深圳住房改期参考新加坡，长沙严控房价，未来房价会大跌吗？

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近日，深圳传出将参考新加坡，进行住房制度改革。

而在网上，关于长沙房价与周边省会房价对比的文章，也引起很多人关注，很明显长沙在控价方面，做得非常好。

如果各大城市未来跟随深圳、长沙，房价会跌到更低水平吗？

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其实，深圳早就有此意愿，在此前的文件中就明确提出：

1. 未来将实现"四成商品房+六成公共住房"。

深圳计划于2035年新增170万套建设筹集各类住房，实现市场商品住房和三类公共住房呈4：6的套数供应结构。这三类公共住房就是人才住房、安居型商品住房和公共租赁住房。

2、通过多种渠道，加快住房用地供应。

深圳走在改革开放的最前沿，如今可谓寸土寸金，要新建170万套住房首要解决的就是用地的问题。对此，政府提出了提出了多种解决方式，包括：增加建设用地、盘活存量用地、各类用地配建、公共设施综合开发、未完善征（转）地补偿手续用地、历史遗留未完善出让手续用地、已建的合法用地、机关企事业单位存量用地建设公共住房等。

这次改革，深圳明确了自己的目标：人才房降价至60%，安居房降价50%，公租房降至10%。这样的目标，十分宏大，也让大家充满了期待。

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深圳的这次楼市改革，看起来更像从"香港模式"中转型为"新加坡模式"。

新加坡和香港同为中国内地房地产的老师，两者却走着迥异的道路。前者搞居者有其屋"、"有恒产者有恒心"。后者搞预售制、限制住宅用地供应等等。

70年前，新加坡的住房问题和现在的香港类似，富人高高在上，底层人民却往往生活在脏乱差的居住环境。

为了让老百姓得以安居，新加坡在1964年推行了"居者有其屋"计划，该政策鼓励中低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋，建立起与多数发达国家类似的较为健全的住房保障制度。

如今，新加坡已建立了一套"以公共为主，私宅为辅"的住房体系，保障房还是由政府主导，面向的群体主要是普通居民，商品房则主要服务于富人，价格完全由市场控制。于是，新加坡形成了很独特的两层房地产结构，商品房归于市场，价格越来越高；保障房属于普通群众，价格一直保持在低水平上的稳定。

据2016年的数据统计，新加坡的自有住房率已经达到了91%，而香港的自住率仅为50%。

这次深圳的住房改革，很有可能是想参考新加坡模式的经验，让平价住宅归国家所有，封闭运行，去投资属性，租赁住房服务于中低收入阶层， 保障房服务于贫困人口。

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在房住不炒方面，长沙也走在内地各大省会城市之前。与周边的各个省会城市房价对比起来，长沙作为一个经济发展较好的省会城市，房价反而是最低的，因此长沙也多年来连续被评为最有幸福感的城市。

长沙之所以在住房调控中有这样出色的表现，主要能归纳为这两个方面：

1. 大力发展公租房：每年新建保障性公租房近2万套，现有23.78万套，基本满足了中低收入群体的需求。

2. 大力建设租赁房：租赁房的租金远低于市场价，主要服务于就业于长沙的大学生。

这些保障性的住房既满足了外来人才的住房需求，又疏导了许多人的购房需求，长沙也得以稳定了房价。

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但是，不管是深圳还是长沙，都具备一个共同的特点，这两个城市的财政收入，对于土地转让的依赖，几乎都是最小的。

只有当地不依赖土地收入，才有足够的底气，进行更严格的房产调控。

香港其实是一个挺极端的例子，香港的地价越卖越高，地产商也因此有理由把房价越卖越高。但实际上香港并不是真的无地可卖，无地可建，反而有不少适合居住的土地，被一些例如环保组织等民间团体，以各种各样的方式阻挠其成为居住用地。而香港人都知道这些团体暗地里都接受大型房企的资助。

有兴趣的朋友可以打开一个大城市的地图，粗略的区分一下，到底住宅的覆盖面积，还是商业类地产覆盖的面积大。你就会发现，在国内很多大城市，住宅用地不足30%，大量的用地用于各种公用机构和商业机构，这是一种人为的制造供不应求。

现在很多城市提高居住土地供应的方法，往往都是在非常郊区的地方推出一个某某新城，然后销售土地，然后让地产商建住宅，当人气起来之后，又大量的进商业设施。最后，还是只有不足30%的居住用地。

这一点，与欧美等国有巨大差距，他们很多城市的居住面积达到35-45%，自然有充足的住房供应。

如果都像深圳和长沙那样，想尽各种办法，提高居住的土地供应，房价自然慢慢稳定下来。

一个城市，一个国家的经济体系里，不能没有房地产，但也不能过度依赖于房地产，主导经济发展的永远是实体经济和科学技术。

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