泰国 | 你最关心的问题都在这里

Thailand

ราชอาณาจักรไทย

一直以来，泰国给人的印象就是发达的旅游业，悠久的佛教史，以及各式酸酸辣辣的美食，但其实，泰国房产投资已逐渐从“小众目标”变成了“关注热点”。2018年，泰国在中国房地产对外投资国家中排第四，投资金额达到23亿美元。2019年，按“中国产业信息网“的统计(下图) 泰国成为继美国之后最受海外买家关注的置业国家，占海外置业关注人数的19.61%。

其中曼谷是泰国置业海外买家的首选城市，其均价每平方米价格是11.4万泰铢(约折合人民币2.53万元)，单套公寓成交均价为340万泰铢(约折合人民币75.5万元)，市区过去五年累计涨幅为55%，2019年涨幅为8%-12%。目前最受中国买家欢迎的泰国城市中，约四成中国买家选择曼谷，约三成中国买家会选择芭堤雅和清迈，这三个城市的租金收益率在5%-8%不等。

外国买家在2018年和2019年购买了近千亿泰铢(约折合人民币222亿元)的泰国房产。而中国买家总成交额超过四成。最多的前往泰国买房的中国买家来源地前三位分别是北京、广东、上海。

说了这么多，那么泰国究竟是不是一个值得置业的国家呢？别急，今天️松鼠就先收集了大家最关心的问题，解答最常见的疑惑！

让我们带着问题，来看看这个“近邻”的房产市场吧。

FAQ

1、泰国房产（公寓）的产权是多少年？

泰国公寓产权多数是永久产权；少数为皇室土地的是30年产权。

2、泰国房地产（公寓）的实用面积怎么算？

泰国房产的购房面积即为使用面积（实用面积），无公摊面积。

面积换算：

1平方佤=4平方米

1颜=100平方佤=400平方米

1莱=4颜=400平方佤=1600平方米

3、泰国房地产（公寓）物业管理费是多少？

一般为35—60泰铢/平方米/月，具体按不同房地产开发商的规定收取物业管理费。

4、泰国购房的税费和其他费用如何？

新房过户税2%(买卖双方各支付一半)；

二手房除了2%过户税，还有一个3.3%的特种商业税；

其中特种商业税3.3%(卖方支付,满5年可免)；

印花税0.5%(卖方支付)。

其它费用包括：大楼基金、物业费，费用约为500-700泰铢/㎡和35-50泰铢/㎡，还有水电费和水电表工具等费用。

5、在泰国买房能移民或取得长期居留的签证吗？

不能，泰国没有购房移民。不过符合资格的外国人，可通过申请养老签证在当地居住（一年一签）。

6、外国人能在泰国买什么房产？

非本地公民不能购买泰国土地，因此不能以个人名义购买带有土地产权的别墅或联排屋。但可购买公寓类房产，且大多属于永久产权，当然这要仔细审核合同中是否清晰产权问题。如果非要买别墅类房产，外国人可以通过注册公司的形式购买，或者通过泰籍配偶购买。

7、外国人在当地买房有限购吗？

不限购。不过一栋公寓楼里，外国人最多能买49%的公寓，其余51%的公寓产权需要泰国公民持有。

8、外国人买了泰国房产如何管理？

如果不是自住，投资者可通过物管或选择可靠的中介为您托管房产并出租。

9、泰国买房是否可以贷款？

基本上是否定的。泰国这边的银行，对于外国人在泰买房，都是不贷款的，是没有这个业务的。这个跟泰国的相关法律有关，基本没有办法突破。有说中国银行好像能做泰国买房贷款。做的呢，是中国银行的新加坡分行，但对于贷款人资料的要求。基本上如果你不是每月真实的社保个税工资流水很高的，又在知名企业上班的，都不太可能贷下来，操作难度较大。也有极个别楼盘，联系了一些民间金融公司进来做。但基本年利率至少都是在8%及其以上了，然后最多贷款10年这样。资金成本较高，也不太建议。总之，泰国的房子是真的，真金白银买上去的，没有什么金融杠杆，应该来说是比较实在的。

10、权属如何过户？

房产，说到底作为一种商品，自然要让给购买人获得所有权。泰国作为一个私有产权国家，更是如此。在你付完首付款之后，在付尾款之前，也就是交房之前，都是可以转名的。并且开发商对此，并不限制转名的次数，并且开发商也会配合更名的双方去签订一些文件。当然是需要付出一些费用的。费用大概在3000到5000泰铢左右，不过有的开发商会免。

11、资金如何出境？

先说一下标准流程:付完定金后，开发商会出具文件，拿着这个文件可以去指定的银行开泰国银行账户。然后再从泰国以外的银行把首付款以美金的形式汇进来。然后你再把款项打到开发商公司的账户上。But,也有着各种简化的版本。

1.无需泰国账户直接从国内打到开发商指定收款账户上。

2.如果人在现场，直接在售楼部刷卡付定金

3.有些开发商在国内是有办事处的，可以直接刷人民币。

泰国房子的首付款比较低。有些也就三十四万，最低能到10多万，所以首付应该不是大问题。

关于经济

目前国际形式不明朗，泰国是否会有经济泡沫？

首先来说一个专业名词：LTV（Loan to Value ratio）“抵借比”，即贷款金额除以抵押物的价值。一般而言LTV越高，可借贷的钱越多，银行债务也越多。中国平均LTV比例在59%左右，而泰国高达90%以上。

2019年4月1日开始，泰国银行(Bank of Thailand)调整了LTV比率，要求购买价值超过1000万泰铢和第二套房的购房者，需要交付至少20%首付，LTV的比率不能超过80%。

这次LTV下调，可以有效管理市场上的借贷行为。对房地产行业来说，这项政策可以减少投机行为，那些“低买高卖”赚取高额的利润的投机客将被遏制，“炒房”“楼市过热”等不稳定因素将大大减少，房屋利用率将提高。同时，银行NPL（Non-performing Loan不良贷款）也将降低。这意味着银行的放款能力增强，防范经济风险也更有底气。

该政策对中国投资人来说是利好消息。首先，泰国人不能像原来一样，轻松贷款买房了，因此租房需求更旺盛，而房产租赁正是中国投资者利用在泰房产的重要手段，所以这一政策可能会催生租赁市场繁荣。其次，为了鼓励人们买房，开发商出台了很多促销措施，比如购房折扣、减免过户费或公区维护费等等，这时购入房产将节省不少资金。

2019年开始，各大开发商推的新盘数量非常少，转而努力推动存量盘的消化，尤其是集中爆发期2017-2018年售出的期房项目的剩余房源。事实上，近几年泰国经济比较稳定，波动也在可控范围之内。再加上政府强有力的调控，泰国经济产生泡沫的可能性并不大。

关于租赁

泰国房屋租赁市场如何？

中国的租金回报率在3%以下，泰国整体的租金回报率远远高于国内，这也是很多人选择投资泰国房产的重要因素。

曼谷因为经过前两年的公寓火爆阶段，目前的租金回报率约在3-6%左右，不同地段也有差异。比如说像“富人区”通罗（Thong Lo），租金回报率可达6.0%，素坤逸地铁站附近，租金回报率也在5.84%左右，Phetkasem地区整体回报率在5.87%以上。

普吉是全球知名的旅游目的地，租金回报率略高于曼谷，在5-8%之间。每平方米租金涨幅约为5-10%。普吉岛的地价上涨非常迅速，相比2012至2015年，2016年至2019年普吉岛地价平均增长了41%，尤其是中心城区，增长率竟然达到了72％-153％。

华欣距离曼谷只有两小时车程，和芭提亚隔海相望，优越的地理位置也吸引了不少人来此投资，5年来，这里的购房需求增加了90%，土地价格增长了10-15%，而公寓价格更是飞速上涨，增幅达到41%，租金收益在4-6%之间。

从这三地来看，泰国的房产市场还是蛮稳定的。

好了，松鼠已经尽力了，累趴，我要去喝口香香甜甜的芒果冰沙解解渴！对了，还有什么问题，大家都可以私信或留言哦！下期我们会从投资角度说说泰国市场，数据更客观，信息更多元，敬请期待吧！