时代大变局！300亿已落地，住房新加坡模式正式开始

自从租售并举，多渠道市场供给的提法被明确后，就料到会有一些具体手段要落地，这不，首个住房租赁基金落地了，而且首支规模就达到了300亿！

11月8日，我国首支住房租赁基金在北京成立，由建设银行发起，发起规模为300亿，具体认缴为建设银行认缴299.99亿元，建行信托认缴0.01亿元。该基金主要用于收购存量办公和商业房产，将其改造成出租住房，投入长租房市场。

出租对象主要是目前没有购房资格或者买不起房，也没有租赁廉租房资格的新市民群体，房租价格将低于周边平均租价10%左右。

从信息中还得来出，除北京之外，重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地也已签署了子基金的意向协议，不难看出下步也将快速开展此业务。

从北京的试点情况来看，改造的出租房价格明确为：低于市场价格10%。

多地已密集出台相关政策收购存量商品房

济南一国企拟收购3000套存量商品房一事引发热议。

9月7日，据《济南时报》报道，济南市国资委官网于9月5日发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》。从同时发布的3份招标公告来看，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司将在全市收购3000套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。

2022年6月16日，西安市安居建设管理集团有限公司就发布过关于征集全市部分区域闲置存量房源的公告。

公告内容主要包含：应征房源的类型包括住宅、商业、办公、公寓的，需要取得商品房销售（预售）许可证。应征房源原则上应以整栋、整单元、整层为基本单位，规模不少于50套（间）或单体建筑面积不少于1500㎡，建筑面积以不超过70㎡的小户型为主。据了解，住建已要求各项目上报可回购的具体房源明细，回购价格不超过市场价格75%。

收购存量房是可以快速实现租售并举的措施

对于租售并举增加供给渠道，其实并不是新提法，早在2016年5月4日会议中就有提出：“，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。会议为鼓励发展住房租赁市场，还提出了“支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”、“鼓励个人依法出租自有住房”、“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”、“推进公租房货币化”等政策。”

但各地对于租赁型住房落地并不积极，在2016年到2022年以上，各地虽然都上马了一些租赁型住房项目，但大多仍是以土地供给为主，交由市场化企业进行代建，完成后进行政府回购完成闭环。

这种做法的明确优点是，成本相对可控，土地为城投平台企业获取，代建一般为大型国企，在支付环节协商解决后，整个建设环节，地方对于投入基本零成本。

但缺陷也很明显，建设周期长，见效慢、后期资金难以平衡。

这其中也凸显了一个核心问题，政策虽然利好，但在执行过程中，地方由于资金来源不明确，积极性不高，且落地效果很差。

但成立住房租赁基金的举措，显然是加快租赁性住房落地的最佳通道，解决了核心问题：资金来源。

而有钱后，收购现有市场存量，一方面可以协助开发商降低库存，化解债务风险，另一方面能够快速增加市场供给，降低大城市住房供需矛盾，显然成为了优先通道！

供需矛盾解决后，房价将快速回归市场合理水平

中国过去20年房价的快速上涨，确实形成了一大波的造富运动，但我们也要看到房价上涨的背后是快速城镇化带来的人口大面积迁移所造成的大城市供需矛盾。

2001年我国的城镇化率大约为38%左右，而2021年城镇化已经达到了65%左右，高达近4亿人口的进城浪潮，显然造成了大城市和城镇住房供给的绝对不平衡，也形成了房价的快速上涨，从2002年的全国均价2092元/平米快速上涨至2021年10139元/平米，年均增加接近24%。

而接近20年的快速增长，不仅消耗掉了太多的农村人口，也透支掉了年轻进城人财富。

房价增长在近几年明显放缓，2018年增长11%、2019年增长6.5%、2020年增长5.9%、2021年增长2.8%，而2022年前三季度已经录得数据显示，房价下跌约3%左右.....

从数据明显看出，房价上涨随着城镇化进程接近尾声，增速放缓乃至掉头的情况已经出现。