中也能够出现像东急不动产一样的头部领军企业，深耕社区服务，守住物业的护城河，为社区经济创造更多想象空间。

作者：李秋逸

来源：日新网