深圳楼市学习新加坡模式，小心刚需房失去流动性，无人接盘

大家都沉浸在周末出台的金融16条利好中。很多媒体反馈楼市到底了，可以买房了；业内人士却说“尿壶"来了，"尿"却没了！至于是否楼市真到底了，还有待观察，今天，波哥只想聊聊人才房推出对后市的影响。

4422套六折人才房，低门槛的人才认定标准，深圳的刚需实实在在被分流了。未来可能接盘的韭菜，绝对心动，被这一政策分流。2018年房改说要建立保障房100万套，当时业内认为政府难以达到，也没当回事，没曾想，这次政府一次性推出了4422套人才房。

周末接到一个朋友电话：咨询人才房的购买资格、条件，以及是否适合投资的问题，波哥给朋友分析的结论是只适合自住，不适合投资，朋友最终放弃了申购，因为他是想投资的那一种。假如你也在考虑人才房，且听波哥给朋友的分析。

假如你买的高价刚需盘，击鼓传花，还需要韭菜们做接盘侠，可他们被低价的人才房吸引走了，那么未来的刚需盘业主，流通性会大大降低，自住影响不大，假如考虑投资、考虑置换，可能会比较麻烦。

2018年二次房改透露出来的信息，2018年至2035年间，将建设170万套住房，其中，60%的保障房、租赁房，人才房，商品房仅仅占40%。其中人才房占到总数的20%之多，也就是34万套。

深圳买房计划制表

这次推出4422套人才房，还只是34万套的的先行军，开胃小菜。假如34万套海量涌来，购房大军中的刚需，大部分将选择不做接盘的韭菜，选择6折的人才房，真正实现房住不炒的宗旨。

上图，深圳建立特区42年，保障房也才约100万人次，未来十几年的时间，推出上百万套保障房，这将大大稀释底层刚需买房族，所以，深圳住房的投资逻辑彻底变天了。

购买人才房的条件：

1、深圳户籍（单身者需满35周岁）

2、有深圳3年以上社保；

3、深圳无房五年内无转让记录

人才认定标准：

A、全日制本科及以上学历

B、获得国家认可的二级及以上资质证书；

C、高层次人才、紧缺人才、特殊人才等。(A、B、C满足一项即可）

买人才房前需要了解人才房的特点：

首先，相当于商品房的6折价销售，锁定期十年，提前退出，政府原价回购；

其次，十年之后溢价出售，溢价部分需要缴纳50%的增值税，首付分三成、五成两种，可以办理银行按揭。

举例说明：假如你买人才房总价为350万，十年之后，涨到了700万，上涨了350万，那么你需要缴纳350万的50%增值税175万；（相当于你找别人借款四成，分利润五成，还要锁定十年期）

最后，十年内限售、不能转让、出租、抵押，违反规定则会收回，同时，在此十年期间，不能购买任何商品房，大大限制了房子的金融属性。

按照以上人才房的特点，波哥基本得出人才房，基本属于没有金融属性的房子，失去可投资价值，只适合真正居住的人群。

很多人可能会问，买房不就是为了住吗？波哥的回答是不一定，即使你现在想到的仅仅是住，可翻倍了，或者翻了几倍，有几个人还会继续蜗居在小空间里面呢？

综上所叙，人才房明显不适合投资，可又偏偏对刚需房的底层投资逻辑发生了改变。部分自住性刚需购买了人才房，大部分会被锁定在这套房子上。市场大量流失接盘商品房的韭菜，那么现在购买的高价商品房，不久的将来就会陷入流动性陷阱，即使升值了，也无人接盘。

所以说所谓的刚需韭菜，在这个击鼓传花游戏中，扮演的角色，十分重要，缺一不可。

深圳的房子未来要怎么买呢？只有地段、资源性优质的房子才是永恒。比如深圳湾、香蜜湖、蛇口、前海、宝中等等豪宅片区，以及改善型区域，比如福田、南山大部分区域，以及龙华、新安、碧海，沙井等改善型区域。

对于那些性价比不高，又比较偏远的地方，房子在未来可能面临流通性陷阱，无人接盘的尴尬中。